공매(온비드) 낙찰·수익분석 계산기
온비드 공매의 유찰 저감가부터 취득비용, 명도소송 리스크, 매각/임대 수익까지 한눈에 분석하세요.
국세징수법 유찰 저감(10%·50%), 취득세, 양도소득세를 2026년 최신 기준으로 계산합니다.
공매 물건 정보 입력
공매는 1회 유찰 시마다 최초 예정가의 10%씩, 최대 50%까지 저감됩니다 (국세징수법 §87②).
낙찰가율 = 감정가 대비 82.0%
≈ 25.4평
조정대상지역
취득세 중과 여부
생애최초 주택
취득세 200만원 감면 (12억 이하)
대출 사용
공매 잔금대출
대출금액: 2억 4,600만원
공매 수익분석 결과
물건 정보를 입력하고 "수익분석 계산" 버튼을 클릭하면
유찰 저감·취득비용·명도 리스크·매각/임대 수익을 한눈에 확인할 수 있습니다.
공매(온비드) 낙찰·수익분석 계산기란?
공매(온비드) 낙찰·수익분석 계산기는 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하는 온비드 공매에 입찰할 때,
유찰 저감으로 낮아진 최저 공매예정가격부터 취득세·등기비용·명도소송비, 그리고 매각·임대 시 순수익과 수익률(ROI·ROE)까지 한 번에 계산해 주는 도구입니다.
체납 세금으로 압류된 부동산이 온비드에서 어떻게 저감되고, 얼마에 낙찰받아야 수익이 남는지 숫자로 확인할 수 있습니다.
공매는 법원 경매와 겉모습은 비슷하지만 근거법이 다릅니다.
경매는 민사집행법에 따라 법원이 진행하고, 공매는 국세징수법에 따라 세무서·지방자치단체의 위임을 받아 캠코가 온비드 전자입찰로 진행합니다.
이 차이 때문에 유찰 저감률, 명도 방법, 대금납부기한이 모두 달라지므로 공매 전용 계산이 필요합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 온비드 압류재산 공매로 아파트·오피스텔·상가·토지를 낙찰받으려는 투자자
- • 감정가 대비 몇 회 유찰됐을 때 입찰해야 수익이 나는지 계산하려는 분
- • 공매와 경매 중 어느 쪽 물건이 더 유리한지 비교하려는 분
- • 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부로 실투자금을 확인하려는 분
- • 명도소송 비용과 기간까지 반영한 실제 수익률이 궁금한 분
- • 공매 잔금대출을 활용한 레버리지 수익률을 시뮬레이션하려는 분
공매 유찰 저감의 핵심 (국세징수법 제87조)
공매 투자의 첫 단추는 ‘최저 공매예정가격’을 정확히 아는 것입니다.
국세징수법 제87조 제2항은 재공매를 할 때마다 최초 공매예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 차례로 줄여 공매하고, 100분의 50에 해당하는 금액까지 줄여도 매각되지 않으면 새 예정가격을 정하도록 규정합니다.
즉, 한 번 유찰될 때마다 감정가의 10%씩 떨어지고 최저 50%가 하한입니다.
회차별 최저예정가 (감정가 대비)
- • 신건(0회 유찰): 감정가의 100%
- • 1차 유찰: 90%
- • 2차 유찰: 80%
- • 3차 유찰: 70%
- • 4차 유찰: 60%
- • 5차 유찰: 50% (법정 하한)
- • 이후: 새 공매예정가격을 다시 정해 재공매하거나 수의계약으로 전환
법원 경매가 통상 20~30%씩 저감되는 것과 달리 공매는 10%씩 완만하게 내려갑니다.
그래서 공매는 저감 속도가 느린 대신 매주 새로운 회차가 열려 빠르게 진행되는 특징이 있습니다.
이 계산기의 유찰 횟수 슬라이더를 움직이면 회차별 최저예정가 표가 즉시 갱신되어, 지금 입찰가가 몇 %인지 한눈에 파악할 수 있습니다.
계산기 주요 기능
1. 유찰 저감가 자동 산출
감정가(최초 공매예정가격)와 유찰 횟수를 입력하면 국세징수법 기준으로 최저예정가를 자동 계산합니다.
낙찰가는 최저예정가로 프리필되며, 직접 수정하면 감정가 대비 낙찰가율이 즉시 표시됩니다.
2. 취득비용 총정리
낙찰가 기준으로 취득세(주택 1~3% 누진, 다주택·조정지역 8~12% 중과, 비주택 4%), 지방교육세, 농어촌특별세, 등록면허세, 대법원 수입인지, 법무사 보수를 자동 반영합니다.
생애최초 주택 감면(200만원)과 전용 85㎡ 초과 여부에 따른 농특세도 함께 계산합니다.
3. 명도 리스크 반영 (공매의 함정)
공매는 법원 경매와 달리 인도명령 제도가 없습니다.
점유자가 순순히 나가지 않으면 명도소송(통상 6~12개월)을 거쳐야 하므로 시간과 비용이 더 듭니다.
계산기는 명도소송·명도비용 항목을 별도로 입력받아 순수익에서 차감하고, 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수 여부까지 실투자금에 반영합니다.
4. 공매보증금·대금납부기한 안내
온비드 압류재산 공매의 입찰보증금은 입찰가의 10%입니다.
국세징수법 제84조 제5항에 따라 대금납부기한은 매각결정일부터 7일 이내가 원칙이며, 세무서장이 인정하면 30일 범위에서 연장됩니다.
계산기는 낙찰가에 따라 보증금과 예상 납부기한을 안내해, 잔금 마련 계획을 세우는 데 도움을 줍니다.
5. 매각·임대 수익률 시뮬레이션
매각·월세·전세 출구전략별로 양도차익, 장기보유특별공제, 양도소득세, 지방소득세, 보유기간 대출이자·재산세·관리비를 반영해 순수익을 산출합니다.
총 투자수익률(ROI), 자기자본 수익률(ROE), 연환산 수익률, 임대수익률을 함께 제공해 레버리지 효과를 한눈에 비교할 수 있습니다.
사용 방법
1단계: 물건 유형과 감정가 입력
아파트·오피스텔·상가·토지 등 물건 유형을 선택하고 온비드 공고의 감정가(최초 공매예정가격)를 입력합니다.
프리셋 버튼으로 1억~10억을 빠르게 넣을 수도 있습니다.
2단계: 유찰 횟수 조정
슬라이더로 유찰 횟수(0~5회)를 맞추면 최저예정가가 자동 저감됩니다.
회차별 저감 시나리오 표에서 지금 입찰가가 감정가의 몇 %인지 확인하세요.
3단계: 낙찰가와 비용 입력
실제 입찰하려는 낙찰가를 입력하고, 명도소송비·인수 보증금·수리비 등 추가 비용을 넣습니다.
대출을 사용한다면 대출비율과 연이율을 설정해 자기자본을 확인합니다.
4단계: 출구전략 선택 후 계산
매각·월세·전세 중 출구전략과 보유기간을 정하고 ‘수익분석 계산’을 누릅니다.
순수익, ROI·ROE·연환산 수익률, 취득~매각 전 과정의 비용을 한 화면에서 확인할 수 있습니다.
공매 vs 법원 경매, 무엇이 다른가
- 근거법·주관: 공매는 국세징수법에 따라 캠코(온비드)가, 경매는 민사집행법에 따라 법원이 진행합니다.
- 입찰방식: 공매는 온비드 전자입찰(기간입찰)이라 인터넷으로 참여하고, 경매는 법원에 직접 가는 현장 기일입찰입니다.
- 유찰 저감: 공매는 10%씩·50%까지, 경매는 통상 20~30%씩 저감됩니다.
- 명도: 경매는 인도명령으로 빠르게 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매는 인도명령이 없어 명도소송을 거쳐야 합니다.
- 대금납부: 공매는 매각결정일부터 7일(소액)~30일, 경매는 매각허가결정 확정 후 약 한 달입니다.
정리하면 공매는 온라인으로 간편하게 참여할 수 있고 저감 회차가 빠르게 도는 장점이 있지만,
명도를 인도명령으로 해결할 수 없어 점유자 리스크가 큰 물건은 특히 신중해야 합니다.
그래서 공매는 명도 난이도가 낮은 토지·나대지·공실 상가나, 대항력 없는 점유자 물건에서 강점을 발휘합니다.
활용 시나리오
체납 아파트를 2회 유찰에 낙찰
감정가 5억 아파트가 2회 유찰되면 최저예정가는 80%인 4억입니다.
여기에 4억 1천만원으로 입찰한다고 가정하고 취득세·명도소송비·대출이자를 넣으면, 1년 반 보유 후 매각 시 실제 순수익과 자기자본 수익률을 즉시 확인할 수 있습니다.
대항력 임차인이 있는 상가 공매
선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 물건은 실투자금이 크게 늘어납니다.
인수 보증금을 입력하면 필요 자기자본이 어떻게 커지는지, 국세징수법 제84조의2 차액납부로 자금부담을 얼마나 줄일 수 있는지 판단하는 데 도움이 됩니다.
5회 유찰된 토지 저가 매수
토지는 명도 부담이 적어 공매 초보자에게 적합합니다.
5회 유찰로 감정가의 50%까지 떨어진 토지를 장기 보유 후 매각하는 시나리오에서, 장기보유특별공제를 반영한 양도세와 연환산 수익률을 미리 계산해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 온비드 공매는 감정가에서 얼마나 떨어지나요?
A. 국세징수법 제87조에 따라 1회 유찰마다 최초 공매예정가격의 10%씩 떨어지며, 최저 50%가 하한입니다.
5회 유찰되면 감정가의 절반까지 내려가고, 그래도 안 팔리면 새 예정가격을 정해 다시 공매합니다.
Q. 공매도 경매처럼 인도명령을 받을 수 있나요?
A. 아니요. 공매에는 인도명령 제도가 없습니다.
점유자가 자진해서 나가지 않으면 명도소송을 제기해야 하며, 통상 6~12개월과 별도 비용이 들기 때문에 반드시 명도 리스크를 비용에 반영해야 합니다.
Q. 대금은 언제까지 납부해야 하나요?
A. 국세징수법 제84조 제5항에 따라 매각결정일부터 7일 이내가 원칙이며, 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장됩니다.
실무상 매수대금이 1천만원 미만이면 7일, 그 이상이면 30일 이내로 안내되는 경우가 많습니다.
Q. 공유지분 공매도 안전한가요?
A. 공유지분 물건은 국세징수법 제79조에 따라 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다.
최고가로 낙찰받아도 공유자가 우선매수를 신청하면 낙찰이 넘어갈 수 있으니 지분 물건은 이 점을 유의하세요.
Q. 이 계산기의 세금 계산은 정확한가요?
A. 2026년 지방세법·소득세법 기준으로 취득세와 양도소득세를 계산하지만, 개인의 주택 수·중과 여부·관할 지자체에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 세액과 권리분석은 반드시 세무사·법무사 등 전문가와 확인하시기 바랍니다.
공매 투자 팁과 주의사항
- 권리분석이 먼저: 배분요구종기, 전입일, 확정일자를 확인해 인수할 보증금이 있는지 반드시 점검하세요.
- 명도 계획을 비용에 포함: 인도명령이 없는 공매는 명도소송 비용과 기간을 미리 순수익에서 빼고 판단해야 합니다.
- 차액납부 활용: 저당권자나 대항력 임차인은 국세징수법 제84조의2 차액납부로 배분받을 금액을 뺀 차액만 낼 수 있어 자금부담이 줄어듭니다.
- 보증금 몰수 주의: 대금을 기한 내 납부하지 못하면 입찰가의 10%인 공매보증금을 돌려받지 못합니다.
- 온비드 공고 확인: 물건 명세서, 감정평가서, 현황조사서를 온비드에서 직접 열람해 계산기 입력값의 근거를 확보하세요.
지금 바로 공매 수익을 분석해 보세요!
감정가와 유찰 횟수만 입력하면 최저예정가부터 순수익까지 자동으로 계산됩니다.
유찰 저감·명도 리스크·세금을 모두 반영한 공매 전용 수익분석으로 입찰 전 안전마진을 확인하세요.