집합건물 관리인 선임신고·회계감사 의무·과태료 계산기

집합건물 관리인 신고와 외부 회계감사를 함께 확인하세요

상가나 오피스텔의 관리인을 맡으면 선임 의결만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
건물의 전유부분 수와 구분소유자 수, 관리비 규모에 따라 소관청 신고와 회계감사, 장부 작성과 사무보고 의무가 달라집니다.
이 계산기는 2026년 확인 현행 집합건물법에 따라 어떤 의무를 점검해야 하는지 정리하고, 입력한 날짜의 기한과 과태료 시나리오를 보여 줍니다.

관리비가 많다는 이유만으로 모든 건물이 매년 외부감사 대상이 되는 것은 아닙니다.
반대로 소유자 수가 적다는 이유만으로 전유부분 수에 따른 신고 의무가 사라지지도 않습니다.
서로 다른 기준을 한 가지 숫자로 판단하지 않고 선임·신고·정기감사·연서감사를 나누어 확인하는 것이 출발점입니다.

관리인 선임 10인과 선임신고 50개의 차이

선임 사실은 관리단집회 의사록, 규약과 관리위원회 의사록 또는 임시관리인 선임에 관한 법원 결정문 등 해당 경로의 증빙으로 확인합니다.
관리위원회 결의로 선임하는 경우에는 이를 허용하는 규약도 함께 확인해야 합니다.
관리인 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하므로 신고 일정과 별도로 실제 임기와 재선임 절차를 관리하세요.

먼저 확인할 적용 제외 건물

관리인 선임 자체의 10인 기준을 위 제외 규정과 혼동하지 마세요.
건물의 법적 유형과 신고된 관리자의 존재가 불분명하면 건축물·관리 관련 자료를 준비해 소관청에 확인한 뒤 유형을 선택하는 것이 좋습니다.
계산기는 건축물대장이나 대규모점포등관리자 신고 현황을 자동 조회하지 않습니다.

전유부분 150개 이상인 건물의 정기감사

법 제26조의2제1항과 시행령 제6조의2제1항에 따르면, 적용 제외에 해당하지 않는 건물 중 전유부분이 150개 이상이고 아래 금액 조건 중 하나에 해당하면 매년 1회 이상 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.
감사인은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에서 정한 감사인으로, 관리단 내부의 감사 담당자와 구별합니다.

금액이 정확히 3억원이면 문턱을 충족하고 299,999,999원이면 그 항목만으로는 충족하지 않습니다.
전유부분이 149개인지 150개인지도 경로를 바꾸므로 점포 광고나 사용 중인 호실 수가 아닌 확인된 전유부분 수를 사용해야 합니다.
계산기에서 정기감사 대상이 아니라고 나와도 규약이나 별도 관리단 결정에 따른 감사까지 금지되는 것은 아닙니다.

해당 연도 감사 면제는 인원·의결권 각각 2/3 이상

정기감사 대상 건물이라도 관리단집회에서 구분소유자의 2/3 이상 및 의결권의 2/3 이상이 회계감사를 받지 않기로 결의한 연도에는 예외가 있습니다.
인원과 의결권을 모두 충족해야 하며, 지분이 큰 소유자 몇 명의 찬성으로 인원 부족을 대체할 수 없습니다.
2/3을 초과해야 하는 조건이 아니라 정확히 2/3에 닿아도 수치 기준을 충족하는 ‘이상’ 조건입니다.

숫자가 맞는 것과 적법한 해당 연도 결의가 존재하는 것은 별개입니다.
계산기에서 면제 결의를 확인하려면 실제 관리단집회 절차와 해당 회계연도, 의사록을 확인해야 합니다.
지난해의 면제 결의만으로 올해도 자동 면제라고 생각하지 마세요.
점유자가 의결권을 행사한 경우에도 법 제26조의2제2항의 요건을 확인해 소유자와 중복 집계하지 않아야 합니다.

50~149개 건물의 구분소유자 1/5 연서감사

전유부분이 50개 이상 150개 미만인 일반 집합건물은 금액 조건을 충족하면서 구분소유자 1/5 이상이 연서하여 요구하는 경우 감사 의무가 생깁니다.
금액 조건만 충족한 잠재 대상과 유효한 요구를 실제로 접수한 상태를 구분해야 합니다.
구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 사람은 법 제26조의2제3항에 따라 그 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있습니다.

필요 연서 인원은 ceil(N / 5)입니다.
전체 소유자가 11명이면 2명은 부족하고 3명 이상이어야 합니다.
연서에는 정기감사 면제 결의를 적용하지 않으며, 150개 이상 건물을 이 경로로 바꾸어 계산하지 않습니다.
연서의 서명 진위, 대리·점유 관계와 접수 사실은 사용자가 자료로 확인해야 합니다.

30일·3개월·9개월·1개월 기한의 구별

시행령 제6조의3제1항의 감사인 선임 3개월 규정은 정기감사에 적용됩니다.
50~149개 연서감사에도 같은 선임기한이 일률적으로 적용된다고 표시하지 않습니다.
감사 완료 9개월 규정은 같은 조 제3항에 따라 두 경로에 적용되므로, 늦게 연서를 받은 경우에도 일정을 소관청과 신속히 확인하세요.

월 단위 기간은 30일이나 90일로 환산하지 않고 민법 제157조·제159조·제160조에 따른 달력 기간으로 계산합니다.
초일을 제외한 기산일과 최종 월의 해당일을 기준으로 하며 해당일이 없으면 그 달 말일을 사용합니다.
회계연도가 4월 30일에 끝났다면 3개월 산술 만료일은 7월 31일입니다.
12월 31일 종료의 3개월과 9개월은 다음 해 3월 31일과 9월 30일입니다.

회계감사 외에도 남는 장부·보고 의무

법 제26조제1항의 사무보고는 매년 1회 이상 구분소유자와 승낙을 받아 점유하는 사람에게 해야 합니다.
시행령 제6조에 따른 보고에는 비용 산정·징수·지출·적립, 관리단 수입과 사용, 계약과 규정, 주요 사무와 예산·결산 등이 포함됩니다.
규약에 달리 정한 바가 없으면 분담금액과 비용 산정방법은 월 1회 서면으로 보고합니다.

감사결과는 원칙적으로 실제 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 구분소유자와 해당 점유자에게 서면으로 보고합니다.
시행령 제6조의4제3항에 따라 게시 또는 인터넷 홈페이지 공개로 이행할 수 있도록 규약에 정한 경우에는 그 규정을 확인하세요.
규약 근거 없이 공지 사진만 남겼다고 서면보고가 완료되었다고 단정하지 마세요.

위반별 과태료 기본액과 법정 상한

다음 표는 시행령 제23조 관련 별표의 개별기준을 만원 단위로 정리한 것입니다.
위반 차수는 최근 1년간 같은 위반행위에 대한 과태료 처분과 다시 적발된 시점을 기준으로 확인합니다.
항목이 다른 과거 처분을 모두 합쳐 하나의 차수로 올리지 않습니다.

가상 예시로 확인하는 경계값과 날짜

단계별 사용법과 결과 후 행동

1. 건물 유형과 전유부분 수, 전체 구분소유자 수를 자료로 확인해 입력합니다.
   호실과 사람을 같은 수로 간주하지 않습니다.
   
2. 직전 회계연도의 관리비 징수 원장과 연말 적립금 잔액을 확인합니다.
   관리비의 사용료 포함 여부와 미감사 연속 회계연도를 점검합니다.
   
3. 연서 요구 접수와 면제 결의를 실제 증빙에 맞게 선택합니다.
   찬성 인원과 의결권의 분모를 모두 확인합니다.
   
4. 기준일과 회계연도 종료일, 실제 선임·신고·감사보고서 수령일을 입력합니다.
   비어 있는 사건일을 예상 완료일로 대신하지 말고, 아직 확정되지 않은 일정으로 남겨 둡니다.
   
5. 의무 판정과 기한을 확인하고 실제 위반 가정에 해당하는 항목만 선택합니다.
   위반별 차수와 체납 여부, 감사보수 견적은 따로 확인합니다.
   
6. 감사가 필요하면 구성된 관리위원회의 결의 절차를 확인하고 소관청 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰할 수 있습니다.
   신고 대상이면 의사록 등 선임 증빙을 준비하여 소관청에 제출하고 접수 사실을 보관합니다.
   

감사보수 견적은 시장의 법정 단가가 아니라 사용자가 받은 견적입니다.
과태료 시나리오와 나란히 보면서 예산을 준비할 수 있지만, 과태료를 납부하면 감사 의무가 없어지거나 이행을 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.
일정이 지났거나 연서·결의의 효력이 다투어지면 원자료를 가지고 소관청과 전문가에게 확인하세요.

자주 묻는 질문