재개발·재건축 이주비·이사비 대출 계산기
2026년 최신 기준 | 종전자산 감정평가액으로 받는 이주비 대출한도와 무이자·유이자 이자부담,
별표4 법정 이사비, 주거이전비까지 이주 시점에 확보할 현금을 한 번에 계산하세요
1. 정비사업 유형과 지역
공익사업 준용 → 이사비(별표4)·주거이전비 법정 지급
2. 이주비 대출 (종전자산 담보)
8억원
없음
통상 감정평가액의 40~60%
이 비율 초과분이 유이자 이주비
3. 이사비 (토지보상법 별표4)
통계청 공사부문 보통인부(반기)
한국교통연구원(연간)
4. 주거이전비 (공익사업법 시행규칙 §54)
세입자는 정비구역 공람공고일 당시 3개월 이상 거주 요건 충족 시 대상
1인
2인
3인
4인
5인 이상
이주 시점 확보 현금 (이주비 실수령 + 이사비 + 주거이전비)
4억 9,103만 5,400원
유이자 이자부담(2,000만원) 차감 후 순현금 4억 7,103만 5,400원
이주비 실수령
4억 8,000만원
이사비
183만 5,400원
주거이전비
920만원
※ 이주비 대출은 입주 시 일시 상환합니다. 무이자 구간을 제외한 유이자 이주비에만 이자가 발생합니다.
이주비 대출 산출
※ 재건축·재개발 조합원 이주비 대출은 총부채원리금상환비율(DSR)과 스트레스 가산금리 적용 대상이 아닙니다(2025.10.15 방안). 규제지역 한도는 주택가격과 무관하게 최대 6억원으로 유지됩니다.
이사비 산출
별표4 법정 이사비※ 재개발 등 공익사업은 「토지보상법」 시행규칙 제55조·별표4에 따라 조합이 이사비를 지급합니다(현금청산자 포함 — 대법원 2011두19031).
주거이전비 산출 (재개발)
※ 대상 판단은 정비구역 지정 주민공람공고일, 금액 산정은 사업시행계획인가고시일 직전 공표 통계를 기준으로 합니다. 6인 이상 가구는 5인 이상 금액 + 초과 인원 × ((5인 이상 − 2인) ÷ 3)으로 가산합니다.
⚠️ 유의사항
- •이주비 대출의 LTV·무이자 구간·금리·기간은 조합 총회, 시공사 도급계약, 금융기관 협약에 따라 달라지는 약정 사항입니다.
- •규제지역 6억원 상한과 DSR·스트레스금리 미적용은 2025.10.15 「대출수요 관리 강화 방안」 기준이며 향후 변경될 수 있습니다.
- •규제지역 효력발생일 전일까지 관리처분인가를 받은 조합원 사업장은 종전 규정이 적용됩니다.
- •이사비 노임·운임 단가와 주거이전비 가계지출비는 공표 통계에 따라 반기·연 단위로 갱신되므로 최신값을 확인하세요.
재개발·재건축 이주비·이사비 대출이란?
재개발·재건축 정비사업 조합원은 철거와 착공을 앞두고 살던 집을 비우고 임시 거처로 옮겨야 합니다.
이때 이주와 이사에 드는 자금을 보전하기 위해 세 가지 제도가 함께 작동합니다.
이 계산기는 이주비 대출한도와 이자부담, 별표4 법정 이사비, 그리고 재개발에서만 지급되는 주거이전비를 한 화면에서 계산해 이주 시점에 실제로 손에 쥐는 현금을 보여줍니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 이주 통보를 받고 이주비 대출한도가 궁금한 재개발·재건축 조합원
- • 무이자 이주비와 유이자 이주비의 이자부담을 비교하려는 분
- • 기존 담보대출을 상환하고 남는 실수령액을 확인하려는 분
- • 전용면적별 법정 이사비가 얼마인지 알고 싶은 분
- • 소유자·세입자 주거이전비 대상 여부와 금액이 궁금한 분
- • 재개발과 재건축의 이주 보상 차이를 이해하려는 예비 투자자
세 가지 이주 자금의 구조
1. 이주비 대출 (종전자산 담보)
이주비 대출은 조합원이 소유한 종전 부동산의 감정평가액(권리가액)을 담보로, 조합과 시공사의 보증 아래 금융기관에서 받는 집단대출입니다.
통상 감정평가액의 40~60% 범위에서 실행되며, 이사 시점부터 입주 시점까지(대략 2~4년) 사용하고 입주할 때 일시 상환합니다.
이자 부담은 세 가지 방식이 있습니다.
조합·시공사가 이자를 부담하는 무이자 이주비, 조합원이 직접 이자를 내는 유이자 이주비, 그리고 기본 구간은 무이자·초과분은 유이자로 나누는 혼합 방식입니다.
- • 대출한도: 감정평가액 × LTV. 기존 담보대출 잔액은 상환·차감됩니다
- • 규제지역 상한: 2025.10.15 대책으로 이주비 대출은 주택가격별 축소(15억 초과 4억·25억 초과 2억)를 적용하지 않고 최대 6억원으로 유지됩니다
- • DSR 미적용: 중도금·이주비 대출은 총부채원리금상환비율(DSR)과 스트레스 가산금리 적용 대상이 아닙니다
2. 이사비 (토지보상법 별표4)
재개발처럼 공익사업으로 진행되는 정비사업은 이삿짐 운반비를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제55조와 별표4에 따라 조합이 지급합니다.
이사비는 노임, 차량운임, 포장비의 합으로 계산하며 포장비는 노임과 차량운임 합계의 15%입니다.
노임은 통계청이 승인한 공사부문 보통인부 노임(반기 발표), 차량운임은 한국교통연구원이 발표하는 5톤 화물자동차 1일 8시간 운임(연간 발표)을 적용합니다.
| 전용면적 | 노임(인부) | 차량운임(5톤) |
|---|---|---|
| 33㎡ 미만 | 3명분 | 1대분 |
| 33㎡ 이상 49.5㎡ 미만 | 4명분 | 2대분 |
| 49.5㎡ 이상 66㎡ 미만 | 5명분 | 2.5대분 |
| 66㎡ 이상 99㎡ 미만 | 6명분 | 3대분 |
| 99㎡ 이상 | 8명분 | 4대분 |
분양신청을 하지 않은 현금청산대상자에게도 이사비와 주거이전비를 지급해야 한다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031).
반면 재건축은 매도청구(민사)로 진행되어 법정 이사비 지급의무가 없고, 조합 관리처분계획에서 정한 정액을 지원합니다.
3. 주거이전비 (재개발 전용)
주거이전비는 공익사업으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 거주자에게 지급하는 보상으로, 재개발에는 적용되지만 재건축에는 적용되지 않습니다.
소유자(조합원)는 가구원수별 월평균 가계지출비의 2개월분, 세입자는 4개월분을 받습니다.
기준이 되는 월평균 가계지출비는 통계청 가계동향조사의 도시 근로자가구(명목) 값을 사용합니다.
- • 대상 판단 시점: 정비구역 지정을 위한 주민공람공고일
- • 금액 산정 시점: 사업시행계획인가고시일 직전 공표 통계
- • 세입자 요건: 공람공고일 당시 3개월 이상 거주(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두3685)
- • 6인 이상 가구: 5인 이상 금액 + 초과 인원 × ((5인 이상 − 2인) ÷ 3)
재개발과 재건축, 무엇이 다른가요?
| 구분 | 재개발 (수용) | 재건축 (매도청구) |
|---|---|---|
| 이주비 대출 | 있음 (감정평가액×LTV, 6억 상한) | 있음 (주택담보, 6억 상한) |
| 이사비 | 별표4 법정 이사비 | 조합 정액 (관리처분계획) |
| 주거이전비 | 소유자 2개월·세입자 4개월 | 없음 |
재개발은 공익사업이므로 「도시 및 주거환경정비법」 제65조에 따라 토지보상법을 준용해 이사비와 주거이전비를 법정 지급합니다.
재건축은 조합원 사이의 매도청구라는 민사 절차로 진행되어 법정 이주 보상 대신 조합 정관과 관리처분계획으로 지원 범위를 정합니다.
사용 방법
1단계: 사업 유형과 지역 선택
재개발인지 재건축인지 고르고, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 여부를 지정합니다.
규제지역이면 이주비 대출한도 6억원 상한이 적용됩니다.
2단계: 이주비 대출 조건 입력
종전자산 감정평가액, 이주비 LTV, 무이자 구간 비율, 유이자 금리, 이주기간, 기존 담보대출 잔액을 입력합니다.
무이자·유이자 구간과 총 이자부담, 기존대출 상환 후 실수령액이 자동으로 계산됩니다.
3단계: 이사비 확인
전용면적을 입력하면 별표4 구간에 따라 노임·차량운임·포장비가 자동으로 산정됩니다.
재건축을 선택하면 조합 정액 이사비를 입력하고 별표4 참고치와 비교할 수 있습니다.
4단계: 주거이전비와 순현금 확인
재개발이면 소유자·세입자 구분과 가구원 수, 가계지출비를 입력해 주거이전비를 계산합니다.
상단 요약 카드에서 이주 시점에 확보할 총현금과 유이자 이자 차감 후 순현금을 확인합니다.
활용 시나리오
감정평가액 8억, 이주비 LTV 60% 조합원
감정평가액 8억원에 이주비 LTV 60%를 적용하면 대출한도는 4억 8,000만원입니다.
무이자 구간이 40%(3억 2,000만원)이면 유이자 이주비는 1억 6,000만원이고, 연 5% 금리로 30개월을 쓰면 이자부담은 약 2,000만원입니다.
여기에 전용 84㎡ 기준 이사비 약 183만원과 3인 가구 소유자 주거이전비를 더하면 이주 시점 확보 현금을 가늠할 수 있습니다.
기존 담보대출이 있는 경우
이주비 대출은 종전자산의 기존 담보대출을 먼저 상환하는 조건으로 실행되는 경우가 많습니다.
대출한도가 4억 8,000만원이어도 기존 담보대출 2억원이 있으면 실제 손에 쥐는 현금은 2억 8,000만원으로 줄어듭니다.
이 계산기는 실수령액을 별도로 보여주므로 임시 거처 보증금 계획을 세울 때 유용합니다.
재개발 세입자의 이주 보상
재개발구역 세입자는 정비구역 지정 공람공고일 당시 3개월 이상 거주했다면 4개월분 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다.
소유자(2개월분)보다 지급 기간이 길어 실제 수령액이 더 큰 경우가 많습니다.
사업 유형을 재개발로 두고 세입자를 선택하면 가구원 수에 따른 주거이전비를 바로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 이주비 대출도 DSR 규제를 받나요?
A. 아닙니다.
중도금·이주비 대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정과 스트레스 가산금리 적용 대상이 아닙니다(2025.10.15 「대출수요 관리 강화 방안」).
다만 규제지역에서는 이주비 대출한도가 최대 6억원으로 제한됩니다.
Q. 무이자 이주비와 유이자 이주비는 어떻게 다른가요?
A. 무이자 이주비는 조합과 시공사가 이자를 부담하는 구간이고, 유이자 이주비는 조합원이 직접 이자를 부담하는 구간입니다.
보통 감정평가액의 일정 비율까지는 무이자로, 그 초과분은 유이자로 제공됩니다.
유이자 이자는 나중에 분담금에 가산되거나 청산 시 정산됩니다.
Q. 이사비는 실제 이사업체 견적과 같나요?
A. 다릅니다.
별표4 이사비는 노임·차량운임·포장비를 표준 기준으로 산정한 법정 보상액이며, 실제 포장이사 견적과는 차이가 있을 수 있습니다.
재개발 조합은 이 별표4 기준으로 지급하고, 재건축 조합은 정관·관리처분계획에서 정한 정액을 지원합니다.
Q. 재건축인데 주거이전비를 받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 받을 수 없습니다.
주거이전비는 공익사업(수용)에 적용되는 보상으로, 매도청구(민사)로 진행되는 재건축에는 적용되지 않습니다.
재건축의 이주 지원은 이주비 대출과 조합이 정한 이사비 정액이 중심입니다.
Q. 관리처분인가를 이미 받은 사업장도 6억 상한을 받나요?
A. 규제지역 효력발생일 전일까지 관리처분인가를 받은 조합원 사업장은 종전 규정이 적용됩니다.
따라서 대책 시행 이전에 관리처분인가를 마친 사업장은 강화된 한도 규정의 영향을 받지 않을 수 있습니다.
정확한 적용 여부는 조합과 취급 금융기관에 확인하세요.
알아두면 좋은 팁
- 산정 기준 확인: 이주비를 감정평가액이 아니라 권리가액으로 산정하는 조합도 있으니 기준을 명확히 하세요.
- 이자 정산 방식: 유이자 이주비 이자가 분담금에 가산되는지, 청산 시 정산되는지 조합 총회 자료로 확인하세요.
- 임시 거처 계획: 실수령액을 기준으로 전세·월세 임시 거처 보증금과 이사 일정을 함께 준비하세요.
- 통계 갱신 주의: 이사비 노임·운임 단가와 주거이전비 가계지출비는 반기·연 단위로 바뀌므로 최신값으로 입력하세요.
- 세입자 요건: 공람공고일 당시 거주 기간과 전입 시점을 증빙할 수 있는 서류를 미리 준비하세요.
이주 시점 확보 현금을 지금 계산해 보세요
감정평가액과 LTV, 전용면적, 가구원 수만 입력하면 이주비 대출·이사비·주거이전비를 한 번에 확인할 수 있습니다.
본 계산기는 2026년 기준 추정치이며, 실제 한도·금리·보상액은 조합·시공사·금융기관 협약과 관리처분계획에 따라 달라질 수 있습니다.
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