도급공사 임의해제 기성고·일실이익 정산 계산기

공사를 중단하면 이미 한 공사와 남은 이익을 어떻게 나눌까요?

집을 짓거나 건물을 고치는 도중 자금 계획과 가족 사정이 달라지면 공사계약 해지를 검토하게 됩니다.
아직 시공하지 않은 부분이 많다는 이유만으로 남은 계약금이 모두 반환되는 것은 아닙니다.
반대로 시공자가 계약대금 전액이나 일정 비율의 이익을 제시했다고 해서 그 금액이 곧 정산액이 되는 것도 아닙니다.
도급공사 임의해제 기성고·일실이익 정산 계산기는 유지할 기성 보수, 미시공 대금, 지출을 면한 원가, 별도 손해와 기납액을 나누어 같은 자료로 비교하는 도구입니다.

이 계산기의 중심 질문은 ‘완성 전 건축주가 임의로 계약을 끝내는 전제에서, 어떤 원가와 이익을 확인해야 추가지급 또는 반환 검토 차액이 달라지는가’입니다.
법정 이익률을 임의로 넣거나 시공사의 청구서를 자동 승인하지 않습니다.
실제 계약서와 기성확인서, 잔여 실행예산, 입금표를 먼저 모은 뒤 서로 다른 가정을 대조하는 순서로 사용하세요.

민법 제673조의 임의해제와 계산 적용 범위

민법 제673조는 일이 완성되기 전 도급인의 해제와 손해배상을 연결해 규정합니다.
건축주의 개인 사정으로 공사를 끝내는 임의해제와, 수급인의 계약 위반을 이유로 책임을 묻는 해제는 구별해야 합니다.
해제 통지서에 어떤 사유를 적었는지, 별도의 정산 특약이 있는지, 실제로 일이 완성되었는지는 계산기가 판단할 수 없습니다.
해제원인을 미확인으로 두거나 귀책해제·합의해제·이미 완성을 선택하면 이 도구의 최종 금액은 보류됩니다.

계약 총액·기성 보수·기납액은 서로 다른 숫자입니다

절감 순원가와 별도 손해·손익상계를 정리하는 방법

S는 해제 때문에 실제로 지출하지 않게 되는 미시공 부분의 순원가입니다.
미발주 자재, 취소 가능한 외주, 투입을 면한 인건비 등을 실행예산과 취소 조건으로 확인하세요.
이미 지급한 준비비와 해제 후에도 지급해야 하는 불가피한 비용은 절감한 돈이 아닙니다.
새로운 공사업자가 요구하는 견적은 기존 수급인의 지출 회피액과 다르므로 그대로 S에 넣으면 안 됩니다.

기성 보수와 미시공 이익을 나누는 계산식

R은 미시공 계약대금, M은 해당 부분의 이익 가정, D는 별도 손해와 손익상계를 반영한 해제손해 가정입니다.
T는 기납 공제 전 정산총액이고 N은 기납액을 한 번 차감한 차액입니다.
대법원 2012다39769,39776 판결에서 검토한 미완성 부분 대금과 완성 비용의 차감 구조를 입력 전제에 맞춰 나누어 보여 줍니다.
이 식을 모든 도급사건의 법률상 유일한 손해액 공식으로 사용하지 마세요.

단계별 사용법과 확인상태 선택

1. 해제원인과 기준일을 정합니다.
   완성 전 도급인 임의해제인지 계약서와 통지를 확인하세요.
   검토 기준일은 자료를 모은 2026년 날짜이며 법률상 해제 효력일을 자동으로 정하지 않습니다.
   
2. 계약·기성·기납 범위를 맞춥니다.
   변경공사, 부가세 기준, 실제 인수 부분과 기납 귀속을 정리하세요.
   기성 보수가 계약대금을 넘으면 입력부터 다시 검토해야 합니다.
   
3. 잔여 순절감원가의 세 가정을 작성합니다.
   최소·기준·최대를 뒤바꾸지 말고 같은 비용 목록을 사용하세요.
   금액을 모른다는 이유로 0원으로 채우지 마세요.
   
4. 별도 손해와 손익상계의 중복을 점검합니다.
   준비비, 불가피 취소비, 전용소득과 자재 대가가 어느 칸에 반영됐는지 메모를 남기세요.
   없음이 확인된 항목은 0원을 입력할 수 있습니다.
   
5. 확인상태·자료일자를 기록합니다.
   미확인은 결과 보류, 가정값은 산술 비교, 증빙 확인은 자료를 검토한 상태입니다.
   증빙 확인에는 자료일자와 근거 메모가 필요하고 기준일 뒤 자료는 사용할 수 없습니다.
   
6. 계산 전제를 체크하고 검토표를 저장합니다.
   체크는 법적 인정이 아니라 이 모델의 가정 확인입니다.
   TXT와 인쇄물에는 입력, 확인상태, 자료일자, 보류 사유와 계산 결과를 함께 남겨 상담 자료로 사용하세요.
   

가상 예시: 기납 1억 5천만 원일 때 지급과 반환이 갈리는 경우

총 계약대금 C를 300,000,000원, 기성 보수 K를 120,000,000원, 기납액 P를 150,000,000원으로 가정합니다.
미시공 대금 R은 180,000,000원입니다.
절감원가 최소·기준·최대를 140,000,000원·150,000,000원·160,000,000원, 별도 손해 A를 5,000,000원, 별도 손익상계 B를 3,000,000원으로 둡니다.
모두 계산 구조를 확인하기 위한 가상 수치이며 평균 공사비나 법원 인정액이 아닙니다.

최소 노출 가정은 8,000,000원 반환 검토, 기준은 2,000,000원 추가지급 가정, 최대는 12,000,000원 추가지급 가정입니다.
정산 차액 범위의 폭은 20,000,000원입니다.
기성만의 잠정차액 K−P는 −30,000,000원이지만 해제손해를 반영하지 않은 중간값이므로 이를 최종 반환액으로 해석하지 마세요.
세 결과는 같은 계약의 서로 다른 가정이므로 합산하지 않습니다.

결과의 부호와 범위를 읽는 방법

결과가 0원이면 그 입력 가정에서 차액이 없다는 뜻입니다.
보류 상태의 빈 결과와는 다릅니다.
범위의 양 끝은 사용자가 넣은 절감원가 가정에서만 나오는 값이며 가능한 모든 법적 결과의 상한·하한이 아닙니다.
기준값이 두 끝의 중간에 있다고 해서 가장 가능성이 높은 판결이나 권장 합의금이 되지 않습니다.

가족·시공자·상담 담당자가 함께 검토할 자료

• 건축주가 자금 부족으로 중단을 고민할 때: 기성 보수만 보고 반환을 예상하지 말고 잔여 실행원가와 이익까지 나누어 현금 계획을 세웁니다.
  예시 범위를 실제 추가 자금의 확정 예산으로 사용하지 마세요.
  
• 시공자가 정산서를 작성할 때: 기성에 포함된 이익과 미시공 이익을 구분하고, 준비비·취소비가 어느 산식에 들어갔는지 명시합니다.
  모든 항목에 자료일자와 내역서 쪽수를 붙이면 같은 항목을 다시 청구하는 오류를 줄일 수 있습니다.
  
• 가족이 입금 내역을 정리할 때: 계약금·선급금·기성금의 명칭보다 이번 정산대금에 실제로 충당된 금액을 확인합니다.
  계좌 이체표와 정산합의서가 다르면 차이를 먼저 설명해야 합니다.
  
• 법률상담을 준비할 때: 해제 통지, 계약·변경합의, 기성 감정, 잔여 원가표, 다른 현장 소득과 자재 처리 자료를 검토표와 함께 전달합니다.
  기성 유익성과 공사 범위가 다투어지면 그 쟁점을 금액 조정 전에 표시하세요.
  

지급 지연의 이자와 유치권이 쟁점이면 공사대금 청구·유치권 계산기를 함께 참고할 수 있습니다.
준공 지연에 대한 약정 손해는 공사 지체상금·지연손해 계산기의 별도 주제이며, 이 결과에 자동 합산하지 않습니다.

입력 오류와 법률 판단을 구별하세요

확인한 기납액이 계약대금보다 크면 이를 잘라내지 않고 경고와 반환 검토 차액을 보존합니다.
수급인 귀책, 하자보수, 지체상금, 위약금, 지연이자, 소송비, 강제집행, 시효와 세금은 자동 계산 대상에서 제외합니다.
특약이 있는 사건이나 공제·상계에 다툼이 있는 사건은 계약서와 전문가 판단을 먼저 확인하세요.
증빙 확인 상태가 모두 채워져도 법원은 증거와 당사자 주장에 따라 다른 손해 범위를 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문