확정일자·전세권 설정 비용 계산기

확정일자·전세권 설정 비용 계산기란?

확정일자·전세권 설정 비용 계산기는 전세나 보증부월세 계약을 맺은 임차인이 보증금을 지키기 위해 선택하는 두 가지 수단의 비용을 한 번에 비교해 주는 도구입니다.
첫 번째 수단은 주택임대차보호법에 근거한 확정일자이고, 두 번째 수단은 민법상 물권인 전세권 설정등기입니다.
두 방법은 비용 차이가 매우 크고 법적 효력의 강도도 다르기 때문에, 계약 직후 어떤 방법을 선택할지 결정하는 것이 보증금 보호의 첫걸음입니다.

본 계산기는 2026년 최신 지방세법과 대법원 등기수수료 규칙을 반영하여 확정일자 수수료, 전세권 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수까지 정확하게 산출합니다.
또한 전입신고 가능 여부와 임대인 동의 여부를 입력하면 내 상황에 맞는 최적의 수단을 자동으로 추천합니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 전세 계약 직후 확정일자만 받아도 되는지 고민하는 임차인
• 회사 주소·사업장 유지 등으로 전입신고가 어려운 분
• 고액 보증금으로 더 강력한 보호를 원하는 세입자
• 임대인과 전세권 설정을 협의 중인 임차인
• 법무사 없이 셀프로 전세권 등기를 하려는 분
• 계약 종료 시 전세권 말소 비용까지 미리 알고 싶은 분

확정일자란 무엇인가요?

확정일자는 임대차계약서에 공신력 있는 날짜를 부여받는 절차입니다.
확정일자 자체는 권리를 만들어 주는 것이 아니라, 임차인이 우선변제권을 갖추기 위한 요건 중 하나입니다.

확정일자의 효력과 요건

우선변제권은 다음 세 가지 요건을 모두 갖추어야 발생합니다.
한 가지라도 빠지면 보증금 보호가 크게 약해지므로 주의해야 합니다.

• 주택의 인도(점유): 실제로 그 집에 거주해야 합니다
• 전입신고: 대항력이 다음 날 0시부터 발생합니다
• 확정일자: 우선변제권이 신청 당일 발생합니다

확정일자 비용과 신청 방법

확정일자 비용은 매우 저렴합니다.
전입신고는 무료이며 확정일자 수수료만 부담하면 됩니다.

• 주민센터·등기소 방문: 600원 (계약서 4장 초과 시 4장마다 100원 추가)
• 인터넷등기소 온라인: 500원 (전입신고 선행 필요)
• 전입신고: 무료 (정부24 또는 주민센터)

전세권 설정등기란 무엇인가요?

전세권 설정등기는 민법상 물권인 전세권을 등기부에 직접 등재하는 절차입니다.
확정일자가 채권적 보호인 반면, 전세권은 물권이므로 훨씬 강력한 권리를 갖습니다.

전세권의 강력한 효력

• 등기만으로 효력: 전입신고·실거주 없이도 대항력이 발생합니다
• 경매신청권: 보증금을 돌려받지 못하면 별도 소송 없이 직접 임의경매를 신청할 수 있습니다
• 우선변제권: 등기 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 변제받습니다
• 양도·전전세: 전세권을 제3자에게 양도하거나 전전세를 줄 수 있습니다

전세권 설정등기 비용 구성 (2026년 기준)

전세권 설정등기는 확정일자보다 비용이 훨씬 큽니다.
전세금 규모에 비례하는 세금이 주된 비용입니다.

• 등록면허세: 전세금 × 0.2% (지방세법 제28조, 최저 6,000원)
• 지방교육세: 등록면허세 × 20% (= 전세금 × 0.04%)
• 등기신청수수료: 서면 15,000원 / e-Form 13,000원 / 전자 10,000원
• 법무사 보수: 전세금 규모별 15~40만원 + 부가세 10% (선택)
• 부대비용: 등기부등본·인감증명·위임장 등 약 3,600원

💡 전세권 설정등기는 국민주택채권 매입 의무가 없습니다.
소유권이전이나 근저당 설정과 달리 채권 할인손실이 발생하지 않아 그만큼 비용이 줄어듭니다.

확정일자 vs 전세권 비용 비교 예시

전세금 3억원으로 두 방법의 비용을 비교하면 그 차이가 한눈에 드러납니다.
확정일자는 1천원도 들지 않지만, 전세권 설정은 백만원 안팎이 듭니다.

전세금 3억원 기준

[확정일자] 온라인 신청 = 500원

[전세권 설정등기]

등록면허세 = 3억 × 0.2% = 600,000원

지방교육세 = 60만 × 20% = 120,000원

등기수수료(e-Form) = 13,000원

부대비용 = 약 3,600원

→ 셀프등기 합계 ≈ 736,600원

법무사 보수 = 25만원 + 부가세 2.5만원

→ 법무사 위임 합계 ≈ 1,011,600원

이처럼 전세권 설정은 확정일자보다 약 100만원가량 더 듭니다.
그럼에도 전세권을 선택하는 이유는 비용 이상의 강력한 보호 효력 때문입니다.

사용 방법

1단계: 전세보증금 입력

계약하려는 전세보증금(또는 보증부월세 보증금)을 만원 단위로 입력합니다.
1억·3억·5억 등 프리셋 버튼으로 빠르게 선택할 수도 있습니다.

2단계: 신청 방법 선택

확정일자는 방문(600원) 또는 온라인(500원) 중에서 고릅니다.
전세권 등기는 서면·e-Form·전자 중 신청 방법을 선택합니다.

3단계: 법무사·말소 옵션 설정

전세권을 법무사에게 위임할지, 셀프로 진행할지 토글로 선택합니다.
계약 종료 시 발생하는 말소 비용을 포함할지도 함께 설정할 수 있습니다.

4단계: 내 상황 입력 후 추천 확인

전입신고·실거주 가능 여부와 임대인 동의 여부를 입력합니다.
계산하기를 누르면 비용 비교와 함께 내 상황에 맞는 수단을 추천해 줍니다.

어떤 수단을 선택해야 할까요?

확정일자로 충분한 경우

대부분의 일반적인 전세·월세 임차인은 확정일자만으로 충분합니다.
전입신고와 실거주가 가능하다면 약 600원으로 대항력과 우선변제권을 모두 확보할 수 있습니다.

💡 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없고 비용도 거의 들지 않아 가장 경제적인 선택입니다.

전세권 설정이 필요한 경우

전입신고나 실거주가 어려운 상황이라면 확정일자는 효력이 제한적입니다.
이때는 전입신고 없이도 효력이 발생하는 전세권 설정이 안전합니다.

💡 보증금을 돌려받지 못할 때 직접 경매를 신청하고 싶거나, 고액 보증금을 강력하게 보호하고 싶다면 전세권을 고려하세요.
단, 전세권 설정은 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자와 전세권을 둘 다 받을 수 있나요?

A. 네, 두 가지를 모두 갖추면 보호가 더 두터워집니다.
다만 전세권을 설정하면 그 자체로 강력한 물권이 생기므로, 비용을 고려해 하나를 선택하는 경우가 많습니다.

Q. 전세권 설정 비용은 누가 부담하나요?

A. 일반적으로 전세권 설정을 원하는 임차인이 비용을 부담합니다.
등록면허세와 법무사 보수 등은 협의에 따라 분담할 수도 있으나, 관행상 임차인 부담이 많습니다.

Q. 전세권 설정등기에도 국민주택채권을 사야 하나요?

A. 아니요, 전세권 설정등기는 국민주택채권 매입 대상이 아닙니다.
소유권이전이나 근저당 설정과 달리 채권 할인손실이 발생하지 않아 그만큼 비용이 줄어듭니다.

Q. 셀프로 전세권 등기를 할 수 있나요?

A. 가능합니다, 법무사 없이 직접 등기소에 신청하면 보수를 아낄 수 있습니다.
다만 임대인 인감증명서·등기필정보 등 서류 준비가 필요하므로 임대인의 협조가 전제됩니다.

Q. 계약이 끝나면 전세권은 어떻게 하나요?

A. 보증금을 반환받으면 전세권 말소등기를 해야 합니다.
말소 등기수수료는 3,000원이며, 법무사에게 위임하면 별도 보수가 추가됩니다.

팁과 주의사항

전입신고는 미루지 마세요: 확정일자를 받아도 전입신고와 실거주가 빠지면 대항력이 생기지 않습니다.
이사 당일 처리: 잔금일·이사일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리해 권리 순위를 빨리 확보하세요.
등기부 확인 필수: 전세권을 설정해도 선순위 근저당이 많으면 보호가 약해지므로 계약 전 등기부등본을 확인하세요.
전세권은 건물·토지 모두: 건물에만 전세권을 설정하면 토지 경매대금 배당에서 제외될 수 있으니 주의하세요.
보증보험도 함께 검토: 확정일자·전세권 외에 전세보증금 반환보증보험으로 이중 안전장치를 마련할 수 있습니다.

지금 바로 비용을 비교해 보세요!

전세보증금을 입력하면 확정일자와 전세권 설정 비용을 1초 만에 비교할 수 있습니다.

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