재건축·재개발 대체주택 비과세 특례·전세 대비 손익 계산기

대체주택을 사는 것이 전세보다 유리할까요?

재건축이나 재개발로 살던 집을 비워야 할 때, 공사 기간에 살 집을 매수할지 전세로 구할지는 가족의 생활과 자금에 함께 영향을 줍니다.
대체주택 비과세라는 말만 보고 매수하면 취득 당시 주택 수, 실제 거주, 신축주택 입주와 매도 기한을 놓칠 수 있습니다.
반대로 세금이 걱정되어 전세만 생각하면 두 선택의 금융비용과 자기자금 부담을 제대로 비교하지 못합니다.

이 계산기는 도시정비법상 재건축·재개발에 참여하는 원조합원 가구가 대체주택 특례의 일정과 확인사항을 정리하고, 같은 기간의 매수 순비용과 전세 순비용을 비교하도록 돕습니다.
양도세 신고서를 대신 작성하거나 비과세를 확정하는 서비스는 아닙니다.
계산 결과의 목적은 계약을 서두르게 하는 것이 아니라, 인가서와 거주 증빙을 확인하고 세무 상담에서 물어볼 내용을 구체적으로 만드는 데 있습니다.

먼저 확인할 사람과 주택의 조건

소득세법 시행령 제156조의2 제5항의 대체주택 특례는 공사 기간 거주를 위한 주택에 관한 규정입니다.
국세청 안내에 따라 국내 1주택 세대 여부는 대체주택을 취득할 당시를 확인합니다.
사업시행인가일에 집이 한 채였다는 사실만으로 취득 당시 조건까지 충족했다고 처리하지 않습니다.
가족별 소유현황과 권리 변동이 있다면 등기부와 세대 자료를 함께 검토해야 합니다.

• 본인 소유의 종전주택이 정비사업으로 조합원입주권으로 바뀐 원조합원인지 확인합니다.
  관리처분인가 후 입주권을 승계취득한 경우를 같은 대상으로 보지 않습니다.
  
• 대체주택 외 추가 주택이나 권리가 없는 단순 사례를 기본으로 삼습니다.
  다른 특례가 겹치거나 공동소유·세대분리 해석이 필요하면 자동 통과시키지 않습니다.
  
• 대체주택에서도 세대전원이 1년 이상 거주하는지 확인합니다.
  신축주택으로의 세대전원 이사 및 계속거주는 별도의 조건이므로 서로 대신할 수 없습니다.
  

일부 세대원의 취학·질병·근무·사업 사정이나 해외출국 등 예외는 사유와 증빙에 따라 검토가 필요합니다.
예외가 필요하다는 입력은 상담 보류로 남기며 단순한 선택만으로 비과세를 인정하지 않습니다.
입력상 요건 부합도 과세관청의 확정 판단과 다릅니다.

인가·거주·입주·매도 날짜 읽는 방법

거주기간은 달력으로 1년, 이사·양도 마감은 완성일에 달력 3년을 더한 기준으로 표시하며 경계일을 포함합니다.
금융비용 계산에 쓰는 경과일수 나누기 365를 법정 거주기간 판정에 사용하지 않습니다.
윤년 2월 29일의 기념일은 해당 연도 2월 말일로 보정한 계획상 날짜이며 실제 기간계산은 상담 때 재확인하세요.
주말이나 공휴일이라는 이유로 날짜를 자동 연장하지 않습니다.

대체주택을 먼저 팔고 신축주택에서의 1년 계속거주를 나중에 마칠 수도 있습니다.
다만 향후 이행할 조건이 남아 있으면 계획상 조건부 결과이지 이미 완료된 비과세가 아닙니다.
이사 예정일을 실제 입주로, 계획한 거주종료일을 이미 거주한 기간으로 혼동하지 않아야 합니다.
거주 중단이나 여러 차례의 거주기간 합산은 자동 처리하지 않습니다.

입력 자료와 미확인 금액을 구분하세요

일정·사실 자료와 금액·세금 자료의 상태를 각각 미확인, 가정, 확인으로 관리합니다.
확인을 선택해도 출처 메모와 유효한 확인기준일이 없으면 확인이 끝난 것으로 보지 않습니다.
미래 일정이나 가정값이 들어간 결과는 계획 시나리오로 읽어야 합니다.
빈칸은 모르는 값이며 실제로 비용이 없음을 확인한 숫자 0과 다릅니다.

• 매수 쪽은 매수가·예상 매도가, 실제 확인한 취득세 및 부대세, 매수·매도 중개비와 등기비 합계, 이사비 합계, 연간 보유비를 입력합니다.
  세율을 임의 추정하지 말고 견적서나 세무 확인액을 사용합니다.
  
• 매수대출과 전세대출은 공통 이주비대출과 중복되지 않는 잔액을 입력합니다.
  각 잔액과 고정금리를 같은 기간에 적용하므로 상환 일정이 복잡하면 별도 금융 검토가 필요합니다.
  
• 전세 쪽은 보증금, 대출, 중개·보증료 합계와 이사비를 입력합니다.
  본인 자금에 적용할 기회비용률도 같게 두어 한쪽에만 금융 부담을 반영하지 않도록 합니다.
  
• 세무상 필요경비와 경제적 비용을 분리합니다.
  이자와 보유비 등을 전부 세무상 공제 가능한 비용으로 간주하지 않으며 필요경비는 별도로 확인한 금액을 넣습니다.
  

숫자는 원 단위로 입력하며 콤마와 소수 금리를 사용할 수 있습니다.
음수 금액, 공통 이주비를 합친 대출이 매수가나 전세보증금을 넘는 경우, 실제로 존재하지 않는 날짜나 앞뒤가 바뀐 일정은 수정이 필요합니다.
결과가 비어 있거나 보류로 표시되면 숫자를 억지로 채우기보다 빠진 증빙부터 확인하세요.

동일 기간 매수·전세 순비용 계산식

공통 비교기간 Y는 대체주택 취득일부터 양도일까지 실제 경과일수를 365로 나눈 값입니다.
대출잔액과 금리를 기간 내 일정하게 두고 단리로 계산합니다.
연간 보유비와 자기자금 기회비용도 같은 기간을 적용하여 기간 차이 때문에 비교가 왜곡되는 것을 줄입니다.

주택 매수대금, 대출원금, 돌려받는 전세보증금을 다시 비용으로 더하지 않습니다.
매수에서는 매각차익을 차감하고 금융비용을 따로 반영하므로 원금을 또 더하면 이중 계산이 됩니다.
공통 이주비대출은 두 선택 모두 같은 잔액·금리·기간을 적용하기 때문에 순비용에는 들어가도 매수와 전세의 차액에서는 상쇄됩니다.

특례 시나리오는 B에 특례 적용 시의 양도세 확인액을 더하고, 일반과세 시나리오는 B에 일반과세 양도세 확인액을 더합니다.
차액은 J에서 해당 매수 순비용을 뺀 값이며 양수이면 입력한 가정 아래 매수 비용이 더 적다는 의미입니다.
음수 순비용은 매각차익이 계산에 넣은 비용보다 크다는 뜻이지 확정 수익이나 현금흐름 보장이 아닙니다.

12억원 기준과 양도차익 배분의 한계

특례의 요건이 맞더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익이 자동으로 비과세되는 것은 아닙니다.
소득세법 제89조와 시행령 제156조·제160조에 따른 고가주택 관련 규정을 함께 확인해야 합니다.
이 도구는 아래 차익 배분을 참고로 보여줄 뿐 실제 납부할 세금을 산출하지 않습니다.

양도가액이 12억원 이하이면 입력 요건에 부합하는 특례 시나리오에서 조건부 세액 0을 사용합니다.
초과하면 세무사에게 확인한 특례 양도세액을 별도 입력해야 합니다.
일반과세는 보유기간, 다른 주택, 공제, 세율 및 적용시점에 따라 달라지므로 금액 미확인 상태에서 임의의 세율을 넣어 비교하지 않습니다.
특례 판단이 보류되어도 일반과세 확인액과 비용 자료가 충분하면 일반 시나리오는 별도로 살펴볼 수 있습니다.

가상 사례로 계산 흐름 따라가기

아래는 시장 전망이나 실제 세무 견적이 아닌 설명용 가정입니다.
사업시행인가는 2026-01-01, 취득과 대체주택 거주시작은 2026-10-01, 대체주택 거주종료는 2027-10-01로 둡니다.
완성·신축입주·대체주택 매도는 2028-10-01, 신축 계속거주 종료는 2029-10-01로 둡니다.
기준일 2026-10-22에는 미래 거주와 이사가 남아 있으므로 완료가 아닌 조건부 계획입니다.

예시에서 대체주택 거주 1년 기준은 2027-10-01, 완성 후 이사·양도 마감은 2031-10-01로 일수 비용계산과 별개로 확인합니다.
매도와 신축입주가 같은 날이어도 신축의 계속거주 종료가 나중이라는 이유만으로 오류로 처리하지 않습니다.
실제 가족의 이사·거주 증빙이 달라지거나 예상 매도가가 변하면 같은 예시 결과를 재사용하지 말고 새로 비교해야 합니다.

손익분기 가격과 현실적인 활용

손익분기 매도가는 매수가에 매각차익을 빼기 전의 매수비용과 고정 가정 세액을 더한 뒤 전세 순비용 J를 뺀 값입니다.
세금을 일정하게 둔 민감도이므로 매도가가 바뀔 때 세금까지 재계산한 가격은 아닙니다.
특례 세액 0을 사용한 분기 가격이 12억원을 넘으면 같은 무세금 가정을 유지할 수 없어 분기값을 보류합니다.

• 완성이 늦어지는 가구는 공사 일정과 자금계획을 함께 바꾸어 비교합니다.
  완성 후 기한만 밀리는 것이 아니라 대출이자와 보유비가 더 쌓일 수 있습니다.
  
• 은퇴 후 이자 지출이 부담인 가구는 매도가 상승만 기대하지 말고 낮은 매도가와 높은 금융비용을 각각 넣어봅니다.
  여유자금의 기회비용도 빠뜨리지 않습니다.
  
• 가족의 직장이나 학교 때문에 모두 이사하기 어려운 가구는 전원거주와 예외 여부를 먼저 상담합니다.
  비용상 유리하다는 결과가 거주요건을 면제해 주지는 않습니다.
  

임대보증금 미반환 손실, 가격 예측, 원금 상환에 따른 잔액 변화, 할인현금흐름과 재투자는 포함하지 않습니다.
전세와 매수의 생활환경 차이도 금액으로 환산하지 않습니다.
계약 직전에는 금리와 중개비 견적, 세금 확인액을 최신 자료로 교체하세요.

사용 순서와 확인서류

1. 조합의 사업시행인가서와 완성 관련 서류로 날짜를 확인하고 세법상 취득·양도일을 정리합니다.
   관리처분인가일과 혼동하지 않습니다.
   
2. 취득 당시 세대의 주택·권리 보유현황, 원조합원 여부, 가족의 실제 거주자료를 입력합니다.
   모르는 사실은 미확인으로 남깁니다.
   
3. 계약·대출·세무 견적에서 같은 기간의 비용을 가져와 출처와 확인일을 기록합니다.
   예시 버튼의 값은 본인 자료가 아닙니다.
   
4. 요건표와 비용 분해, 특례 및 일반과세 차이를 함께 읽습니다.
   금액만 보지 말고 보류 사유와 남은 미래 의무를 확인합니다.
   
5. 결과를 TXT로 저장하거나 인쇄하고 ICS 일정으로 마감일을 보관합니다.
   저장된 가정·미확인 상태와 기준일도 함께 상담 자료로 전달합니다.
   

주민등록 자료만으로 실제 거주가 언제나 충분히 입증되는 것은 아닙니다.
가족의 생활관계 자료, 계약 및 잔금 자료, 등기와 세무 확인서를 사정에 맞게 준비하세요.
일정 저장은 알림을 보조할 뿐 법정 의무를 대신 이행하거나 신고를 제출하는 기능은 아닙니다.

자주 묻는 질문