대수선 허가 비용 계산기

대수선 허가 비용, 공사비보다 절차를 먼저 확인하세요

오래된 상가나 주택을 고칠 때 시공 견적만 비교하고 바로 철거를 시작하면 예상하지 못한 허가 문제를 만날 수 있습니다.
벽을 조금 옮기는 인테리어처럼 보여도 그 벽이 내력벽이거나 방화구획이라면 건축법상 대수선에 해당할 수 있습니다.
기둥·보·지붕틀은 몇 개를 손대는지, 외벽 마감재는 몇 제곱미터를 바꾸는지에 따라 법적 문턱이 달라집니다.
공사를 이미 시작한 뒤 대수선 허가나 신고가 필요했다는 사실을 알게 되면 공사중지, 보완 설계, 원상복구와 이행강제금 위험까지 생길 수 있습니다.

이 계산기는 2026년 9월 5일 현재 시행 중인 건축법과 시행령을 기준으로 계획한 작업이 대수선 유형에 걸리는지 먼저 점검합니다.
이어서 허가 또는 신고로 예상되는 이유를 보여 주고, 등록면허세·인지세와 사용자가 실제로 받은 건축사·구조·감리 견적을 합산합니다.
전국 평균 설계비나 임의의 공사비를 끼워 넣지 않으므로 숫자를 근거 없이 부풀리지 않습니다.
다만 도면과 현장을 확인하지 않은 온라인 결과는 행정처분이 아니며, 관할 허가권자와 건축사의 최종 확인을 대신하지 않습니다.

대수선이란 무엇인가요?

건축법은 기둥·보·내력벽·주계단 같은 주요구조부의 구조나 외부 형태를 수선하거나 변경하는 행위 중 대통령령으로 정한 것을 대수선이라고 정의합니다.
단순히 공사 금액이 크다고 대수선이 되는 것도 아니고, 공사 금액이 작다고 대수선에서 빠지는 것도 아닙니다.
작업 부위의 구조상 역할, 작업 종류, 면적과 개수가 핵심입니다.
또한 실제 공사가 증축·개축·재축에 해당한다면 대수선 규정만으로 절차를 정할 수 없으므로 계산기의 별도 검토 항목을 체크해야 합니다.

시행령이 정한 현재의 8개 유형

허가와 신고는 어떻게 구분하나요?

건축법 제11조는 대수선을 원칙적으로 허가 대상으로 둡니다.
다만 제14조와 시행령 제11조는 일정한 대수선을 신고로 갈음할 수 있게 합니다.
가장 익숙한 기준은 연면적 200㎡ 미만이면서 3층 미만인 건축물의 대수선입니다.
여기서 두 조건은 모두 충족해야 하고, 정확히 200㎡ 또는 정확히 3층은 ‘미만’에 포함되지 않습니다.

소규모가 아니어도 시행령 제3조의2 제1호부터 제6호까지의 부위를 증설·해체·변경하지 않고 오직 수선만 하는 경우에는 신고 특례가 적용될 수 있습니다.
따라서 큰 건물의 내력벽 30㎡를 수선하는 입력은 신고 예상이지만 같은 벽을 변경하는 입력은 허가 예상으로 달라집니다.
세대 간 경계벽인 제8호와 외벽 마감재인 제9호는 이 수선-only 특례 목록에 들어 있지 않습니다.

총비용에는 무엇이 들어가나요?

대수선 비용은 공사비와 허가 준비비를 구분해서 봐야 합니다.
이 계산기의 총액은 공사 자재비나 시공비가 아니라 허가·신고를 준비하면서 실제로 지출할 전문가 비용과 행정비용입니다.
건축사 설계·신고 대행비, 구조 검토비, 공사감리비와 기타 전문가 비용은 실제 받은 부가가치세 포함 견적을 입력합니다.
건축사 보수는 민간 계약에서 전국 공통 정액으로 확정할 수 없으므로 계산기가 평당 단가나 임의 요율을 자동 적용하지 않습니다.

등록면허세는 층수와 연면적으로 종을 정합니다

지방세법 시행령 별표 1의 건축허가·대수선허가 항목은 층수와 연면적 중 더 높은 종을 적용합니다.
10층 이상 또는 연면적 2,000㎡ 이상은 1종이고, 5층 이상 9층 이하 또는 연면적 1,000㎡ 이상 2,000㎡ 미만은 2종입니다.
2층 이상 4층 이하 또는 연면적 500㎡ 이상 1,000㎡ 미만은 3종이며 나머지는 5종입니다.

인지세는 건축사 위임계약서 금액을 봅니다

인지세법 시행령은 건축사법 제19조에 따른 위임계약서를 과세문서에 포함합니다.
설계와 감리 계약서를 각각 작성한다고 선택하면 각 계약금액에 인지세 구간을 별도로 적용합니다.
기재금액 1,000만원 이하는 0원이고, 1,000만원 초과 3,000만원 이하는 2만원, 3,000만원 초과 5,000만원 이하는 4만원입니다.
5,000만원 초과 1억원 이하는 7만원, 1억원 초과 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다.
실제 문서의 과세 여부와 누가 부담하는지는 계약 전에 세무 담당자와 확인하는 편이 안전합니다.

계산기 사용법

1. 건축물대장에서 연면적과 층수를 확인하고 등록면허세 관할 구분을 선택합니다.
   대도시는 특별시·광역시와 인구 50만 이상 시를 뜻하므로 주소만 보고 추측하지 말고 행정구역을 확인합니다.
   
2. 내력벽부터 외벽 마감재까지 실제 작업 부위를 하나씩 선택합니다.
   내력벽과 외벽 마감재는 제곱미터, 기둥·보·지붕틀은 개수를 도면이나 현장 실측 근거로 입력합니다.
   
3. 수선, 변경, 증설, 해체를 구분합니다.
   마감만 교체한다고 생각했더라도 구조체를 제거하고 새 형태로 바꾸면 단순 수선이 아닐 수 있으므로 건축사에게 작업 설명서를 보여 주세요.
   
4. 벽체 위치 이동, 면적 증가, 주요 구조 변경 등으로 증축·개축·재축 가능성이 있으면 별도 검토 체크를 켭니다.
   계산기가 허가 또는 신고를 성급하게 확정하지 않고 건축행위 분류부터 확인하도록 안내합니다.
   
5. 건축사 설계·신고 대행, 구조 검토, 감리와 기타 전문가의 실제 견적을 부가가치세 포함 기준으로 입력합니다.
   계약서를 작성하는 설계·감리 항목만 인지세 체크를 켭니다.
   
6. 관할 조례상 신청 수수료와 기타 행정비를 입력한 뒤 총액과 세부 내역을 확인합니다.
   결과 화면을 저장하거나 메모해 건축사사무소와 관할 건축과에 같은 조건으로 재확인합니다.
   

상황별 활용 예시

자주 묻는 질문

계약 전 팁과 주의사항

• 시공사에 작업 부위별 철거·보강·신설 면적과 개수를 서면으로 요청하고, ‘인테리어 공사’라는 한 줄 표현만으로 판단하지 마세요.
  
• 기존 도면과 현황이 다르면 현황 측량 또는 실측이 필요할 수 있으므로 건축물대장만 보고 구조를 확정하지 마세요.
  
• 설계·신고 대행 견적에는 현황도 작성, 구조 검토, 세움터 업무, 보완 대응, 감리와 부가가치세가 각각 포함인지 구분해 적어 달라고 요청하세요.
  
• 여러 견적을 비교할 때 총액만 보지 말고 같은 업무 범위와 같은 제출 서류를 포함하는지 맞춰 보세요.
  
• 관할 조례상 수수료와 등록면허세는 전문가 보수와 다른 항목이므로 견적서에 포함됐는지 중복 여부를 확인하세요.
  
• 구조안전 확인, 해체허가·신고, 석면조사, 소방·전기·승강기 절차는 대수선 허가와 별개로 필요할 수 있습니다.
  
• 계산 결과가 대수선 비해당으로 나와도 허가권자의 답변을 받은 뒤 공사를 시작하고, 가능하면 질의 내용과 회신을 보관하세요.