가등기담보 청산금·청산기간·말소기한 계산기

가등기담보 청산금과 집을 지키기 위한 시간을 함께 확인하세요

가등기담보 청산금·청산기간·말소기한 계산기는 차용금 담보로 주택이나 토지를 제공한 채무자와 가족이 청산금을 받을지, 채무를 갚아 등기 말소를 준비할지 판단하는 데 필요한 금액과 날짜를 정리합니다.
돈을 빌려준 개인 채권자도 통지에 사용할 평가액과 채권 내역, 소유권 취득 전에 거쳐야 하는 대기기간을 확인할 수 있습니다.
채권자가 부동산을 넘겨받는 사적 귀속청산을 대상으로 하며, 법원 경매의 배당금이나 취하금액을 산출하는 도구와는 계산 대상이 다릅니다.

청산기간이 끝나는 날과 말소청구권이 제한되는 날을 같은 날로 생각하면 대응을 놓칠 수 있습니다.
결과는 입력 자료에 따른 비교값이므로 실제 채권계산서, 통지서, 등기사항증명서와 함께 확인하세요.

가등기담보법 적용 여부부터 확인합니다

제1조 요건을 벗어난다는 결과는 이 계산기의 법정 산식 범위 밖이라는 뜻입니다.
청산의무가 전혀 없거나 해당 계약이 유효하다는 확정 판단이 아닙니다.
담보가등기와 이미 소유권이전등기를 마친 양도담보도 선택하여 제4조에 따른 소유권 취득 안내를 구분하세요.

예약 당시 금액과 통지 당시 금액은 다릅니다

청산금과 말소 상환준비액 계산식

청산금의 금액 기준은 담보권 실행 통지일인 발송일이고, 2개월 기간의 시작 사건은 통지 도달일입니다.
통지일까지의 손해금은 발송일까지, 상환준비액의 손해금은 상환예정일까지 계산하므로 두 날짜를 바꾸어 쓰지 마세요.
고정 365일 단리와 원 단위 합산 후 올림은 비교를 위한 가정입니다.
약정상 일수와 끝수 처리, 금리변동, 기한이익상실, 추가 차용이나 부분변제는 자동 판정하지 않습니다.
다른 채권자의 선순위채무는 청산금에서 공제하지만 이 채권자에게 갚을 상환준비액에 다시 더하지 않습니다.

유효한 통지와 청산금이 없는 경우

채권자는 변제기 후에 청산금 평가액을 통지하고, 통지에 당시 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다.
부동산이 여럿이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용도 확인해야 하므로 이 단일 부동산 모형만으로 통지서를 완성하지 마세요.
변제기 전이나 당일에 발송한 통지에는 유효한 청산기간 만료일을 부여하지 않습니다.
통지 발송일은 청산채권의 금액 기준이고 도달일은 청산기간의 기준입니다.
두 날짜를 각각 입력하고 반송, 수취인, 실제 도달 증빙도 검토해야 합니다.

대법원 2015다13171에 따르면 채권자의 평가액이 정당한 평가액에 미치지 못한다는 사정만으로 실행 통지의 효력이 사라지지는 않습니다.
평가액에 이의를 제기하거나 감정평가를 의뢰하는 동안에도 기간이 멈췄다고 생각하지 말고 상환·청산 대응을 함께 준비하세요.

청산기간 2개월은 60일 계산이 아닙니다

민법 제157·159·160조에 따라 통지 도달일의 다음 날을 기산일로 삼아 달력으로 계산합니다.
기산일부터 2개월 뒤 해당일의 전날이 말일이고, 최종 월에 해당일이 없으면 그 달 말일로 봅니다.
오전 0시부터 시작하는 초일 산입 예외나 별도 약정은 이 입력 모형에 포함하지 않습니다.

담보가등기는 청산기간이 지난 뒤 본등기 청구를 검토할 수 있습니다.
이미 이전등기를 한 양도담보는 기간 경과 후 청산금 지급과 소유권 취득 조건을 함께 확인합니다.
제4조제3항의 동시이행 관계가 있으므로 기간만 지났다고 인도나 소유권 귀속이 모두 완성된 것으로 표시하지 않습니다.

말소청구권 10년과 청산금 수령·제3자 취득

10년 명목 기준일은 변제기의 다음 날부터 역으로 계산합니다.
예를 들어 변제기 2018-02-28이면 기산 2018-03-01, 명목 말일 2028-02-29입니다.
10년 제척기간의 휴일 순연을 직접 확인한 판례를 이 도구의 전제로 삼지 않으므로, 휴일 보정 참고일을 믿고 상환을 미루지 말고 명목 기준일 전에 전액변제를 준비하세요.

선의 여부는 단순히 제3자 명의 등기가 있다는 사실과 다릅니다.
대법원 2016다248325가 다룬 선의는 청산절차 하자를 모르고 본등기를 기초로 소유권을 취득한 경우와 관련되므로 입증과 분쟁을 따로 확인합니다.
대법원 2018다215947에 따라 10년 경과로 말소청구권이 소멸해도 청산금 지급의무까지 없어지는 것은 아닙니다.

자료를 준비하고 계산하는 순서

1. 차용증과 담보약정을 찾습니다. 채권 발생 원인, 담보 목적, 예약 당시 가액과 약정이자를 구분해 적용 관문을 확인합니다.
   
2. 변제기와 통지 발송·도달 증빙을 확인합니다. 청산채권 계산용 발송일과 2개월 기산용 실제 도달일을 각각 입력하고 통지서의 평가액·채권 내역을 대조합니다.
   
3. 원금·이자·비용·선순위채권을 정리합니다. 모르는 항목은 빈칸을 유지하고 자료의 확인 여부나 가정 상태를 구분합니다.
   
4. 상환예정일을 정합니다. 통지 당시 청산금과 그날 갚을 금액을 비교하고 2개월 및 10년 기준일을 각각 확인합니다.
   
5. 청산금 수령과 제3자 권리를 점검합니다. 미확인을 없음으로 선택하지 말고 후순위권리자의 권리행사 가능성도 확인합니다.
   
6. TXT 결과를 자료와 함께 검토합니다. 상환총액 확인, 감정평가, 말소에 필요한 서류와 동시이행 방법을 채권자 또는 전문가와 협의합니다.
   

예제 버튼은 산식 이해를 위한 가상값을 채웁니다.
예제 결과가 표시되어도 자신의 사건이 확인된 것은 아니므로 계약서와 다른 금액·날짜를 모두 교체해야 합니다.
가족이 대신 상환한다면 증여, 대위변제와 구상관계도 별도로 검토하세요.

가상 예제: 청산금 138,380,000원과 상환 112,800,000원

차용원금 100,000,000원, 예약이자와 변제기까지 미지급이자를 각각 10,000,000원, 예약가액과 통지평가액을 각각 300,000,000원으로 가정합니다.
변제기 2026-01-01, 통지 발송과 도달 모두 2026-02-01, 상환 예정 2026-04-01, 지연손해금 연 7.3%, 선순위채권 50,000,000원, 실행비용과 상환 부대비를 각각 1,000,000원으로 둡니다.
같은 날 발송·도달하는 전자통지 등을 가정한 예제이며 실제 통지 방식의 적법성은 별도입니다.
연 7.3%는 법정이율이 아닌 예제 가정입니다.

청산기간의 명목 말일은 2026-04-01이고 담보가등기의 본등기 청구 검토일은 2026-04-02입니다.
발송은 2026-02-01 그대로이고 도달만 2026-02-04이면 청산금 138,380,000원은 같지만 청산기간의 명목 말일은 2026-04-04 토요일, 보정 말일은 2026-04-06 월요일입니다.
청산금과 상환준비액은 서로 반대 방향의 돈이며 둘을 합하여 갚을 금액으로 해석하지 않습니다.
표의 청산금은 후순위권리자·압류·상계 등을 반영한 최종 실수령 보장이 아닙니다.

장기 연체와 부동산 평가액을 바꾸어 비교하세요

이 비교는 감정평가를 대신하거나 원하는 가격을 법적으로 확정하는 기능이 아닙니다.
근거가 다른 평가액을 비교한 뒤 거래사례·감정서·권리관계 자료를 확보하고 이의 주장과 상환 준비를 병행하는 데 사용하세요.

상환·청산 수령·평가 이의 중 다음 행동

금리·특약·권리관계에서 주의할 점

• 현행 일반 개인 금전대차의 최고 계약이자율은 연 20% 참고값이며 2021-07-07 이후 새 계약·갱신 적용례와 계약 유형을 확인해야 합니다.
  지연손해금률이 20%를 넘는다는 이유만으로 즉시 위법 또는 유효라고 판정하지 않으며, 이자제한법 제6조의 부당한 예정배상액 감액 등을 검토합니다.
  
• 제4조제4항의 채무자에게 불리한 특약 무효 규정에는 청산기간 후 이루어지고 제3자의 권리를 침해하지 않는 특약의 예외가 있습니다.
  어떤 합의든 일률적으로 무효라고 표시하지 않습니다.
  
• 계산된 청산금은 후순위권리자, 압류, 상계, 조세와 개별 정산에 따라 실제 받는 돈과 다를 수 있습니다.
  여러 담보부동산, 공동담보, 추가대출, 원금 일부 변제와 이율 변경이 있는 사건은 별도 원장 계산이 필요합니다.
  
• 부동산 등기의 유효성, 통지 상대방, 공탁의 효력, 악의 입증, 소유권 귀속과 세금은 자동 판정하지 않습니다.
  빈칸이 있으면 자료를 추가하고, 미래 통지일이나 휴일표 밖 날짜는 가정 일정으로 사용하세요.
  

자주 묻는 질문