재개발 조합원 분양자격·현금청산 위험 판정 계산기

재개발 입주권, 매수 전에 무엇을 확인하나요?

재개발 예정 구역의 빌라나 토지 지분을 매수할 때 가장 먼저 확인할 것은 이 물건이 조합원 분양의 대상이 되는지, 그리고 독립된 입주권을 받을 수 있는지입니다.
매도인이 조합원 명부에 올라 있다는 설명이나 등기부에 별도 호수가 있다는 사실만으로 새 아파트 한 채를 확정할 수는 없습니다.
같은 세대의 보유 이력, 분할 전 권리, 분양신청과 양수 시점이 서로 다른 규칙에 영향을 주기 때문입니다.

이 계산기는 서울 일반 재개발구역의 물건 한 개를 대상으로 분양 기본요건, 독립 공급 제한, 조합원 지위 승계, 신청 상태를 나누어 점검합니다.
부모의 오래된 주택을 대신 검토하는 자녀, 다세대 매수를 앞둔 실수요자, 작은 토지 지분을 가진 소유자가 조합과 구청에 질문할 자료를 만드는 데 활용할 수 있습니다.
입력상 기본요건을 충족해도 최종 분양대상자 선정과 관리처분계획 인가를 대신하는 결과는 아닙니다.

서울 분양 기본요건: 주택·토지90㎡·권리가액

서울 조례 제36조제1항의 일반적인 공동주택 분양대상은 관리처분계획기준일 현재의 토지등소유자를 기준으로 봅니다.
조례 제2조에서 이 기준일은 분양신청기간의 종료일을 뜻하므로, 지분쪼개기를 판단하는 권리산정기준일과 구분해 자료를 확인해야 합니다.
아래 세 경로 중 하나를 충족하는지 먼저 살펴보고, 별도의 제한을 함께 확인합니다.

주택 여부를 모르더라도 인정 토지90㎡ 이상이라는 다른 경로가 확인되면 기본요건 검사 자체는 충족할 수 있습니다.
반대로 주택이 아닌 토지60㎡이고 가액도 문턱에 미달한다면 기본요건의 제한 위험이 표시됩니다.
사업시행방식 전환이나 재정비촉진 기반시설 보상 등 조례의 다른 경로는 일반 세 경로로 임의 환산하지 않고 별도 검토합니다.

토지 지분과 제외 토지는 어떻게 입력하나요?

서울 조례 제36조제3항은 권리산정기준일 후 같은 대지범위 안의 여러 필지 중 일부나 공유지분을 취득한 경우, 건축물과 분리해 토지를 취득한 경우, 필지를 분할하거나 공유로 취득한 경우 등 열거된 토지를 면적과 권리가액에 포함하지 않도록 정합니다.
따라서 기준일 뒤에 정상적으로 기존 물건 전체를 매수했다는 사실만으로 모든 토지를 제외하는 규칙은 아닙니다.
토지대장, 등기부의 과거 소유 이력과 건축물의 대지범위를 맞춰 관할 구청에 적용 여부를 확인하세요.

제외면적에는 전체 필지 기준이 아닌 본인 지분으로 환산한 면적을 입력합니다.
인정 권리가액에는 해당 제외 토지의 가액을 이미 차감한 값을 사용하며, 계산기가 토지가격을 면적 비례로 임의 추정하지 않습니다.
종전자산 감정가, 비례율을 적용한 권리가액, 실제 매수가와 청산액은 서로 다른 금액이므로 자료의 이름과 산정일을 함께 기록하세요.

권리산정기준일과 지분쪼개기 위험

도시정비법 제77조는 필지분할, 집합건물 전환, 동일인 토지·건물의 소유 분리, 소유자 수가 증가하는 공동주택 신축과 전유부분 분할을 규정합니다.
고시된 기준일의 다음 날을 기준으로 권리를 산정하므로, 기준일 뒤 권리를 늘린 이력이 있는 물건은 종전 권리 기준과 공동배분 관계를 확인해야 합니다.
이 도구에서는 해당 행위일이 기준일과 같은 날이면 이후 행위로 분류하지 않지만, 실제 행위 성립일과 고시 내용을 등기·건축 자료로 확인해야 합니다.

정상 매수, 다가구를 다세대로 전환한 이력, 기존 단독주택을 철거하고 소유자 수를 늘린 신축은 서로 다른 사실입니다.
계약서에 입주권이 있다고 적기 전에 원래 물건의 대장과 분할·전환 전후 등기, 조합설립인가 시점을 확보하세요.
공유나 같은 세대라는 결과가 나왔다고 모든 종전 권리가 소멸한 것으로 해석해서도 안 됩니다.

투기과열지구 조합원 지위 양도 제한과 예외

도시정비법 제39조제2항에 따라 투기과열지구 재개발은 관리처분계획인가 후 해당 건축물이나 토지를 양수한 경우 조합원 지위 제한을 확인해야 합니다.
양수에는 매매와 증여 등 권리 변동이 포함되며, 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 이 조항의 양수에서 제외됩니다.
재건축의 조합설립인가 이후 기준과 혼동하지 않도록 사업 유형부터 확인하세요.

법정 예외에는 세대원 전원 이전, 해외 이주·체류, 장기사업, 특정 채권자의 경매·공매, 지정 전 계약과60일 내 신고, 지정 전 토지거래허가 신청 등 다른 경로도 있습니다.
구체적 사유마다 법 제39조와 시행령 제37조의 요건이 다르므로 단순히 계약일이 이르거나 경매로 매수했다는 이유만으로 통과시키지 않습니다.
해당 적용호와 증빙을 조합·구청에서 확인한 뒤 다른 예외의 확인 상태를 입력하세요.

매수 계약일과 실제 또는 예정 양수일은 별도 입력합니다.
관리처분인가일과 양수일이 같으면 일자만으로 선후를 단정하지 않고 효력·시각·경과조치를 추가 확인합니다.
예정 양수일의 결과는 현재 지정지역과 입력 조건을 고정한 시나리오이므로 잔금 전에 다시 확인해야 합니다.

분양신청과5년 제한도 따로 확인하세요

분양 기본요건을 충족해도 신청 절차를 놓치면 결과가 달라집니다.
법 제73조는 미신청자, 분양신청기간 종료 이전 철회자, 제72조제6항의 제한 대상, 인가된 관리처분계획상 제외자에 대한 손실보상 절차를 정합니다.
입력에서는 아직 기간 전, 기간 내 신청, 미신청 종료, 종료 전 철회, 인가계획 제외를 구분해 현재 상태를 표시합니다.

아직 신청기간 전이라는 입력은 향후 신청을 하지 않아도 된다는 의미가 아닙니다.
조합의 실제 공고와 연장 여부를 확인하고 접수증을 보관하세요.
신청을 철회한 뒤 재신청할 수 있는지도 정관·의결과 법 제72조의 절차를 따로 확인해야 하며 자동 허용으로 계산하지 않습니다.

계산기 사용 순서와 필요한 서류

1. 시·도와 사업 유형을 선택하고 구역 고시·정관·부칙에서 현행 일반규칙이 적용되는지 확인합니다.
   다른 시·도나 재건축·소규모정비는 해당 제도로 다시 검토합니다.
   
2. 토지·건물 등기부와 대장의 변동 이력으로 기준일, 분할·전환·신축일, 공유·세대와 인가 후 다수 양수 여부를 입력합니다.
   모르는 사실은 미확인으로 남깁니다.
   
3. 본인 지분 환산면적과 제외 토지, 조합의 인정 권리가액·최소규모 추산액을 입력합니다.
   제외 가액을 중복 차감하거나 전체 필지면적을 본인 면적으로 쓰지 않습니다.
   
4. 지정지역과 관리처분인가일, 양수일, 양도인의 예외 증빙 및 분양신청 상태를 대조합니다.
   주민등록상 주소 외에 법정 같은 세대 범위도 확인합니다.
   
5. 매수가와 청산액을 가정해 조건부 손실을 계산한 뒤 검토표를 저장·인쇄합니다.
   미확인 항목을 조합과 구청에 서면 질문하고 자격 관련 특약을 검토합니다.
   

자료마다 확인한 날짜와 답변한 기관을 별도로 적어 두면 매도인의 설명과 공식 판단이 다른 부분을 빠르게 찾을 수 있습니다.
등기만으로 확인되지 않는 분양신청 접수, 같은 세대의 과거 선정과 적용 예외는 조합·구청 답변이 필요합니다.

60㎡와90㎡ 검산 예시

모든 예제의 날짜와 금액, 확인 완료 상태는 실제 구역이나 시세를 나타내지 않는 가상값입니다.
토지90㎡ 사례라도 권리산정기준일 뒤 분할된 토지를 취득했거나 투기과열지구 인가 후 예외 없이 양수했다면 다른 검사에서 제한 위험이 표시될 수 있습니다.
같은 입력을 한국어와 영어 화면에서 사용하면 동일한 순수 함수가 계산한 수치와 검사 결과를 제공합니다.

결과 해석과 생활 상황별 활용

조건부 차액은 매수가에서 가정청산액을 뺀 부호 있는 값입니다.
청산액을 매수가보다 높게 입력하면 차액은 음수로 남고 손실은0원으로 표시됩니다.
수익 보장으로 해석하지 말고 감정평가·세금·추가보상·거래비를 따로 검토하세요.

입력 팁과 적용 한계

매매계약의 특약은 대상 물건, 확인할 자료, 확인 기한, 자격 미달 시 해제와 반환 범위, 책임을 구체화해야 합니다.
이 페이지의 체크 문구는 완성된 법률 조항이 아니므로 실제 계약에 넣기 전 법률전문가에게 검토받으세요.
저장된 체크는 사용자 메모이며 공식 확인이나 신청·계약이 끝났다는 증명은 아닙니다.

자주 묻는 질문