주택 다운사이징 차액 연금계좌 1억 추가납입 판정 계산기

집을 줄여 남은 자금, 연금계좌 추가납입 전에 확인할 것

주택 다운사이징 차액 연금계좌 추가납입은 일정 요건을 갖춘 고령 1주택 가구가 주택 매각으로 생긴 차액을 연금계좌에 더 넣을 수 있도록 한 제도입니다.
일반적인 연간 납입한도와 별도로 검토하는 특례이므로 단순히 올해 연금저축에 얼마를 넣었는지만 확인해서는 판단하기 어렵습니다.
특히 이사를 마친 뒤 계약서 정리와 대출상환에 집중하다 보면 양도일부터 6개월이라는 납입 기간을 놓칠 수 있습니다.

이 계산기는 집을 팔고 작은 집으로 옮기는 부모님과 매각대금을 정리하는 자녀가 함께 사용하도록 구성했습니다.
요건을 항목별로 확인하고, 이번에 추가로 넣을 수 있는 금액과 기한을 계산한 다음, 이후 주택을 다시 살 때의 가격 경계까지 점검합니다.
계산 결과를 검토표로 저장해 실제 납입을 처리할 금융회사에 보여주면 어떤 사실과 서류를 더 확인해야 하는지 정리하기 쉽습니다.

1. 사람과 계좌의 요건부터 확인하세요

화면의 기본값은 가상 예시이므로 체크 표시를 실제 사실에 맞게 바꾸세요.
연령만 충족하고 다른 요건이 맞지 않으면 추가납입 특례를 적용할 수 없습니다.
연금수령 중인 계좌와 아직 개시하지 않은 계좌를 함께 갖고 있다면 납입하려는 개별 계좌의 상태를 금융회사에 확인하는 것이 좋습니다.

2. 부부의 주택 수와 선취득 예외

양도일 현재 본인과 배우자가 국내에 소유한 주택을 합쳐 연금주택 한 채만 소유하는 것이 원칙입니다.
화면에는 양도 직전 보유 상태를 기준으로 매도할 집을 포함한 실제 채수를 넣습니다.
같은 집을 부부가 공동명의로 보유했다면 두 채로 세지 않지만, 서로 다른 집을 각각 한 채씩 보유했다면 두 채입니다.
양도세의 다른 일시적 다주택 예외를 이 특례에 그대로 대입하지 마세요.

배우자가 축소주택을 취득한 경우도 검토 대상에 포함합니다.
다만 주택의 일부 지분을 팔거나 두 사람이 나누어 취득한 거래는 소유 지분과 주택 전체 가액 판정이 필요합니다.
공동명의·일부지분 체크를 해제하면 단순 숫자만으로 가능액을 확정하지 않고 금액을 보류합니다.
계산기에 쓰인 참고 주택차액을 공동명의자의 실제 입금 한도로 사용하지 마세요.

3. 기준시가와 실제 거래가격을 구분하세요

• 연금주택 양도가액: 기존 주택을 실제로 양도한 가액입니다.
  법정 주택차액의 출발점이며 대출을 갚고 통장에 남은 잔액과 다릅니다.
  
• 전체 기준시가: 양도일 현재 주택 전체에 대한 소득세법상 기준시가입니다.
  12억원 이하 요건은 이 금액에 적용되며 매매가가 12억원을 넘는다는 사실만으로 자동 제외되지는 않습니다.
  
• 축소주택 취득가액: 본인 또는 배우자가 대체해 취득하는 주택의 실제 가액입니다.
  취득한 경우에는 기존 주택 양도가액보다 낮아야 합니다.
  같은 금액이면 축소 요건을 충족하지 못합니다.
  

새 집을 사지 않고 전세나 월세로 옮기는 경우에는 미취득을 선택합니다.
이때 산식의 취득가액은 0원이지만 전세보증금을 쓸 필요가 없다는 뜻은 아닙니다.
전세보증금, 중개보수, 이사비, 세금과 대출상환은 실제 납입여력을 판단할 때 별도로 남겨두세요.
법정 한도가 크더라도 그 전액을 노후자금으로 묶어두는 결정은 현금 흐름을 확인한 뒤 해야 합니다.

4. 1억원 공유한도와 거래별 잔여액 계산

주택차액은 양도가액에서 축소주택 취득가액을 뺀 값이며 음수이면 0원으로 봅니다.
자격이 충족되면 추가납입 한도는 거래 잔여차액과 생애 잔여한도 중 작은 값입니다.
계획 납입액은 그 한도와 입력한 희망액 중 작은 금액이며 희망액 중 한도를 넘는 부분도 따로 표시합니다.
누적 한도가 이미 1억원이면 요건을 충족해도 새로 추가할 수 있는 금액은 0원입니다.

5. 양도일부터 6개월, 납입일부터 5년

국세기본법 제4조와 민법 제157·160조에 따라 초일을 제외하고 달력 기간을 계산합니다.
2026-04-30 취득의 6개월 원말일은 2026-10-31이며, 2028-08-31 양도의 6개월 원말일은 2029-02-28입니다.
은행 휴일, 영업 종료 시각, 특례 신청 심사와 입금 처리 소요시간은 자동 연장하지 않습니다.
마지막 날 송금 예약만 해두고 실제 인정 납입일이 다음 날로 넘어가지 않도록 금융회사에 처리기한을 미리 확인하세요.

6. 다시 집을 살 계획이 있다면 가격 경계를 보세요

주택차액을 납입한 뒤 5년 이내에 본인 또는 배우자가 주택을 새로 취득하고, 기존 주택 양도가액에서 새 취득가액을 뺀 금액이 연금계좌에 납입한 금액보다 작아지면 특례 배제 사유가 될 수 있습니다.
반드시 예전 집보다 더 비싼 집을 사야만 문제가 생기는 것은 아닙니다.
기존 양도가액보다 싸더라도 납입 후 남은 가격 경계를 넘는지를 확인해야 합니다.

시행령 제40조의2 제8항부터 제10항은 요건 미충족 또는 해당 재취득 사유가 확인되면 해당 납입금 전액을 연금보험료로 보지 않고 운용실적 증가액과 함께 반환하는 구조를 정합니다.
반환 금액은 연금외수령으로 봅니다.
한도를 넘은 차이만 되돌려주면 끝난다고 생각하지 말고, 주택 취득계약 전에 금융회사에 특례 납입내역과 새 거래를 함께 보여주세요.

7. 숫자로 확인하는 추가납입 사례

두 번째 사례에서는 거래 잔여차액이 5천만원 − 2천만원 = 3천만원입니다.
하지만 생애 잔여한도는 1억원 − 8천만원 = 2천만원이므로 이번에는 2천만원까지만 추가할 수 있습니다.
두 값이 다르면 단순히 매각대금이 충분하다는 이유로 더 큰 쪽을 적용할 수 없습니다.
모든 예시는 다른 요건을 충족한 단독명의 거래를 가정합니다.

8. 예금 대비 세후 비교가 말해주는 것

예금 경로는 매년 발생한 이자에 15.4%를 과세한 뒤 나머지를 같은 수익률로 재투자하는 모형입니다.
연금 경로는 운용 중 과세를 미루고 마지막 비교 시점의 양의 운용이익에 선택한 세율을 적용합니다.
원금은 세액공제를 받지 않았다는 가정이며 연간 세액공제 환급액을 추가하지 않습니다.
표시된 연금 가치는 최종 세액이나 한 번에 인출할 수 있는 금액을 확정한 값이 아닙니다.

연령별 연금 원천징수 참고세율은 지방세 포함 가정으로 70세 미만 5.5%, 70세 이상 80세 미만 4.4%, 80세 이상 3.3%입니다.
화면에는 16.5% 가정도 선택할 수 있지만 개인의 실제 세율을 자동 판정하지 않습니다.
연간 사적연금 수령액, 연금수령 한도 초과, 계좌 가입기간, 세액공제 이력, 금융소득 종합과세와 해외원천세 처리에 따라 실제 결과가 달라집니다.
계좌 가입일부터 5년 경과와 만 55세 이후 개시 등 연금수령 요건은 납입 가능 여부와 별도로 확인하세요.

9. 입력부터 금융회사 확인까지 단계별 사용법

1. 양도일 현재의 만 나이, 주택 수, 거주자 여부와 납입할 계좌의 개시 여부를 먼저 확인합니다.
   공동명의 또는 일부 지분 거래는 자동판정 대상에서 제외해 검토 상태로 둡니다.
   
2. 기존 집과 축소주택의 계약서에서 실제 가액과 인정되는 양도·취득일을 확인하고, 기준시가는 별도 자료로 입력합니다.
   납입 이후 구입할 예정이라면 현재 미취득으로 두고 이후 취득 시나리오에 기록합니다.
   
3. 금융회사별 특례 납입내역을 합쳐 누적액을 입력하고 그 중 이번 주택거래에서 이미 넣은 돈을 구분합니다.
   최초 납입이라면 두 금액을 모두 0원으로 입력합니다.
   
4. 생활비·세금·이사비를 남긴 희망 추가납입액과 납입일을 넣고 계산합니다.
   불충족 요건이 있는지, 희망액 중 한도를 넘는 돈이 있는지 확인합니다.
   
5. 새 주택 구입 계획과 세후 비교 가정을 바꿔 검토한 뒤 TXT 검토표를 저장합니다.
   매매계약서, 주택차액등 연금계좌 납입 신청서와 1주택 확인서를 준비해 연금계좌취급자에게 접수 가능액·필요 서류·입금 처리일을 확인합니다.
   

한 번에 납입할지 나누어 납입할지는 기한과 실제 자금 필요를 함께 고려하세요.
새 입력을 바꾸면 이전 계산 결과가 사라지므로 최종 숫자를 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
검토표에는 계산에 사용한 금액·날짜와 세후 가정이 함께 기록되어 가족과 금융회사에 설명할 때 도움이 됩니다.

10. 자주 묻는 질문

11. 공식 근거와 다음 행동

2026-10-30 국가법령정보 OPEN API 현행본과 국세청 안내를 대조했습니다.
기간계산은 국세기본법 제4조(시행 2026-10-02, MST289999)와 민법 제157·160조(시행 2026-03-17, MST284415)를 확인했습니다.
2027년 이후 예정 거래는 현재 규칙이 유지된다는 가정이므로 실제 거래 전에 법령과 금융회사 업무 기준을 다시 확인해야 합니다.
공동명의 지분, 주택 수에 포함되는 자산, 양도·취득 시점, 공제받은 원금과 연금 인출 순서는 개인별 자료가 필요합니다.
요건이 애매하면 가격이나 날짜를 편의대로 바꾸어 맞추기보다 계약서와 등기 자료를 갖고 검토를 받으세요.