재산세·종부세 과세기준일 잔금일 부담 비교 계산기

잔금일 하루 차이, 올해 보유세 부담이 달라집니다

주택을 사고팔 때 매매가격, 대출 실행과 이사 날짜만 맞추고 올해 재산세를 누가 낼지는 뒤늦게 확인하는 경우가 있습니다.
재산세·종부세 과세기준일 잔금일 부담 비교 계산기는 6월 1일 전후의 잔금 후보를 놓고 세법상 부담자와 계약상 정산액을 함께 확인하는 도구입니다.
봄철 계약을 준비하는 매도인과 매수인, 부모님의 주택 거래를 대신 검토하는 자녀가 같은 결과표를 보고 일정과 특약을 협의할 수 있도록 구성했습니다.

연간 세금은 실제 거주한 달 수만큼 자동으로 나누어 부과되는 방식이 아닙니다.
과세기준일에 누가 사실상 소유하는지 먼저 판단하고, 당사자끼리 별도 분담 약정을 체결했는지를 확인해야 합니다.
특히 종부세는 거래하는 주택 한 채만 보아서는 부담 변화를 알기 어렵습니다.
양쪽의 다른 보유 주택과 공제 조건에 따라 같은 날짜 변경이라도 전체 세금이 달라질 수 있습니다.

2026년 재산세·종부세 과세기준일은 6월 1일

지방세법 제114조는 재산세의 과세기준일을 매년 6월 1일로 정합니다.
제107조제1항은 그날 재산을 사실상 소유하는 사람을 원칙적인 납세의무자로 규정합니다.
종합부동산세법 제3조는 재산세와 같은 과세기준일을 사용하고, 제7조제1항은 주택분 재산세 납세의무자의 종부세 납세의무를 규정합니다.
실제 종부세가 발생하는 금액은 인별 공제·합산과 특례를 반영한 세액으로 확인해야 합니다.

이 비교는 정상적인 주택 매매 한 건을 전제로 합니다.
공부상 소유자 신고 누락, 귀속이 불명확한 재산과 특수한 취득은 지방세법의 예외 판단이 필요하므로 단순 날짜 계산만으로 확정하지 마세요.

잔금일보다 먼저 등기하면 취득일이 앞당겨집니다

지방세법 시행령 제20조제2항은 유상승계취득의 시기를 사실상 잔금지급일로 규정합니다.
잔금 증빙으로 사실상 지급일을 확인할 수 없는 경우 계약상 날짜 등에 관한 별도 문언도 있지만, 이 계산기에서는 실제 지급 예정일을 입력하도록 범위를 정했습니다.
계약서 예정일을 바꾸었더라도 잔금을 이미 지급했다면 실제 지급 사실을 먼저 확인해야 합니다.

예를 들어 잔금이 2026-06-02이더라도 정상 완료된 등기의 접수일이 2026-05-30이면 비교 취득일은 5월 30일입니다.
그 경우 매수인이 6월 1일 소유자로 비교됩니다.
정산 일수 기준을 합의에 따라 잔금일로 바꾸어도 법정 납세의무자 판단에 사용하는 취득일은 바뀌지 않습니다.

공시가격 대신 확인한 연세액을 입력하는 이유

공시가격 하나에 단순 세율을 곱한 금액으로 거래 전체의 종부세를 비교하면 공제와 인별 합산을 놓칠 수 있습니다.
이 페이지는 세율을 새로 추정하기보다 과세기준일과 확인된 연세액을 연결합니다.
과거 고지서는 참고 자료이고, 해당 연도 공시가격이나 보유 조건이 달라졌다면 현재 조건으로 다시 확인해야 합니다.
세액이 미확인인 칸은 빈칸으로 두고, 실제로 세액이 없다고 확인한 경우에만 0을 입력하세요.

법정 부담과 거래 관련 종부세 증감 계산식

주택 포함·제외의 차이가 음수이면 숫자를 0으로 지우지 않고 표시합니다.
설정 오류나 공제 조건 변경을 확인하고, 이를 확정 환급 또는 법정 정산 청구액으로 해석하지 마세요.
결과는 입력한 범위의 비교 금액이며 당사자의 모든 세금을 합한 값은 아닙니다.

일할 정산 특약의 일수와 이체 방향

계약상 정산은 특약 없음, 재산세만, 재산세와 종부세 증감분의 세 가지 가정을 비교할 수 있습니다.
종부세 전체를 한 채의 정산 풀에 넣는 방식이 아니라 포함·제외 차액을 사용하는 방식입니다.
무엇을 포함할지는 법에서 자동 정해 주는 분담률이 아니라 당사자 합의에 달려 있습니다.

매수인이 세금을 내는 후보에서는 매도인의 합의 몫을 매도인에서 매수인으로 이체합니다.
매도인이 세금을 내는 후보에서는 매수인의 합의 몫을 매수인에서 매도인으로 이체합니다.
법정 부담에 순이체를 반영한 값이 실질 부담입니다.
계약상 정산의 반올림은 과세관청이 세금 납부액을 정하는 단수 규정과 별개이므로 특약에 단위를 함께 적으세요.

단계별 사용법과 계약 확인 순서

1. 비교 후보 입력: 5월 말, 6월 1일, 6월 초처럼 실제 가능한 잔금 날짜를 2~3개 작성합니다.
   선등기를 계획하거나 이미 진행했다면 정상 완료된 등기의 접수일을 후보별로 함께 적습니다.
   
2. 양측 재산세 확인: 각자가 주택을 보유하는 조건에서 같은 2026년의 연간 금액을 확인합니다.
   주택분과 부가 세목의 포함 기준을 맞추고 다른 주택 금액을 섞지 않습니다.
   
3. 종부세 비교 범위 선택: 재산세만 먼저 비교할 수 있습니다.
   종부세까지 보려면 양측의 해당 주택 포함·제외 모의세액 네 개를 확보한 뒤 입력합니다.
   
4. 정산 가정과 적용 범위 확인: 특약으로 분담할 세목과 기준일을 선택합니다.
   일반 주택 거래와 연중 보유 전제를 확인하면 금액 결과가 표시됩니다.
   
5. 차액을 보고 일정 협의: 표의 법정 부담, 이체 방향과 실질 부담을 대조합니다.
   TXT 또는 인쇄본으로 계산 전제를 공유하고 정산 시점과 추가 고지 처리까지 계약에서 정합니다.
   

첫 후보 대비 증감은 정산 후 각 당사자의 부담 차이입니다.
모든 후보에 필요한 세액이 확인되어야 전체의 최소 부담 후보를 표시합니다.
일부 후보가 보류된 상태에서 확인된 후보만 보고 전체 최저라고 확정하지 않도록 구성했습니다.

검산 예시: 연간 재산세 1,476,000원

양측의 거래 주택 재산세를 동일한 1,476,000원, 종부세 제외, 선등기 없음으로 가정합니다.
이는 비교 방식 검산을 위한 수동 예시이며 공시가격 6억원 주택의 현재 실제세액이나 1주택 특례세액을 확정하는 값이 아닙니다.
본인의 세액은 고지서와 해당 연도 모의계산으로 바꾸어 입력하세요.

6월 2일 취득일 기준으로 바꾸면 매도인 일수는 152일입니다.
반대로 5월 30일 선등기가 있으면 취득일 기준 매도인 일수는 149일이 됩니다.
당사자가 잔금일을 별도 정산 기준으로 합의하면 일수만 그 기준으로 달라지고 법정 납세자는 선등기 판단을 유지합니다.

종부세 예시: 양측 합계도 달라질 수 있습니다

재산세는 앞의 예시와 같이 각자 1,476,000원으로 가정합니다.
5월 31일 취득이면 매도인 종부세 600,000원과 매수인 재산세·종부세 2,436,000원을 합해 법정 총부담은 3,036,000원입니다.
6월 2일 취득이면 매도인 재산세·종부세 3,876,000원과 매수인 종부세 120,000원을 합해 3,996,000원입니다.
후보 간 합계 차이는 960,000원입니다.

활용 시나리오, 팁과 계산 한계

지방세법 제115조제1항제3호에 따라 해당 연도에 부과할 주택 재산세액이 200,000원(20만원) 이하이면 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다.
이 도구는 입력한 연세액만으로 일괄고지를 자동 판단하지 않으며, 관할 조례와 실제 고지서를 확인해야 합니다.

• 1월 1일부터 매도인이 보유하고 취득 뒤 매수인이 연말까지 보유하는 전제입니다.
  연중 매도인이 다시 취득했거나 매수인이 재차 매도하면 일할 일수 전제를 조정한 별도 검토가 필요합니다.
  
• 상속·증여·신탁·연부매매·경매·토지·상가는 일반 주택 매매와 별도 범위입니다.
  공시가격 자동 산출, 취득세, 양도세, 대출 이자, 세부담 상한 이력과 납부 유예를 이 페이지에서 자동 계산하지 않습니다.
  
• 실제 주택 재산세의 일반 납기는 7월 16~31일과 9월 16~30일, 종부세는 12월 1~15일입니다.
  소액 일괄고지, 공휴일 기한 연장, 분납과 수시부과 등은 실제 고지서로 확인하세요.
  
• 정산 특약에 기준일 당일 귀속, 포함 세목, 반올림 단위, 지급 시점, 추가 고지와 환급 처리 방법을 적으세요.
  계산 결과를 저장했다고 계약서 반영이나 실제 정산이 완료되는 것은 아닙니다.
  

자주 묻는 질문