임대사업자 보증보험료·임대인/임차인 분담 계산기

임차인용 전세보증보험과 임대사업자 보증은 다릅니다

등록 민간임대주택의 임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증은 임차인이 선택하는 전세보증금반환보증과 출발점이 다릅니다.
임대사업자 보증은 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따른 의무를 중심으로 전액보증 원칙, 일부보증 요건, 면제 사유와 비용 분담을 확인합니다.
반면 임차인용 반환보증은 임차인이 보증기관과 상품을 비교하고 자신의 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비하는 상품입니다.

이 계산기는 등록 여부와 기관에서 확인한 면제 사유를 구분한 뒤, 임대보증금·HUG 인정 주택가격·담보권 설정금액을 같은 계약 기준으로 묶습니다.
이어서 전액보증액과 시행령 제39조의 일부보증 산식상 금액, 입력한 최종 보증료율에 따른 비용, 임대사업자와 임차인의 부담액을 보여 줍니다.
가입 승인, 면제 확정, 감정가격 결정, 신용등급 또는 실제 과태료 처분은 계산할 수 없으므로 결과 뒤의 확인 절차까지 함께 읽어야 합니다.

계산 전에 다섯 가지 자료를 한 계약 기준으로 모으세요

가장 흔한 오류는 서로 다른 날짜와 범위의 숫자를 섞는 것입니다.
임대사업자 등록증에는 해당 주택이 등록 목록에 있는지, 등기사항증명서에는 세대별 근저당권과 다른 권리제한이 어떻게 표시되는지 확인하세요.
임대차계약서의 보증금과 계약기간, HUG가 인정한 주택가격, 견적서의 최종 연 보증료율도 같은 신규 또는 갱신 계약을 기준으로 맞춰야 합니다.

전액보증이 원칙이고 일부보증은 네 요건을 함께 봅니다

법 제49조제2항의 기본값은 임대보증금 전액입니다.
일부보증은 보험료를 줄이기 위한 단순 선택 버튼이 아니라, 같은 조 제3항의 요건을 모두 갖춘 경우에만 검토하는 예외입니다.
계산기에서 일부보증을 선택해도 네 확인란 중 하나가 비어 있으면 선택 보증금액을 전액으로 되돌리는 이유가 여기에 있습니다.

1. 세대별 담보권 분리 여부를 등기와 HUG 서류에서 확인합니다.
   
2. 다른 선순위 제한물권과 압류·가압류·가처분의 해소 여부를 확인합니다.
   
3. 전세권 설정 또는 대항요건과 확정일자로 임차인의 우선변제 기반을 갖췄는지 확인합니다.
   
4. 해당 계약기간에 대한 임차인의 일부보증 동의를 정해진 서식과 절차에 맞게 받았는지 확인합니다.
   

일부보증액과 부채비율은 이렇게 계산합니다

예를 들어 임대보증금이 3억원, HUG 인정 주택가격이 5억원, 담보권 설정금액이 1억원이면 합계는 4억원이고 부채비율은 80%입니다.
일부보증 산식은 4억원에서 주택가격의 60%인 3억원을 뺀 1억원입니다.
네 요건이 모두 확인된 경우에만 1억원을 선택 보증금액으로 사용할 수 있고, 하나라도 미확인이라면 계산기는 3억원 전액으로 보증료를 계산합니다.

HUG가 2026년 7월 1일 이후 체결·갱신 계약에 안내하는 개인임대사업자 일반 부채비율 기준은 90%입니다.
다만 등록 시기, 민간건설임대주택 유예, 기금 또는 공사 보증부대출 담보권 등으로 다른 기준이 적용될 수 있으므로 화면에는 HUG가 해당 계약에 확인한 한도를 넣어야 합니다.
담보권 비율 60%와 입력한 부채비율 한도를 넘었다는 경고는 가입 거절 확정이 아니라 상환·담보 제공·특례 심사를 질문하라는 신호입니다.

보증료와 75대25 분담 예시

보증료는 보증금액에 최종 연 보증료율과 보증기간 일수를 곱하고 365일로 나눠 원 단위로 반올림합니다.
개인임대사업자 요율은 신용등급, 부채비율, 공동주택 여부 등에 따라 달라지고 일부 단독·다중·다가구 주택이나 낮은 신용점수에는 할증이 안내되므로 임의 평균요율을 넣지 마세요.
HUG 견적 또는 현재 요율표에서 우리 계약에 적용되는 최종 연 요율을 확인해 입력해야 합니다.

위 예시는 연 0.156%, 730일을 가정한 산식 검증용 값이며 시장 평균이나 HUG 견적이 아닙니다.
시행령 제40조의 일반 분담은 임대사업자 75%, 임차인 25%이고, 임대사업자가 법정 비율보다 더 부담하기로 약정할 수 있습니다.
사용검사 전 임차인 모집일부터 사용검사일까지의 기간은 임대사업자가 100% 부담하므로 해당 체크를 켜면 임차인 부담을 0원으로 계산합니다.

단계별 사용법

1. 등록 상태를 고릅니다 해당 주택이 등록 민간임대주택 목록에 있는지 불명확하면 확인 필요를 선택합니다.
   
2. 면제 사유는 기관 확인 후 고릅니다 소액보증금만 보고 자동 면제로 선택하지 않습니다.
   
3. 계약서의 보증금과 HUG 인정 주택가격을 입력합니다 날짜와 세대가 같은 자료인지 확인합니다.
   
4. 등기와 HUG가 보는 담보권 금액을 입력합니다 단순 대출잔액과 채권최고액을 구분합니다.
   
5. 일부보증을 검토한다면 네 요건을 하나씩 확인합니다 갱신 계약은 현재 계약기간의 새 동의서를 준비합니다.
   
6. HUG 견적의 보증기간 일수와 최종 연 요율을 입력합니다 주택유형과 신용 할증이 반영됐는지 확인합니다.
   
7. 결과의 경고와 분담액을 계약서·납부고지서와 대조합니다 최종 신청 전 HUG와 관할 시·군·구에 서류를 보여 주고 확인합니다.
   

실제 활용 시나리오

자주 묻는 질문

팁과 주의사항

• 보증금 변경, 담보권 변경, 계약 갱신이 있으면 이전 계산을 그대로 사용하지 말고 모든 자료의 기준일을 다시 맞추세요.
  
• 주택가격은 공시가격 자체가 아니라 HUG가 정한 환산 또는 감정 절차의 인정액일 수 있으므로 근거 화면이나 서류를 보관하세요.
  
• 일부보증 동의서는 임차인이 산식과 전액보증 차이를 이해한 뒤 해당 계약기간에 맞는 서식으로 작성했는지 확인하세요.
  
• 면제가 인정되지 않을 가능성에 대비해 계산기가 계속 표시하는 전액보증료도 예산에 포함해 비교하세요.
  
• 보증료가 분할 납부되더라도 연도별 요율과 보증금액이 달라질 수 있으므로 실제 회차별 고지액과 다시 대조하세요.