법인 담보대출 DSCR·상환여력 계산기

법인 담보대출 DSCR·상환여력 계산기란?

법인 담보대출 DSCR·상환여력 계산기는 회사가 만든 현금흐름으로 기존 대출과 새 담보대출의 원리금을 얼마나 감당할 수 있는지 확인하는 사전 계획 도구입니다.
담보가 충분해 보여도 영업현금흐름이 약하면 상환여력이 먼저 한도를 제한할 수 있고, 반대로 현금흐름이 좋아도 감정가와 선순위 채권 때문에 담보 한도가 먼저 작아질 수 있습니다.

이 계산기는 EBITDA 또는 NOI에서 현금세금, 유지성 자본지출, 운전자본 증가와 기타 반복 현금유출을 차감해 단순 CFADS 대용치를 만듭니다.
그 값을 기존 연간 원리금과 신규대출의 첫 12개월 원리금 합계로 나누어 기준 DSCR을 계산하고, 사용자가 입력한 목표 DSCR로 신규대출 역산 한도를 구합니다.

개인 DSR과 법인 DSCR은 어떻게 다른가요?

이름이 비슷하지만 분자와 사용 목적이 다릅니다.
개인 DSR은 보통 연소득 대비 전체 부채 원리금 비율을 뜻하고, 이 계산기의 DSCR은 사업에서 원리금 상환에 쓸 수 있는 현금흐름을 연간 채무상환액으로 나눈 커버리지 배수입니다.

DSCR 1.00배는 입력 현금흐름과 연간 원리금이 산술적으로 같다는 뜻입니다.
1.00배를 넘는다고 승인되는 것도 아니고, 특정 목표에 못 미친다고 자동 거절되는 것도 아니므로 금융기관이 사용하는 분자 정의와 약정 기준을 따로 확인해야 합니다.

CFADS 대용치 입력법과 계산식

일반 영업법인은 EBITDA를, 임대형 부동산 법인은 금융비용 차감 전 NOI를 첫 입력으로 사용할 수 있습니다.
다만 EBITDA와 NOI는 곧바로 현금이 아니므로 실제 상환재원에 가까워지도록 현금조정 항목을 빼야 합니다.

NOI에 재산세·보험료·수선비가 이미 들어 있는데 같은 비용을 유지성 CAPEX나 기타 현금유출로 다시 넣으면 이중 차감됩니다.
반대로 EBITDA에 일회성 이익이 포함됐거나 매출채권 회수가 늦다면 숫자가 실제 상환재원보다 커질 수 있으므로 최근 실적과 보수 계획을 함께 비교하세요.

상환방식별 첫 12개월 원리금

DSCR의 분모는 기존 연간 원리금과 새 대출의 첫 12개월 원리금을 합한 값입니다.
새 대출은 원리금균등, 원금균등, 심사연도 이자만 세 방식으로 계산합니다.

담보 한도와 DSCR 한도를 함께 보는 방법

담보 한도는 입력 담보가치에 사용자가 확인한 담보인정비율을 곱하고 선순위 채권을 차감합니다.
DSCR 한도는 목표 DSCR을 만족하도록 새 대출에 배정할 수 있는 연간 원리금을 구한 뒤 같은 금리·기간·상환방식의 원금으로 역산합니다.

최종 결합 한도는 순담보 한도와 DSCR 역산 한도 중 작은 값입니다.
결과의 바인딩 제약이 담보라면 감정가·인정비율·선순위가 더 작은 원인이고, DSCR이라면 현금흐름·기존 원리금·금리·상환기간이 더 작은 원인입니다.

단계별 사용법

1. 최근 결산과 월별 실적에서 정상화한 연간 EBITDA 또는 NOI를 정합니다.
   
2. 현금세금, 유지성 CAPEX, 운전자본 증가와 기타 반복 현금유출의 중복을 제거해 입력합니다.
   
3. 기존 대출별 다음 12개월 원금과 이자를 상환표에서 합산합니다.
   
4. 최근 감정가 또는 금융기관 상담가, 담보인정비율 가정과 선순위 차감액을 입력합니다.
   
5. 신규 요청금액, 실제 제안금리, 상환기간과 상환방식을 계약 초안에 맞춥니다.
   
6. 금융기관 또는 내부 정책이 제시한 목표 DSCR이 있으면 기본 예시 1.30배를 그 값으로 바꿉니다.
   
7. 매출·임대수입 감소, 금리 상승, 기존 원리금 증가와 담보가치 하락을 보수적으로 설정합니다.
   
8. 기준과 스트레스 결합 한도, 요청 여유, 바인딩 제약과 경고를 함께 읽습니다.
   

계산 예시: 4억원 신규대출

연간 EBITDA 또는 NOI가 1억 8,000만원이고 현금조정 항목 합계가 5,000만원이면 CFADS 대용치는 1억 3,000만원입니다.
기존 연간 원리금 2,500만원, 신규 4억원·연 5.5%·10년 원리금균등을 넣으면 신규 첫해 원리금은 약 5,209만원입니다.

기준에서는 요청 4억원이 결합 한도보다 약 1억 7,590만원 작지만, 스트레스에서는 결합 한도를 약 3,683만원 초과합니다.
따라서 기준 DSCR만 보고 충분하다고 결론내리기보다 대출원금 축소, 상환기간 조정, 기존 대출 상환, 추가 현금창출력 또는 담보 보강을 함께 비교할 수 있습니다.

결과를 실무적으로 해석하는 순서

활용 시나리오

• 공장 담보 시설자금: 정상화 EBITDA에서 유지보수 CAPEX와 운전자본을 빼고, 설비투자 뒤 초기 매출 공백을 스트레스 감소율로 반영합니다.
  
• 사옥 담보 운전자금: 사옥 감정가와 선순위 근저당을 확인하고, 신규대출이 단기 운전자금 부족을 메우는 대신 반복 적자를 가리는지 점검합니다.
  
• 임대용 상가 보유법인: 공실·미수·관리비·수선비를 반영한 NOI를 사용하고 임차인 이탈을 현금창출력 감소율로 시험합니다.
  
• 대환대출: 대환 후 사라질 기존 원리금과 새로 생길 원리금의 시점을 겹치지 않게 입력하고 중도상환수수료는 별도 현금계획에 넣습니다.
  
• 만기일시 연장: 이자만 모드로 다음 12개월 DSCR을 보되 만기원금 상환재원과 차환 가능성을 별도 문서로 검증합니다.
  

정확도를 높이는 자료와 주의사항

일회성 자산매각대금이나 회수 가능성이 낮은 매출채권을 반복 상환재원처럼 넣지 마세요.
계절성이 큰 업종은 단일 연간 합계뿐 아니라 월별 최저 현금잔액과 이자지급일을 별도로 확인해야 합니다.

2026년 공식 규정 확인 내용

자주 묻는 질문

출처와 업데이트 기준