국유지 매수(수의계약)·분할납부 vs 대부 유지 계산기

국유지 매입, 대부료를 그만 내기 전에 확인할 것

오랫동안 국유지 위에 집이나 창고를 소유했거나 국유농지를 빌려 경작했다면 매년 나가는 대부료와 매수대금을 비교하게 됩니다.
그러나 오래 점유했다는 사실만으로 토지를 살 권리가 생기지는 않습니다.
국가가 계속 활용할 필요가 있는지, 처분이 제한된 재산인지, 누구에게 어떤 방법으로 매각할 수 있는지를 관리기관이 먼저 검토합니다.
이 국유지 매수 계산기는 그 상담 전에 건물·농지의 신청 요건과 준비할 자금을 정리하는 도구입니다.

국유지 불하라는 말로 검색하더라도 실제 절차는 국유 일반재산의 매각입니다.
지방자치단체 소유 공유재산, 행정재산, 도로나 하천의 별도 처분 규칙은 이 계산기의 대상과 다릅니다.
소유자와 관리기관, 일반재산 여부를 먼저 확인하고 같은 면적의 매수와 대부를 비교해야 결과를 상담에 활용할 수 있습니다.

사유건물과 농지의 수의계약 요건은 다릅니다

예를 들어 바닥면적 50㎡, 점유면적 150㎡라면 이 경로의 참고 한도는 100㎡입니다.
계산기는 희망면적을 몰래 100㎡로 줄이지 않고 초과 사실을 표시하여 비용표를 보류합니다.
반대로 점유면적이 80㎡이면 바닥면적 두 배가 100㎡여도 참고 한도는 80㎡입니다.
면적 한도에 들어가더라도 필지 분할과 실제 매각 범위는 기관 판단이 필요합니다.

신청이 경합하거나 사실상·소송상 분쟁이 예상되면 제40조제2항·제6항에 따라 경쟁방식 검토가 필요할 수 있습니다.
따라서 ‘신청 검토’는 매각 승인이나 소유권 보장이 아니며, ‘요건 미충족’도 다른 모든 수의계약 근거가 없다는 단정은 아닙니다.

대장가격과 감정평가액을 구별하세요

제42조제2항에 따라 평가일부터 1년이 지난 감정평가액은 적용할 수 없습니다.
각 평가일을 입력하면 미래 날짜와 유효기간이 지난 평가를 보류합니다.
평가가 두 곳 필요하다면 두 평가를 모두 확인해야 합니다.
아직 평가 전이라면 해당 면적의 예상 매수총액을 가정으로 넣고 실제 예정가격이 정해진 뒤 교체하세요.
개별공시지가와 예상 시가는 다른 값이므로 공시지가에 면적을 곱한 금액을 확정 매매가격으로 보지 마세요.

제42조제11항은 감정 후 정당한 사유 없이 처분신청을 철회하면 감정평가·측량비를 신청자에게 부담하게 할 수 있도록 합니다.
위험액은 두 비용의 합계로 별도 표시하며 실제 청구액이나 매수비용으로 자동 가산하지 않습니다.
그 비용이 실제 매수 과정에서도 발생한다면 추가비용에 포함 여부를 확인하여 한 번만 넣으세요.

국유지 분할납부 3·5·10·20년의 경계

일반 금액기준에서는 정확히 5,000,000원은 ‘500만원 초과’에 들지 않고, 5,000,001원부터 3년 검토 범위입니다.
정확히 30,000,000원은 일반 3년, 30,000,001원부터 일반 5년입니다.
특례는 별도 근거이므로 작은 금액도 그 요건을 충족하면 자체 기간을 검토할 수 있습니다.
사유건물 점유자는 건물 소유·수의매각과 분납의 각각 다른 요건을 기관에 확인하세요.

입력값은 확인·가정·미확인을 구별합니다

전체 300㎡를 빌리다가 100㎡만 살 계획이라면 전체 대부료를 그대로 비교하거나 3분의 1로 자동 배분하면 부정확할 수 있습니다.
기관에 같은 100㎡의 대부액과 나머지 토지의 사용관계를 확인하세요.
자료 묶음마다 상태와 출처를 적고 확인 자료에는 검토일 이전의 기준일을 입력합니다.
가정 자료도 설명이 있어야 계산되며, 표에 가정이 포함되었다는 표시가 남습니다.
이 구분은 문서의 진위를 인증하는 기능이 아니라 입력의 확인 수준을 기록하는 기능입니다.

계산식과 자금 시점의 가정

할인율 d를 소수로 쓰면 y년차 대부 현재가치는 연액 ÷ (1+d)^(y−1), 매수 연말 지출은 지출액 ÷ (1+d)^y입니다.
세금과 추가비용은 보수적으로 취득시점에 모두 지출한다고 가정합니다.
연보유비는 일정하고 금리는 입력한 COFIX가 유지되는 가정입니다.
계약금·잔금의 실제 날짜, 분기금리 변경, 일할 이자·끝수·연체료는 기관 고지서를 우선하세요.
매수 인도와 대부 종료가 즉시 이루어진다는 비교 가정이므로 그 사이에 생기는 대부료는 따로 비용을 보완해야 합니다.

단계별 사용법

1. 재산과 면적을 확인합니다. 일반재산 여부, 점유유형, 건물 바닥면적 또는 계속경작 시작일을 넣고 매수·대부의 비교면적을 맞춥니다.
   
2. 매수 총액과 비용을 준비합니다. 대장가격, 예상총액 또는 유효한 감정평가액, 선납·세금·등기 등 비용을 적습니다.
   아직 감정 전이라면 예상액임을 유지하세요.
   
3. 대부료와 분납 근거를 선택합니다. 현재 같은 면적의 연액과 법적 분납 근거를 확인하고 비교용 COFIX·상승률·할인율·기간을 입력합니다.
   
4. 현금흐름과 말기 자산을 따로 읽습니다. 취득시 현금, 첫 연말 납부와 총이자, 미납잔액을 먼저 확인한 뒤 순회수가치 가정에 따른 경제순비용을 봅니다.
   
5. 검토표로 기관에 질문합니다. TXT에는 모든 입력·자료상태·출처·가정·연표가 보존됩니다.
   확인 항목을 체크한 뒤 저장·인쇄하고 실제 신청 절차는 관리기관 안내에 따르세요.
   

가상 예제: 3천만원 매수와 5년 분납

매수면적 100㎡, 건물 바닥면적 50㎡, 사유건물 점유일 2012-12-31인 가정입니다.
매수총액 30,000,000원, 선납 3,000,000원, 취득세·부대세 1,200,000원, 추가비용 300,000원, 연보유비 200,000원으로 넣습니다.
옛건물 5년 분납 근거를 가정하고 기준 COFIX 3.25%, 할인율·대부상승률·지가변동은 0%, 말기 순회수비율은 100%로 둡니다.
이 수치는 시장금리·세율·실제 견적이 아닙니다.

분석기간을 30년으로 늘리고 나머지 가정을 유지하면 현금유출 교차는 27년입니다.
이처럼 현금교차가 멀더라도 토지를 보유하는 자산가치가 있으므로 현금누계와 경제순비용의 해석은 다릅니다.
말기 순회수비율을 낮추거나 보유세·처분비를 늘리면 비교 결과도 달라집니다.

분석기간보다 분납이 길 때 결과 읽기

국유재산법 제51조는 완납 후 소유권 이전을 원칙으로 하고 법정 예외를 둡니다.
아직 소유권을 받지 못한 기간말의 재산을 자유롭게 팔 수 있다고 가정하면 안 됩니다.
계약상 잔액정산·소유권·회수 가능성을 확인하거나 명시적으로 가정한 경우에만 경제순비용을 표시합니다.
이는 실제 매각대금이나 법정 청산금 계산이 아니라 장기 예산 비교입니다.

은퇴 후 현금이 부족한 가구는 순비용보다 취득시 현금과 연간 원리금, 남은 원금부터 확인하세요.
농사를 오래 계속할 계획이라면 대부계약 갱신과 농지 매수 요건을 먼저 확인하고, 재개발 구역이면 시행인가 당시의 점유자와 승계자를 구별한 서류를 준비하세요.

팁과 주의사항: 고지서와 계약 조건이 우선입니다

• 원칙적인 매각대금 납기는 계약일부터 60일 범위에서 기관이 정합니다.
  이 도구는 실제 납부기한을 생성하거나 분납을 신청하지 않습니다.
  
• 검토일은 현행본 시행일인 2026-08-20~2026-12-31 범위입니다.
  그 이후 연도는 2026 규칙이 유지된다는 가상 비용 경로이고 실제 향후 법령·금리는 다시 확인해야 합니다.
  
• 대부 연상승률은 공시지가 변동과 동일한 법정 예측값이 아닙니다.
  연간 조정·감면·농작물수입 상한·부가세와 실제 갱신 여부를 확인해 연액을 수정하세요.
  
• 기존 변상금·체납과 취득 전 잔여 대부료는 자동으로 없어지지 않습니다.
  기존 원장을 별도로 대조하고 인도·대부 종료 시점을 서면 확인하세요.
  
• 금액과 계산 누계의 지원한도는 1조원, 면적은 100만㎡, 분석기간은 1~50년입니다.
  초과값·유효하지 않은 날짜·누락은 결과를 보류하며 표시상 원단위 금액은 예산 추정치입니다.
  

자주 묻는 질문