태양광 발전소 분양·매매 투자 수익률 계산기

태양광 발전소 매매, 광고 수익률보다 상환 후 현금부터

태양광 발전소 분양·매매 투자 수익률 계산기는 운영 중인 발전소를 사거나 새로 분양되는 사업용 발전소에 투자하기 전에 매입가격을 검토하는 도구입니다.
매출을 매입가로 나눈 비율만 보면 운영비와 대출 원금, 계약 종료 뒤 단가 변화가 빠지기 쉽습니다.
특히 노후 생활비를 마련하려는 투자자는 높은 장기 수익률보다 매년 실제로 인출할 수 있는 순현금이 충분한지 먼저 확인할 필요가 있습니다.
이 계산기는 초기 자기자본과 연말 현금흐름을 연결해 IRR, 목표수익률에서의 NPV, 같은 대출 조건에서 감당할 수 있는 최대 매입가를 함께 보여 줍니다.
옥상에 직접 설치해 전기요금을 줄이는 경우나 영농형 태양광의 작물소득 비교와 달리, 전량 판매하는 발전소를 얼마에 인수할지에 초점을 맞춥니다.
매물 추천이나 허가·설비 상태 진단은 제공하지 않으며, 미래 실적을 보장하는 확정 수익률로 해석해서는 안 됩니다.

입력자료는 같은 발전소와 같은 비용 기준으로 맞추세요

발전량과 계약 전환은 이렇게 계산합니다

REC 가격은 원/REC, SMP는 원/kWh이므로 단위를 맞추기 위해 REC 부분을 1,000으로 나눕니다.
예를 들어 SMP 100원/kWh, REC 100,000원/REC, 가중치 1, 판매가능 비율 100%이면 시장단가는 200원/kWh입니다.
가중치와 비율은 설비 확인서, 정부지원에 따른 귀속, 계약상 권리를 검토한 입력이며, 모든 발전량에 REC 수익이 자동 발생한다는 뜻이 아닙니다.
고정가격계약 통합단가에는 REC를 추가로 더하지 않습니다.
잔여계약이 6개월이면 첫해 발전량의 절반에 고정가, 나머지 절반에 시장단가를 적용합니다.
이 월수 배분은 계절별 발전량 차이나 실제 검침일 정산을 재현하지 않습니다.
출력제어와 고장 손실이 이미 실적에 들어 있다면 같은 손실을 중복 차감하지 말고, 향후 추가 손실은 낮은 발전량 시나리오로 별도 점검하세요.

대출 원금과 마지막 잔액도 투자자의 지출입니다

대출은 고정 연 금리와 연 원금균등 방식으로 단순화합니다.
연 이자는 연초 대출잔액에 금리를 곱하고, 매년 초기 원금을 상환기간으로 나눈 금액을 갚습니다.
분석기간이 대출기간보다 짧으면 마지막 해에 남은 원금을 모두 갚아 미상환 채무가 결과에서 사라지는 일을 막습니다.
가상 대출 50,000,000원, 연 4%, 상환 5년을 2년만 분석하면 둘째 해 정기원금 10,000,000원 외에 잔액 30,000,000원도 차감합니다.
마지막 해의 현금이 크게 나빠지면 매각이나 재융자가 반드시 가능하다고 가정하지 말고, 실제 상환·매각 계획을 확인하세요.
운영 DSCR은 교체·철거 전 NOI를 이자·정기원금·마지막 잔액상환의 합계로 나눕니다.
1배는 운영순현금과 상환액이 산술상 같다는 의미이며, 은행의 승인기준을 대신하지 않습니다.
교체비와 복구비는 DSCR 분자에 포함하지 않으므로 연도별 최종 순현금도 함께 봐야 합니다.

IRR·NPV·최대 매입가를 함께 읽는 방법

발전소 매입 수익률 계산기 사용 순서

1. 매매 제안서와 부대비 명세를 분리하고 매입가·초기 차입금·목표수익률을 입력합니다.
   생활비 인출이 목적이면 첫해 순현금과 최저 연 순현금도 중요한 검토 기준입니다.
   
2. 최근 3개 완결연도 발전실적을 입력합니다.
   새 분양 발전소는 연 등가 발전시간을 사용하고, 실적 확인과 추정값이 섞이지 않도록 자료 상태를 가정으로 표시합니다.
   
3. 계약 원문으로 통합 실수취단가와 잔여개월을 확인합니다.
   매입 후에도 계약이 승계되는지 검토하고 계약 종료 뒤 시장단가는 별도의 보수적 가정으로 정합니다.
   
4. 실제 상환표와 운영 견적을 참고해 대출·보험·임대·교체·종료비를 넣습니다.
   부지계약 종료 전에 회수할 수 없는 기간의 매출을 넣지 않도록 분석기간을 조정합니다.
   
5. 여섯 자료 그룹을 미확인·가정·확인으로 구분하고 확인 자료에는 기준일을 남깁니다.
   미확인이나 확인일 누락이 있으면 결과를 보류하며, 단순히 확인으로 바꾸어 불확실성을 없앤 것으로 해석하지 않습니다.
   
6. 민감도와 연도별 표를 검토하고 입력·결과를 TXT로 저장하거나 인쇄합니다.
   필요 서류 체크리스트와 함께 매도인·금융기관에 질문하고, 동일 조건의 최대 매입가를 가격 협상에 활용하세요.
   

가상 예시로 확인하는 수익과 가격 차이

100kW 발전소가 매년 100,000kWh를 생산하고 매입가가 100,000,000원인 상황을 가정합니다.
대출은 50,000,000원, 금리 0%, 상환 5년이며, O&M은 연 2,000,000원입니다.
고정계약은 200원/kWh로 12개월 남고, 이후 SMP 100원과 REC 100,000원·가중치 1·판매가능 비율 100%를 적용합니다.
열화·초기 부대비·보험·임대·교체·회수·철거비는 모두 0, 분석 20년, 목표 10%이며 실제 시장가격이나 대출조건이 아닙니다.

이 예시는 계약 전후 단가를 같게 둬 원금상환의 영향을 분명하게 보여 줍니다.
실제 거래에서는 계약 종료 뒤 시장단가가 낮아지거나 임대료가 올라갈 수 있으므로 이 결과를 일반적인 태양광 수익률로 사용하지 마세요.

단가와 발전량 민감도에서 확인할 위험

계약 후 시장단가를 기준 대비 −20%·기준·+20%로 바꾼 결과와 전기간 발전량을 −10%·기준·+10%로 바꾼 결과를 제공합니다.
시장단가를 바꾸어도 남아 있는 고정계약의 통합단가는 유지하므로, 분석 전기간이 계약으로 덮인 경우 시장단가 시나리오의 결과는 같습니다.
발전량 변화는 계약기간에도 적용되며, 상단은 용량×8,760으로 제한합니다.
각 행은 하나의 요인만 바꾸는 비교라서 단가와 발전량이 동시에 나빠지는 결합 위험을 나타내지는 않습니다.
함께 낮아지는 경우는 입력값을 직접 바꿔 다시 저장하고, 교체비가 큰 해에 생활비까지 부족해지는지 확인하세요.
이 변화폭은 사용 편의를 위한 스트레스 조건이며 과거 통계의 신뢰구간이나 향후 가격의 발생확률이 아닙니다.

이런 의사결정에 활용할 수 있습니다

계산 범위와 매입 전 준비사항

• 모든 현금은 연말에 발생하고 O&M·보험·임대료·단가는 각 구간에서 일정합니다.
  월별 일사량, 일할 정산, 물가상승, 거치기간, 변동금리와 중도상환수수료는 실제 계약과 다를 수 있습니다.
  
• 세전 모델이며 소득세·법인세·법정 취득세·부가세 환급과 환급 시차를 자동 계산하지 않습니다.
  수익과 비용을 같은 부가세 기준으로 맞추고 실제 미회수 세액과 필요한 자금은 별도로 확인하세요.
  
• 계약기간 20년 안내가 매수인의 새 20년 판매권을 뜻하지 않습니다.
  부지사용 권한, 발전사업 허가와 양수인가, 판매계약 승계, 계통과 출력제어 조건을 각각 확인해야 합니다.
  
• 증빙 상태·기준일·메모는 입력과 함께 저장됩니다.
  가정은 가정으로 남기고, 미확인 자료 때문에 보류된 결과를 임의의 0원으로 바꾸어 판단하지 마세요.
  
• 발전실적, 계약 원문, 대출상환표, 허가·부지·교체·복구 자료를 받았는지 체크하고 TXT 또는 인쇄 검토표로 상담하세요.
  계산은 브라우저에서 수행하며 저장·체크 행동 통계에 금액·자료 메모·기준일을 넣지 않습니다.
  

자주 묻는 질문