역전세 반환자금 대출 한도 계산기
2026년 최신 기준 | 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출 한도와
대출로 메우지 못하는 자기자본 부족액(역전세 갭)을 한 번에 계산하세요
1. 주택 시세와 임차보증금
5억원
없음
4억원
3억원
2. 주택 소재 지역과 보유 주택 수
3. 소득과 기존 대출 (DSR·DTI 산정)
6,000만원
없음
4. 역전세 특례 & 6.27 대책 요건
5. 대출 조건
시중 주담대 평균 약 4.3%
역전세 반환 자금 분석
대출로 충당 못 하는 자기자본 부족액
5,000만원
반환 필요액
1억원
최대 대출 가능액
5,000만원
실제 대출액
5,000만원
※ 반환 필요액 = 기존 보증금 − 신규 보증금. 대출은 LTV·소득(DSR/DTI)·6.27 한도 중 가장 낮은 금액으로 제한됩니다.
대출 한도 산출 (4가지 중 최솟값)
제한 요인: LTV(담보)시세 5억원 × 70% − 선순위 0원 − 선순위보증금 3억원
2025.6.27 이후 신규 계약·취득으로 수도권·규제지역 1억원 한도가 적용됩니다. (후속 세입자 반환보증 가입 또는 본인 입주 요건 충족 필요)
일반 DSR 40% 적용 (스트레스 금리 +1.5%p 가산) · 적용금리 5.80%
대출은 반환할 임차보증금을 초과할 수 없습니다.
DSR 40% 적용
일반 DSR 40% 적용 (스트레스 금리 +1.5%p 가산)
6.27 대책 판정
2025.6.27 이후 신규 계약·취득으로 수도권·규제지역 1억원 한도가 적용됩니다. (후속 세입자 반환보증 가입 또는 본인 입주 요건 충족 필요)
상환 분석 (실제 대출액 기준)
월 상환액
247,400원
총 이자
3,908만원
총 상환액
8,908만원
대출 원금
5,000만원
※ 본 결과는 2026년 6월 기준 추정치이며, 실제 한도·금리·심사 결과는 취급 금융기관과 신용도에 따라 달라질 수 있습니다.
⚠️ 유의사항
- •수도권·규제지역 1억원 한도가 적용됩니다. 2025.6.27 이전 계약·취득이면 한도가 늘어납니다.
- •대출만으로는 반환액을 충당할 수 없어 자기자본 5,000만원이 추가로 필요합니다.
🛡️ 세입자 보호조치 (대출 실행 조건)
- •후속 세입자가 있으므로 특례 전세보증금 반환보증보험에 가입하고, 신규 보증금으로 기존 대출을 우선 상환해야 합니다.
역전세 반환자금 대출이란 무엇인가요?
역전세 반환자금 대출은 집주인(임대인)이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 본인 소유 주택을 담보로 받는 주택담보대출입니다.
정식 명칭은 전세퇴거자금대출 또는 보증금 반환목적 주택담보대출이며, 흔히 역전세 반환대출이라고 부릅니다.
전세 시세가 떨어져 신규 보증금이 기존 보증금보다 낮아지는 역전세 상황이나, 후속 세입자를 구하지 못해 공실이 된 경우 임대인은 차액을 직접 마련해야 합니다.
이때 부족한 반환 자금을 대출로 충당할 수 있는지, 얼마까지 가능한지, 그래도 메우지 못하는 자기자본은 얼마인지 이 계산기로 확인할 수 있습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 전세 시세 하락으로 보증금 차액 반환이 필요한 집주인
- • 세입자 퇴거를 앞두고 후속 세입자를 못 구한 임대인
- • 전세 끼고 산 주택의 전세 만기가 도래한 갭투자자
- • 6.27 대책 이후 수도권에서 대출 가능 여부가 궁금한 다주택자
- • 2023년 이전 전세계약으로 DTI 60% 특례 대상인지 확인하려는 임대인
- • 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 있는지 가늠하려는 세입자
전세자금대출과 무엇이 다른가요?
전세자금대출은 세입자가 전세보증금을 마련하기 위해 받는 대출입니다.
반면 역전세 반환자금 대출은 집주인이 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출로, 차주와 목적이 정반대입니다.
- • 차주: 전세자금대출은 세입자, 역전세 반환대출은 집주인
- • 목적: 보증금 지급(마련) vs 보증금 반환(돌려줌)
- • 담보: 보증서·질권 vs 본인 소유 임대주택(근저당)
- • 핵심 규제: 버팀목 자격·보증기관 vs LTV·DSR·DTI 60% 특례·6.27 대책
- • 대출금 지급: 역전세 반환대출은 용도 외 유용을 막기 위해 세입자 계좌로 직접 입금
대출 한도는 어떻게 결정되나요?
역전세 반환대출의 최종 한도는 네 가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다.
하나라도 막히면 그 금액이 한도가 되므로, 어떤 항목이 제한 요인인지 확인하는 것이 중요합니다.
① LTV(담보) 한도
주택 시세에 LTV 비율을 곱한 뒤 선순위 채권과 선순위 임차보증금을 뺀 금액입니다.
후속 세입자가 있으면 그 보증금이 은행보다 앞선 권리이므로 차감되고, 공실이면 소액임차보증금 최우선변제액(방공제)이 차감됩니다.
LTV는 2026년 기준 비규제지역 1주택 70%, 다주택 60%, 규제지역(투기과열) 1주택 50%, 다주택 30%가 적용됩니다.
② 6.27 대책 한도 (수도권·규제지역)
2025년 6월 27일 가계부채 관리방안에 따라 수도권·규제지역은 한도가 크게 줄었습니다.
임대차계약 체결일 또는 주택 취득일이 2025.6.27 이후라면 1억원까지만 가능하고, 다주택자는 대출이 불가합니다.
최초 임대차계약과 소유권 취득이 모두 2025.6.27 이전이면 1억원을 초과해 대출받을 수 있습니다.
지방(비수도권)은 이 1억원 한도 제한이 적용되지 않습니다.
③ 소득(DSR·DTI) 한도
연소득에 DSR 40% 또는 DTI 60%를 곱한 연간 상환여력에서 기존 대출 상환액을 뺀 뒤, 대출기간과 금리로 역산한 금액입니다.
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 실제 금리에 스트레스 가산금리(수도권 1.5%p, 지방 0.75%p)를 더해 한도를 보수적으로 산정합니다.
④ 임차보증금 한도
역전세 반환대출은 돌려줄 임차보증금을 초과할 수 없습니다.
따라서 기존 보증금 자체가 한도의 상한선이 됩니다.
DTI 60% 특례 (역전세 반환대출 규제완화)
역전세 반환대출의 가장 큰 혜택은 DTI 60% 특례입니다.
2023년 역전세 사태 대응으로 도입된 이 특례는 당초 한시 조치였으나, 2025년 11월 금융위원회가 일몰을 폐지해 상시 제도로 전환되었습니다.
2023년 7월 3일 이전 전세계약을 체결한 임대인이 보증금 반환 목적으로 대출받을 때, 일반 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용받습니다.
비율이 높아지고 스트레스 금리도 적용되지 않아 소득 기준 대출 한도가 크게 늘어납니다.
단, 후속 세입자에 대한 전세보증금 반환보증보험 가입 등 세입자 보호조치를 확약하는 것이 조건입니다.
예를 들어 연소득 6,000만원이라면 DSR 40%로는 연 2,400만원이 한도지만, DTI 60%로는 연 3,600만원까지 상환 여력이 인정됩니다.
사용 방법
1단계: 주택 시세와 보증금 입력
주택 시세(KB시세), 기존(돌려줄) 임차보증금, 신규(후속 세입자) 보증금, 선순위 채권을 입력합니다.
공실이거나 본인이 입주할 예정이면 신규 보증금을 0으로 둡니다.
2단계: 지역과 주택 수 선택
주택 소재 지역(규제지역·수도권·지방)과 보유 주택 수(1주택·다주택)를 선택합니다.
이 값에 따라 LTV 비율과 6.27 대책 적용 여부가 달라집니다.
3단계: 소득과 특례 요건 체크
연소득과 기존 대출 상환액을 입력하고, 2023.7.3 이전 계약·세입자 보호조치·2025.6.27 이후 계약 여부를 체크합니다.
특례 요건을 충족하면 DTI 60%가 자동 적용됩니다.
4단계: 결과 확인
반환 필요액, 최대 대출 가능액, 실제 대출액, 그리고 핵심인 자기자본 부족액을 확인합니다.
어떤 기준이 한도를 제한하는지와 월 상환액·총이자까지 한눈에 볼 수 있습니다.
활용 시나리오
수도권 역전세 1주택 임대인
시세 6억 주택에 기존 보증금 4억, 신규 세입자 보증금 3.2억으로 8,000만원의 차액을 반환해야 하는 경우입니다.
2023년 이전 계약이고 반환보증에 가입하면 DTI 60% 특례로 충분한 한도를 확보해 자기자본 없이 해결할 수 있습니다.
갭투자 공실 반환 (6.27 직격)
2025.6.27 이후 취득한 수도권 주택에 후속 세입자가 없어 4.5억을 반환해야 하는 경우입니다.
LTV로는 4억 넘게 가능해도 6.27 대책의 1억원 한도에 막혀, 나머지 3.5억은 자기자본으로 마련해야 합니다.
규제지역 다주택자
서울 강남3구·용산 등 규제지역에서 2025.6.27 이후 신규 계약·취득한 다주택자는 전세퇴거자금대출이 아예 불가합니다.
이 경우 반환 자금 전액을 자기자본 또는 다른 방법으로 마련해야 하므로 사전 점검이 필수입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. DTI 60% 특례는 아직도 받을 수 있나요?
A. 네, 2025년 11월 금융위원회가 일몰을 폐지해 상시 제도가 되었습니다.
2023년 7월 3일 이전 전세계약을 체결한 임대인이 세입자 보호조치를 확약하면 계속 적용받을 수 있습니다.
Q. 6.27 대책으로 무조건 1억원까지만 되나요?
A. 아닙니다. 1억원 한도는 수도권·규제지역에서 2025.6.27 이후 계약·취득한 경우에 적용됩니다.
최초 계약과 취득이 모두 6.27 이전이면 1억원을 초과할 수 있고, 지방은 제한이 없습니다.
Q. 후속 세입자가 없어도 대출이 되나요?
A. 가능합니다. 다만 본인이 1개월 이내에 전입하고 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙습니다.
공실 상태에서는 LTV 계산 시 소액임차보증금 최우선변제액(방공제)이 차감되어 한도가 다소 줄어듭니다.
Q. 대출금은 제가 직접 받나요?
A. 아닙니다. 용도 외 유용을 막기 위해 대출금은 세입자(임차인) 계좌로 직접 입금됩니다.
따라서 다른 주택 구입 등에 사용할 수 없으며, 적발 시 대출 회수와 향후 대출 제한 등의 불이익이 있습니다.
Q. 계산 결과를 그대로 믿어도 되나요?
A. 본 계산기는 2026년 6월 기준 규정을 반영한 추정치입니다.
실제 한도·금리·심사 결과는 취급 은행, 신용도, 담보 평가에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하세요.
알아두면 좋은 팁
- 특례 요건 먼저 확인: 2023.7.3 이전 계약이라면 반환보증 가입만으로 한도가 크게 늘어나므로 우선 검토하세요.
- 계약 시점 증빙 보관: 6.27 대책 예외(1억 초과)는 최초 계약일과 취득일이 모두 2025.6.27 이전임을 입증해야 합니다.
- 선순위 채권 정리: 기존 주담대 잔액이 클수록 LTV 여력이 줄어드니, 가능하면 일부 상환 후 신청하는 것이 유리합니다.
- 자기자본 미리 준비: 6.27 한도에 막히는 갭투자자는 부족액을 미리 파악해 매도·추가 자금 등 대안을 준비해야 합니다.
- 세입자와 소통: 반환 지연이 예상되면 임차권등기·내용증명 등 분쟁 전에 세입자와 일정·반환 계획을 협의하는 것이 좋습니다.
지금 바로 반환 자금을 점검하세요!
주택 시세와 보증금만 입력하면 대출 가능액과 자기자본 부족액을 즉시 확인할 수 있습니다.
DTI 60% 특례와 6.27 대책까지 2026년 최신 기준으로 반영합니다.