농어촌주택 양도세 비과세 특례 계산기

농어촌주택 양도세 비과세 특례란 무엇인가요?

농어촌주택 양도세 비과세 특례는 도시에 집 한 채를 보유한 1세대가 시골(농어촌)이나 고향에 집을 한 채 더 취득해도, 기존 도시 집(일반주택)을 팔 때 농어촌주택을 주택수에서 빼주어 1세대 1주택 비과세를 받게 해 주는 제도입니다.
근거 법령은 조세특례제한법 제99조의4이며, 흔히 시골집 특례·세컨드하우스 특례로도 불립니다.
많은 분들이 “집이 두 채가 되면 무조건 양도세 폭탄”이라고 오해하지만, 일정 요건을 갖춘 농어촌주택은 아예 없는 집처럼 취급되어 도시 집을 비과세로 양도할 수 있습니다.

이 계산기는 내가 보유한(또는 사려는) 농어촌주택이 특례 대상인지 취득기간·소재지역·기준시가·보유기간·취득순서 요건으로 자동 판정합니다.
또한 특례를 적용했을 때와 적용하지 못했을 때의 양도소득세를 2026년 세법 기준으로 동시에 계산해 절세 금액까지 한눈에 보여 줍니다.

핵심 원리 — 농어촌주택을 주택수에서 빼준다

이 특례에서 가장 많이 하는 오해는 “농어촌주택이 비과세된다”는 것입니다.
정확히는 농어촌주택 자체가 비과세되는 것이 아니라, 일반주택을 양도할 때 농어촌주택을 거주자의 주택으로 보지 않아(주택수에서 제외) 일반주택을 1세대 1주택으로 만들어 비과세하는 구조입니다.

단, 농어촌주택을 빼주더라도 일반주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
즉 일반주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)해야 하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대해서는 과세됩니다.

농어촌주택 5대 요건 (2026년 기준)

이런 농어촌주택은 제외됩니다

2026년, 이렇게 달라졌습니다

계산기 사용 방법

활용 시나리오

자주 묻는 질문 (FAQ)

꼭 알아두어야 할 팁과 주의사항