상가담보대출 RTI·공실 스트레스 계산기

상가담보대출, 한도보다 먼저 ‘버틸 수 있는지’를 계산하세요

상가는 주택과 달리 임차인의 퇴거, 업종 경기, 상권 이동에 따라 월세가 빠르게 줄 수 있고 새 임차인을 구하는 동안 관리비와 대출이자는 계속 나갑니다.
그래서 감정가나 담보인정비율만 보고 가능한 대출액을 정하면 매입 직후에는 문제가 없어 보여도 공실과 금리 상승이 겹치는 순간 생활자금까지 투입해야 할 수 있습니다.
이 계산기는 ‘얼마까지 빌릴 수 있는가’와 함께 ‘임대수입이 줄어도 원리금과 운영비를 낼 수 있는가’를 한 화면에서 비교하도록 설계했습니다.

RTI와 현금흐름은 무엇이 다른가요?

입력값을 준비하는 방법

공실과 임대료 하락을 따로 입력하는 이유

공실률은 공간이 비어 임대료가 들어오지 않는 기간의 비율이고 임대료 하락률은 재계약이나 신규 계약 때 단가가 낮아지는 비율입니다.
계산기는 먼저 계약 연월세에 임대료 하락을 적용한 뒤 남은 금액에 공실률을 적용합니다.
예를 들어 연 계약월세 1억원, 임대료 하락 10%, 공실률 20%라면 유효 월세는 1억원 × 90% × 80%인 7,200만원입니다.
두 위험을 단순히 더해 30%를 차감하지 않으므로 시나리오를 해석할 때 적용 순서를 기억하세요.

4단계 스트레스 시나리오 읽는 법

기본 설정은 단계마다 공실률 10%포인트, 임대료 하락 5%포인트, 금리 1%포인트를 누적합니다.
이 수치는 법령이나 금융회사 공통 기준이 아니라 비교를 시작하기 위한 분석 가정이므로 상권의 평균 공실기간과 실제 제안금리를 반영해 수정해야 합니다.
공실률과 임대료 하락률은 각각 100%에서 멈추지만 금리는 입력 상승폭을 그대로 누적하므로 과도한 값이 들어가지 않았는지 결과표에서 확인하세요.

기본 예시로 결과를 해석해 보세요

매입가 12억원, 자기자본 5억원, 만기일시상환 대출 7억원, 금리 5%를 가정합니다.
계약 월세는 700만원, 보증금은 1억원, 보증금 수익률은 2.5%, 연 운영비는 1,800만원이고 기준 공실률은 10%입니다.
이때 기준 연 임대수입은 7,810만원, 연 이자는 3,500만원, RTI는 약 2.23배입니다.
운영비와 이자를 낸 연 현금흐름은 2,510만원으로 월평균 약 209만원이 남습니다.

기준 결과만 보면 신청액 7억원은 여유가 있지만 극한 결과에서는 계획 한도를 약 3억 4,175만원 초과합니다.
이 차이는 승인 여부를 예측하는 숫자가 아니라 대출을 줄이거나 자기자본을 늘리거나 2,866만원 이상의 12개월 버퍼를 따로 마련할지 결정하게 하는 위험 신호입니다.

계산 결과를 계약 협상에 쓰는 순서

1. 임대차 자료를 확인합니다.
   임대차계약서, 입금내역, 렌트프리, 연체, 계약 만료일을 대조해 계약 월세를 보정합니다.
   
2. 기준값을 먼저 맞춥니다.
   현재 공실과 실제 운영비를 넣고 기준 결과가 최근 12개월 현금흐름과 크게 다르지 않은지 확인합니다.
   
3. 지역 공실기간을 스트레스에 반영합니다.
   중개업소와 관리주체에 임차인 교체기간과 재계약 인하 사례를 물어 단계별 공실·하락 폭을 정합니다.
   
4. 낮은 한도를 기준으로 협상합니다.
   RTI 한도와 현금흐름 한도 중 작은 계획 대출한도를 보고 매입가 인하, 자기자본 확대, 대출기간 조정을 비교합니다.
   
5. 금융회사 사전심사를 요청합니다.
   계산 결과와 임대차 현황표를 함께 제시하고 인정 임대료, 스트레스 금리, 상환방식, 기존채무 반영 범위를 서면으로 확인합니다.
   

상황별 활용 시나리오

자주 묻는 질문

계산 전후에 꼭 확인할 주의사항

• 임대차계약서의 월세가 실제 입금액과 다르면 최근 입금액을 우선해 보수적으로 입력하세요.
  
• 한 임차인이 전체 월세의 큰 비중을 차지하면 평균 공실률보다 그 임차인의 퇴거 시나리오를 별도로 계산하세요.
  
• 만기일시상환은 첫해 현금흐름이 좋아 보이므로 만기 원금, 대환 수수료, 금리 재산정 위험을 추가로 준비하세요.
  
• 취득세, 중개보수, 법무비, 리모델링비, 공실 중 인테리어 지원과 렌트프리는 자동 계산되지 않습니다.
  
• 계획 대출한도는 RTI와 현금흐름만의 역산값이며 LTV, 지역규제, 차주별 DSR, 신용평가를 대체하지 않습니다.
  
• 법인·개인사업자·가계대출 등 차주와 자금용도에 따라 적용 규정과 서류가 달라질 수 있습니다.
  

공식 근거와 적용 기준

이 페이지는 2026년 8월 15일 확인한 자료와 사용자가 입력한 가정을 바탕으로 한 정보 제공용 도구입니다.
법률·세무·감정평가·대출 자문을 대신하지 않으며 제도와 금융회사 심사기준은 이후 변경될 수 있습니다.