경매 말소기준권리·인수금액 판정 계산기

낙찰가를 정하기 전에, 함께 떠안을 권리를 확인하세요

경매 말소기준권리·인수금액 판정 계산기는 등기 권리의 종류와 접수일, 임차인의 전입일·인도일을 비교하여 매각으로 소멸할 권리와 인수 또는 추가 검토가 필요한 권리를 정리하는 도구입니다.
실거주할 집이나 노후 투자용 주택을 경매로 살 때, 감정가보다 싸다는 이유만으로 입찰하면 선순위 보증금 때문에 총취득비가 예상보다 커질 수 있습니다.
이 페이지는 권리 원자료를 먼저 비교하고, 확인한 배당 가정에 따라 남는 보증금을 총취득예산에서 차감하도록 돕습니다.

말소기준권리를 찾는 순서

말소기준권리는 모든 권리 중 등기일이 가장 빠른 항목을 그대로 부르는 말이 아닙니다.
이 모형은 현재 유효한 저당권·근저당권, 압류·가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기와 자격을 갖춘 전세권 중 최선순위를 찾습니다.
이미 말소되었거나 효력이 소멸한 항목을 살아 있는 권리로 입력하면 기준이 달라지므로 등기사항증명서의 현재 상태부터 확인하세요.
경매개시결정이 있는 경우 민사집행법 제83조 제4항의 채무자 송달과 등기 중 앞선 압류 효력 시점도 확인해야 합니다.
유효한 경매개시결정 행이 있으면 채무자 송달·이중경매를 검토하여 이 사건에 등기접수 순서 비교를 적용할 수 있는지 별도 확인란에 표시합니다.
이를 확인하지 않은 상태에서는 인수 총액과 최종 상한을 보류합니다.

등기 권리별 소멸·인수·검토의 의미

민사집행법 제91조는 저당권의 소멸과 용익권 등의 대항관계, 전세권의 배당요구, 유치권 책임을 나누어 규정합니다.
아래 분류는 일반적인 법정 매각조건을 전제로 한 모형의 처리 방향입니다.
소멸 표시가 채무자의 빚이 전부 없어지거나 채권자가 전액 배당받는다는 뜻은 아닙니다.

선순위 용익권을 금액란에 0원으로 적는다고 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
토지·건물을 사용할 수 있는 범위, 존속기간과 말소 가능성을 검토하기 전에는 보증금 합계만으로 입찰 상한을 확정하지 않습니다.

임차인의 대항력은 전입일과 인도일 다음 날에 비교합니다

주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날부터 대항력을 인정합니다.
전입신고만 하고 실제 인도받지 않았거나, 인도받았지만 전입신고하지 않은 경우에는 두 요건이 모두 완성된 날을 찾아야 합니다.
확정일자는 우선변제와 관련된 별도 자료이며, 전입·인도보다 빠른 확정일자가 있다고 대항력 발생일을 앞당기지 않습니다.

전입·점유가 중간에 끊겼거나 주소·호수의 공시가 문제되는 경우에는 최초 날짜만으로 현재 대항력을 단정하지 않습니다.
임차권등기명령으로 보존한 권리는 현재 전입·점유 여부와 함께 그 이전 효력까지 확인해야 하므로 이 모형에서는 개별 검토합니다.

입력값은 어떤 서류에서 확인하나요?

빈칸은 미확인이고 0원은 해당 금액이 없음을 확인한 입력입니다.
자료를 받지 못했다는 이유로 0원을 넣으면 부족액과 인수금액이 과소평가될 수 있습니다.
금액을 입력한 뒤에도 자료 확인과 배당 원장 완전성 항목을 사실대로 표시하세요.

배당은 확인한 순위로 모의 계산합니다

배당재원은 예상낙찰가에서 집행비용을 뺀 금액이며, 음수이면 0원으로 봅니다.
기존 경매 배당 계산 엔진을 재사용하여 입력한 순위 1~6 순서대로 지급하고, 같은 순위 채권을 모두 지급하기에 부족하면 채권액 비율로 나눕니다.
이 순위는 날짜에서 자동 생성하는 법정 우선순위가 아니라, 해당 사건에서 확인하여 입력하는 값입니다.

근저당의 채권최고액은 배당받을 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
등기 권리를 입력했다고 같은 금액의 배당채권이 자동 생성되는 것은 아니므로, 참가하는 실제 채권을 빠짐없이 원장에 반영해야 합니다.
자료가 미확인인 채로 배당요구 또는 순위를 추측하면 잔여 보증금 계산도 믿을 수 없습니다.

인수보증금과 입찰 상한 계산식

주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하는 원칙과 보증금 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권의 예외를 구분합니다.
선순위 임차인이 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 인수가 사라지지 않으며, 입력한 배당 이후 남는 금액을 확인해야 합니다.
후순위 임차인의 매수인 인수액이 0원이라는 결과는 그 임차인이 보증금을 모두 돌려받는다는 뜻이 아닙니다.

상한 원값이 음수이면 상한 후보는 0원으로 두지만, 후보 가격의 배당을 다시 계산하여 예산을 초과하면 상한 표시 자체를 보류할 수 있습니다.
예산 부족액은 현재 입력한 낙찰가의 총부담을 비교하는 값이며, 상한 원값의 음수 부분만 표시하는 값이 아닙니다.
총취득예산은 예상 매도가나 감정가가 아니라 본인이 정한 모든 취득부담의 한도입니다.
수익률을 목표로 한다면 매각·보유·대출비용까지 기존 경매 수익분석 계산기에서 이어서 비교하세요.

단계별 사용법

1. 대상과 특별조건을 먼저 확인합니다. 주거용 단일 물건인지 확인하고 특수권리와 특별매각조건을 점검하세요.
   미확인은 없음과 다릅니다.
   
2. 현재 유효한 등기를 옮깁니다. 종류·접수일·번호를 기록하고 전세권 전부 여부와 적법 배당요구를 별도로 확인합니다.
   
3. 각 임차인의 실제 날짜를 대조합니다. 전입·인도가 모두 완성된 날과 이후 요건 유지 여부를 확인하고 보증금 잔액을 입력합니다.
   
4. 배당 원장을 확인합니다. 참가하는 임차인과 다른 채권의 실제 금액·확인순위를 입력합니다.
   단일순위로 표현할 수 없는 경우는 별도 배당 검토가 필요합니다.
   
5. 결과의 보류 사유부터 읽습니다. 기준권리, 각 권리의 처리, 임차인의 대항력 발생일·배당·인수잔액을 순서대로 확인합니다.
   
6. 예산을 조정하고 자료를 재확인합니다. 상한과 실제 응찰가를 대조하고, TXT 검토표를 보관하여 법원 기록이나 전문가 확인에 사용하세요.
   

가상 예시는 입력 위치와 계산 흐름을 익히기 위한 자료입니다.
예시의 확인 상태를 실제 사건의 자료 확인으로 받아들이지 말고, 본인 물건에 맞게 모든 항목을 고쳐 입력하세요.
명세서나 권리신고가 변경되면 이전 결과를 그대로 사용하지 않고 다시 비교해야 합니다.

가상 예제: 보증금 1억원 중 6천만원을 인수하는 경우

기준근저당 접수일을 2020-06-01, 임차인의 전입·인도일을 모두 2020-05-31로 가정합니다.
대항력은 2020-06-01 자정에 발생하여 그날 기준등기보다 앞서는 것으로 비교합니다.
임차인은 미반환 보증금 100,000,000원, 적법 배당요구 완료, 사건별 확인순위 2이고 다른 참가채권 150,000,000원은 확인순위 1이라고 가정합니다.
이 순위와 금액은 계산을 설명하는 가상 원장이며 실제 법정 우선순위를 제시하는 예가 아닙니다.

보류 결과는 어떤 확인이 더 필요하다는 뜻인가요?

• 기준권리 보류: 후보 권리의 현재 효력이나 날짜·접수번호, 전세권 자격을 확인해야 합니다.
  목록의 첫 번째 항목이 자동 기준은 아닙니다.
  
• 임차인 인수금액 보류: 전입·인도와 유지 여부, 배당요구 또는 배당 원장이 부족한 상태입니다.
  자료를 모르는데 잔액이 0원이라고 해석하지 않습니다.
  
• 인수 총액·상한 보류: 존속 비금전 권리, 등기임차권, 특수권리, 특별매각조건 또는 증빙 누락 때문에 전체 부담을 합칠 수 없는 상태입니다.
  일부 계산된 행만 합쳐 응찰 근거로 삼지 마세요.
  

결과가 계산되더라도 입력한 자료의 범위와 가정에서만 성립합니다.
매각물건명세서의 인수사항과 계산결과가 다르면 편한 쪽을 선택하지 말고 등기·점유·배당기록의 차이를 먼저 확인하세요.
기준권리가 바뀌거나 선행 권리가 변제로 소멸하면 같은 물건의 결론도 달라질 수 있습니다.

전세권·임차권 중복과 특수권리는 별도 검토하세요

임차권등기명령 역시 등기 접수일만으로 새 대항력을 판단할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 기존 대항력·우선변제권 보존과 계약 잔액을 확인해야 합니다.
존속 권리의 금액을 임의로 평가해 기타취득비에 더하는 것만으로 그 법적 위험이 해결되지는 않습니다.

실제 검토에 활용하는 방법

최종 응찰 전에는 최신 명세서, 전입세대 관련 자료, 배당요구와 채권신고, 등기변동을 다시 확인하세요.
결과표에 확인한 서류의 날짜와 아직 해결되지 않은 질문을 함께 기록하면 법무사·변호사 등과 상담할 때 확인 범위를 분명히 할 수 있습니다.
TXT 검토표를 다른 사람에게 공유할 때는 임차인 이름과 사건자료의 개인정보를 필요한 범위로 줄이세요.

자주 묻는 질문