주택·상가 차임연체 해지 문턱 원장 계산기

월세연체 계약해지, 횟수보다 원장을 먼저 확인하세요

주택·상가 차임연체 해지 문턱 원장 계산기는 임대인과 임차인이 지급기일별 월세, 부분 입금, 충당 순서를 같은 자료로 정리하는 도구입니다.
주택의 2기 차임액과 상가의 3기 차임액을 금액으로 대조하고, 입력한 원장에서 과거 문턱에 도달한 관찰과 기준일 현재 잔액을 따로 보여줍니다.
단순히 두 번 또는 세 번 늦었는지 세는 방식으로는 부분 납부와 비연속 미납을 제대로 설명하기 어렵습니다.

월 차임 100만원인 주택에서 서로 떨어진 여러 달의 미납 원금 합계가 200만원이 될 수도 있습니다.
반대로 세 차례 늦게 납부했더라도 그때마다 잔액이 정리되어 현재 3기 상당액이 남지 않을 수 있습니다.
이 계산기는 입금 횟수 대신 언제 얼마의 차임 채무가 있었고 어떤 입금으로 어느 채무가 줄었는지를 확인하게 합니다.
통지 전 확인이 필요한 증빙까지 TXT 대조표로 저장할 수 있습니다.

2026년 주택 2기·상가 3기 문턱의 근거

현재 법령 전체의 시행일은 민법 2026-03-17, 상가건물 임대차보호법 2026-05-12입니다.
이는 문턱 조항이 그날 새로 만들어졌다는 뜻은 아닙니다.
상가 제10조의8의 신설일은 2015-05-13이며, 이번 계산은 2026-10-13에 확인한 현행 조문을 바탕으로 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3의 과거 연체에 따른 갱신거절 기준은 별도의 문제이므로, 이 원장에서 갱신거절의 적법성까지 판정하지 않습니다.

입력 항목을 실제 증빙과 맞추는 방법

계산식과 날짜 말 관찰 기준

지급기일 당일은 아직 기한 내인 것으로 보고 다음 날부터 연체에 포함합니다.
예를 들어 지급기일이 2026-09-05이면 해당 청구는 2026-09-06의 연체 잔액부터 포함됩니다.
기일 당일 입금은 원금을 줄이지만 그 항목을 하루 연체한 것으로 만들지 않습니다.
계약에 시각·영업일·별도 유예 조건이 있으면 실제 약정을 확인해야 합니다.

날짜만 입력하는 원장에서는 하루 중 정확한 해지권 발생 순간을 확정할 수 없습니다.
처음 문턱에 도달할 가능성이 있는 날에 입금이 이루어져 날짜 말 잔액은 미만이라면, 입금 전 잔액과 날짜 말 잔액을 함께 보여주고 시각 확인이 필요하다고 표시합니다.
이미 앞선 날짜 말에 도달이 관찰되었다면 나중 납부가 그 기록을 지우지 않습니다.
월 차임이 변경된 경우 현재 문턱은 기준일의 유효 차임으로 비교하되 과거 관찰은 당시 차임 기준을 보존합니다.
변경이 과거 해지권에 미치는 법적 효과는 별도로 확인하세요.

충당 순서가 미납 내역을 바꾸는 이유

민법 제476조의 지정변제충당과 제477조의 법정변제충당, 제479조의 비용·이자·원본 충당순서를 함께 고려해야 합니다.
이 계산기의 오래된 지급기일 순서는 사용자가 확인한 충당 약정을 원장에 적용하는 가정입니다.
이행기 도래, 변제이익, 동일 조건의 비례충당 등 법정충당의 모든 사실관계를 자동으로 판정하지 않습니다.
지정 내용이나 비용·이자 부담이 다투어지면 충당 확인을 해제하고 전문가에게 원금의 실제 감소액을 확인하세요.

단계별 사용법

1. 계약서부터 준비합니다. 적용법, 1개월 차임, 지급기일과 변경 합의를 확인합니다.
   관리비 포함 월세와 순수 차임을 분리하세요.
   
2. 차임 발생과 실제 입금을 따로 입력합니다. 월별 청구 차임, 입금일과 원금충당액, 지정 월 또는 확인된 약정 순서를 기록합니다.
   누락된 달과 2026년 이전 미납이 없는지 먼저 대조합니다.
   
3. 통지 기록을 채우고 원장을 계산합니다. 확인되지 않은 도달일은 비워 둡니다.
   원장이 계산되더라도 적용법·충당·상계가 미확인이라면 확인 대기 항목을 먼저 읽습니다.
   
4. 현재와 과거를 함께 읽습니다. 날짜별 관찰표에서 당시 문턱과 잔액을 확인하고, 현재 잔액이 줄어든 이유를 입금 충당표와 비교합니다.
   최초 도달 가능일의 같은 날 입금은 실제 시각 자료를 보완합니다.
   
5. TXT 대조표를 저장합니다. 계약서, 계좌 내역, 충당 약정, 통지 내용과 발송·도달 증빙을 묶어 상담자료로 사용합니다.
   숫자만으로 해지·갱신거절·퇴거 요구를 확정하지 마세요.
   

가상 예제: 상가 3기 도달 뒤 일부 납부

상가 월 차임은 1,000,000원, 별도 월 관리비는 100,000원으로 가정합니다.
2026-07-05, 2026-08-05, 2026-09-05의 차임을 각각 납부하지 않다가 2026-09-10에 차임 원금 1,500,000원을 오래된 기일 순서로 지급했다고 가정합니다.
아래는 순수 계산 함수로 검산한 날짜 말 결과이며 실제 계약의 시세나 법률상 해지 확정 결과가 아닙니다.

세 행의 관리비 합계 300,000원은 문턱 계산에서 제외됩니다.
지급 후 7월 원금은 0원, 8월은 500,000원, 9월은 1,000,000원으로 남습니다.
같은 원장을 주택으로 비교하면 2,000,000원 문턱의 첫 날짜 말 관찰은 2026-08-06입니다.
상가 예제의 통지 발송일 2026-09-08, 도달 기록일 2026-09-12는 입금일과 구별해 기록하는 가상 자료이며 효력 판정에 사용하지 않습니다.

문턱 미만으로 낮추는 금액을 해지 방지액으로 읽지 마세요

대법원 2026-06-24 선고 2024다320215 판결은 상가 차임연체액이 3기에 달하면 해지권이 발생하는 기준을 설명합니다.
3기 이상 연체 상태에서 임대인이 해지권을 행사했고, 그 의사표시가 적힌 소장 부본이 도달하기 전에 임대인 동의 없이 일부 차임을 지급한 사안에서, 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다는 취지입니다.
현재 잔액만 줄였다고 이미 발생한 권리나 도달한 해지가 자동으로 사라진다고 결론내려서는 안 됩니다.
임대인의 동의·포기와 행사 당시 잔액, 통지의 내용과 도달은 별도 사실관계이며 이 판례를 주택의 모든 사안에 일반화하지 않습니다.

상황별 활용과 상담 준비

계산이 보류되는 경우와 대상 밖의 기록

• 적용법·전체 이력 미확인: 산술 원장은 표시하지만 기수·법률적 해석은 확인이 필요합니다.
  원장 밖의 최초 도달을 이 계산기가 복원하지는 않습니다.
  
• 충당 또는 상계 다툼: 임의로 보증금·상계액을 공제하지 않습니다.
  확인된 합의와 채무별 감소액을 준비하세요.
  
• 미충당 입금: 초과입금·미지정 선납은 미래 월세로 자동 이월하지 않습니다.
  실제 충당 합의를 확인해 기록을 수정하세요.
  
• 같은 날 최초 도달 가능성과 지급: 날짜 말 미만이어도 입금 전 문턱이 있었을 수 있습니다.
  은행 거래시각·통지시각·당사자 합의를 확인하세요.
  
• 과거 특례와 미래 연도: 상가 제10조의9의 2020년 임시 특례 채무, 2025년 이전 미납, 2027년 이후 기록은 대상 밖입니다.
  채무 회수권과 해지 문턱에서의 제외는 다른 문제이므로 임의로 채무를 삭제하지 마세요.
  

입력 가능한 범위는 월 차임 기준 12개, 차임 발생 24개, 입금 60개이며 각 금액은 10억원 이하의 정수 원입니다.
지급기일·차임 적용일 중복, 존재하지 않는 지정 항목, 실제 달력에 없는 날짜, 발송보다 빠른 도달 기록은 오류로 표시합니다.
기준일 이후 입금과 아직 연체되지 않은 청구는 개수로 알리고 현재 연체액에 반영하지 않습니다.

자주 묻는 질문