위반건축물 이행강제금 계산기

위반건축물 이행강제금이란 무엇인가요?

위반건축물 이행강제금은 무허가·무신고 증축, 건폐율·용적률 초과, 무단 용도변경 등 건축법을 위반한 건축물에 대해 시정명령을 이행하지 않을 때 부과되는 행정상 강제금입니다.
벌금이나 과태료처럼 한 번 내고 끝나는 것이 아니라, 위반 상태를 시정할 때까지 1년에 최대 2회씩 반복해서 부과되는 것이 가장 큰 특징입니다.

이행강제금은 건축법 제80조에 근거하며, 1㎡당 시가표준액에 위반면적과 위반 유형별 비율을 곱해 산정합니다.
위반 면적이 넓고 시가표준액이 높을수록 부과액이 커지고, 영리목적이나 상습 위반이면 최대 2배까지 가중됩니다.
이 계산기는 2026년 건축법과 행정안전부 신축가격기준액(㎡당 86만원)을 반영해 예상 이행강제금을 빠르게 확인하도록 도와드립니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 옥탑방·베란다 확장 등 무허가 증축으로 시정명령을 받은 건물주
• 위반건축물로 등재된 주택·상가를 매수하려는 분
• 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 임대인
• 위반 사항을 양성화할지, 원상복구할지 비교하려는 소유자
• 이행강제금 규모를 미리 파악하려는 공인중개사·세무사
• 위반건축물 관련 상담을 준비하는 건축사·행정사

2026년 이행강제금 산정 기준

기본 산정 공식 (건축법 제80조 제1항 제1호)

건폐율·용적률 초과 또는 무허가·무신고 건축은 다음 공식으로 계산합니다.
여기서 시가표준액은 토지가 아닌 ‘건물’의 1㎡당 시가표준액을 의미합니다.

이행강제금 = 1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 위반유형별 비율

위반유형별 비율은 위반의 종류에 따라 70%에서 100%까지 차등 적용됩니다.
무단 용도변경 등 그 밖의 위반(제2호)은 위반부분 시가표준액의 10%로 별도 산정됩니다.

위반 유형별 부과 비율

• 건폐율 초과: 시가표준액 50% × 80% × 위반면적
• 용적률 초과: 시가표준액 50% × 90% × 위반면적
• 무허가 건축·증축: 시가표준액 50% × 100% × 위반면적
• 무신고 건축·증축: 시가표준액 50% × 70% × 위반면적
• 무단 용도변경 등: 위반부분 시가표준액의 10%

예를 들어 무허가로 옥탑을 20㎡ 증축하고 1㎡당 시가표준액이 60만원이라면, 60만원 × 50% × 20㎡ × 100% = 600만원이 1회 부과액이 됩니다.
같은 면적이라도 무신고(70%)는 무허가(100%)보다 부과액이 적습니다.

2026년 건물 신축가격기준액

건물 시가표준액은 신축가격기준액에 구조·용도·위치·경과연수 지수를 곱해 산정합니다.
2026년 건물 신축가격기준액은 행정안전부 고시 제2025-82호에 따라 ㎡당 86만원으로 정해졌습니다.
전년도(85만원)보다 1만원 인상되어, 같은 위반이라도 이행강제금이 소폭 늘어날 수 있습니다.

계산기의 ‘간이 추정’ 모드는 이 신축가격기준액을 기준으로 대략적인 시가표준액을 추정합니다.
정확한 값은 위택스(wetax)나 정부24의 지방세 시가표준액 조회, 홈택스 건물기준시가 자동계산으로 확인하시기를 권장합니다.

시가표준액 확인 방법

이행강제금 계산의 핵심은 정확한 1㎡당 건물 시가표준액입니다.
이 계산기는 세 가지 입력 방식을 제공하여 상황에 맞게 시가표준액을 넣을 수 있습니다.

1. 1㎡당 직접 입력

위택스에서 조회한 건물의 1㎡당 시가표준액을 그대로 입력합니다.
가장 정확한 방식으로, 시정명령서나 과세증명에 기재된 값을 활용할 수 있습니다.

2. 총액 ÷ 연면적

건물 전체 시가표준액과 연면적을 입력하면 1㎡당 단가를 자동으로 환산합니다.
건축물대장이나 재산세 과세내역으로 총액을 알 때 편리합니다.

3. 간이 추정

구조·용도·위치·경과연수를 선택하면 신축가격기준액을 기준으로 시가표준액을 추정합니다.
정확한 값을 모를 때 대략적인 규모를 가늠하는 용도로 사용하세요.

감경과 가중 제도

감경 — 소규모 주거용 건축물

연면적 60㎡ 이하의 주거용 건축물(공동주택은 세대면적 기준)은 이행강제금을 1/2 범위에서 감경할 수 있습니다.
서민 주거 안정을 위한 규정으로, 구체적인 감경률은 지방자치단체 조례로 정해집니다.

이 외에도 위반 후 소유권이 변경되었거나, 임차인이 있어 임대기간 중 시정이 어려운 경우 등도 조례에 따라 감경 사유가 될 수 있습니다.
다만 연면적이 60㎡를 초과하면 주거용이라도 감경 대상에서 제외됩니다.

가중 — 영리목적·상습 위반

임대 등 영리목적으로 허가·신고 없이 신축·증축한 경우(위반면적 50㎡ 초과), 또는 최근 3년 내 2회 이상 상습적으로 위반한 경우에는 이행강제금이 100% 범위에서 가중됩니다.
가중이 적용되면 부과액이 최대 2배까지 늘어납니다.

특히 위반 부분을 임대해 수익을 올리는 경우 영리목적으로 보아 가중되므로 주의해야 합니다.
단, 영리목적 가중은 위반면적이 50㎡를 초과할 때만 적용되며, 50㎡ 이하라면 가중 대상이 아닙니다.

사용 방법

1단계: 위반 유형 선택

건폐율 초과, 용적률 초과, 무허가, 무신고, 무단 용도변경 중에서 해당하는 유형을 선택합니다.
시정명령서에 적힌 위반 사유를 참고하면 정확합니다.

2단계: 위반면적·시가표준액 입력

위반면적을 입력하고, 1㎡당 시가표준액을 직접 입력하거나 총액·간이추정 방식을 선택합니다.
용도변경의 경우 위반부분 시가표준액을 입력합니다.

3단계: 감경·가중 설정

주거용 60㎡ 이하라면 감경률을, 영리목적·상습 위반이라면 가중률을 설정합니다.
조례 기준에 따라 0~50%(감경), 0~100%(가중) 범위에서 조정할 수 있습니다.

4단계: 결과 확인

1회 부과액과 연간·누적 예상액을 확인합니다.
산출 내역에서 기본 산정액, 감경액, 가중액이 어떻게 적용되었는지 단계별로 볼 수 있습니다.

활용 시나리오

위반건축물 매수 전 검토

위반건축물로 등재된 매물을 살 때는 매년 부과될 이행강제금을 미리 파악해야 합니다.
누적 부과액이 시정(철거) 비용보다 크다면 매수 후 즉시 원상복구하는 것이 유리할 수 있습니다.

계산기의 누적 예상액 기능으로 시정까지 몇 년이 걸릴지 가정해 총 부담을 비교해 보세요.

양성화 vs 원상복구 비교

일부 위반건축물은 건축 기준에 맞춰 양성화(추인)가 가능합니다.
양성화 시 취득세·등기비용이 들지만, 매년 반복되는 이행강제금에서 벗어날 수 있습니다.

이행강제금 누적액과 양성화 비용(취득세·등기비용 등)을 함께 비교해 의사결정에 활용하세요.

임대 수익과 가중 위험 점검

위반 부분을 임대해 월세 수익을 얻고 있다면 영리목적 가중으로 이행강제금이 2배가 될 수 있습니다.
임대 수익과 가중된 이행강제금을 비교하면 실제 순이익을 정확히 판단할 수 있습니다.

영리목적 가중은 위반면적 50㎡ 초과인 경우에 적용된다는 점을 함께 고려하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 이행강제금은 한 번만 내면 되나요?

A. 아닙니다. 이행강제금은 시정명령을 이행할 때까지 1년에 2회 이내로 반복 부과됩니다.
2019년 4월 법 개정으로 과거의 5회 부과 횟수 제한이 폐지되어, 시정하지 않으면 사실상 무한정 부과될 수 있습니다.

Q. 시정명령을 이행하면 어떻게 되나요?

A. 위반 사항을 시정(원상복구 또는 양성화)하면 그 다음 회차부터 새로운 이행강제금 부과가 즉시 중지됩니다.
다만 이미 부과된 이행강제금은 시정하더라도 납부해야 합니다.

Q. 이행강제금과 벌금·과태료는 다른가요?

A. 네, 다릅니다. 벌금은 형사처벌, 과태료는 행정질서벌이며 모두 1회성입니다.
반면 이행강제금은 의무 이행을 강제하기 위한 수단으로, 시정할 때까지 반복 부과되는 점이 가장 큰 차이입니다.

Q. 위반건축물을 사면 이행강제금도 승계되나요?

A. 위반 상태가 유지되는 한 새 소유자에게 시정명령과 이행강제금이 부과됩니다.
따라서 매수 전 위반 내용과 예상 이행강제금, 시정 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

Q. 이행강제금을 줄이거나 감면받을 수 있나요?

A. 연면적 60㎡ 이하 주거용은 1/2 범위에서 감경되며, 자진 시정 시 추가 부과가 중단됩니다.
부과가 부당하다고 판단되면 사전 의견제출이나 행정심판·행정소송으로 다툴 수 있습니다.

이행강제금 대응 팁

빠른 자진 시정이 최선: 이행강제금은 시정 시까지 반복되므로, 가능하면 빨리 원상복구하거나 양성화하는 것이 누적 부담을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
양성화 가능성 검토: 위반 부분이 현행 건폐율·용적률 기준에 맞으면 양성화가 가능할 수 있으니, 건축사·행정사와 상담해 보세요.
계고·의견제출 단계 활용: 이행강제금 부과 전 계고와 의견제출 기회가 주어지므로, 산정에 오류가 있다면 이 단계에서 적극적으로 소명하세요.
감경 요건 확인: 소규모 주거용(60㎡ 이하)이나 소유권 변경 등 조례상 감경 사유에 해당하는지 지자체에 문의해 보세요.
정확한 시가표준액 확인: 위택스·정부24에서 건물 시가표준액을 직접 조회해 입력하면 가장 정확한 예상액을 얻을 수 있습니다.

지금 바로 이행강제금을 계산해 보세요!

위반 유형과 면적, 시가표준액만 입력하면 1회 부과액부터 누적 예상액까지 한눈에 확인할 수 있습니다.

본 계산기는 2026년 건축법 제80조와 신축가격기준액을 기준으로 한 예상치이며, 실제 부과액은 지자체 조례와 개별 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.

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