상생임대인 비과세 특례 판정 계산기
임대료를 5% 이내로 올리고 거주 없이 양도세 비과세를 받을 수 있는지 1분 만에 판정해드립니다.
직전계약 1년 6개월·상생계약 2년 임대, 임대료 5% 인상, 2026.12.31 적용기한까지 한 번에 점검합니다.
판정 정보 입력
거주자 여부
비거주자는 특례 대상이 아님
양도 시점 1세대 1주택
혜택 적용을 위한 전제(참고)
현재 입력: 12억원
📄 직전 임대차계약
주택을 취득한 뒤 임대인이 직접 체결한 임대차계약 (직전 임대차계약 인정)
🤝 상생 임대차계약
2021.12.20 ~ 2026.12.31 사이 체결
보증금↔월세 구성이 바뀔 때 환산에 사용 (기준금리+2% 수준). 전세→전세·월세→월세는 영향 없음.
상생임대인 특례 적용 가능
상생임대주택 특례 요건을 모두 충족합니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건이 면제되어 실거주 없이도 비과세를 받을 수 있습니다.
적용 근거: 소득세법 시행령 §155의3 (상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례)
임대료 5% 인상 한도 분석
직전 환산 월임대료
137만 5,000원
상생 환산 월임대료
144만 3,750원
요건 체크리스트
- ✅
거주자 (비거주자 제외)
거주자 — 특례 대상
- ✅
직전 임대차계약 인정 (취득 후 직접 체결)
주택 취득 후 임대인이 직접 체결한 계약
- ✅
직전 임대차계약 1년 6개월(18개월) 이상 임대
2년 0개월 임대
- ✅
임대료 5% 이내 인상 (동결·인하 포함)
환산 인상률 5.00% (5% 이내)
- ✅
상생 임대차계약 2년(24개월) 이상 임대
2년 0개월 임대
- ✅
상생계약 체결일 2021.12.20 ~ 2026.12.31
2024-02-01 체결 — 적용기한 내
- ✅
[참고] 양도 시점 1세대 1주택 (비과세 대상)
양도 시 1세대 1주택 — 거주요건 면제 혜택 적용
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상생임대인 비과세 특례 판정 계산기란 무엇인가요?
상생임대인 비과세 특례 판정 계산기는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올린 임대인이 1세대 1주택 양도세 비과세의 2년 실거주 요건을 면제받을 수 있는지를 자동으로 판정하는 도구입니다.
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례) 요건을 한 번에 적용해, 거주 없이도 비과세가 가능한지 즉시 확인할 수 있습니다.
조정대상지역 주택은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 2년 이상 실거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
직장·자녀 학교·전세 세입자 문제 등으로 직접 살기 어려운 1주택자에게, 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로만 올려주면 이 거주요건을 면제해주는 강력한 절세 장치입니다.
본 계산기는 직전 임대차계약의 임대 기간(1년 6개월), 상생 임대차계약의 임대 기간(2년), 임대료 5% 인상 한도, 그리고 2026년 12월 31일까지인 적용기한을 모두 점검합니다.
전세·월세·반전세가 섞여 있어도 환산 임대료로 5% 초과 여부를 계산하고, 한도를 넘었다면 올릴 수 있는 최대 보증금까지 역산해 알려드립니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 조정대상지역 주택을 취득했지만 2년 실거주가 어려운 1주택자
- • 전세를 끼고 보유 중인데 거주 없이 양도세 비과세를 받고 싶은 임대인
- • 임대료를 5% 이내로 올리는 상생 임대차계약을 맺을지 고민 중인 집주인
- • 전세에서 반전세·월세로 전환하며 5% 한도를 넘지 않았는지 확인하려는 임대인
- • 직전 임대차계약 18개월, 상생 임대차계약 2년 임대 요건 충족 여부가 궁금한 분
- • 2026년 12월 31일 적용기한 만료 전에 상생계약을 맺을지 결정해야 하는 다주택자
- • 12억 초과 고가주택을 거주 없이 장기보유특별공제까지 받고 싶은 분
- • 세무사 상담 전 상생임대인 자격을 미리 자가진단하려는 납세자
상생임대인 4대 요건 (2026년 기준)
1. 직전 임대차계약 — 1년 6개월 이상 임대
상생임대인이 되려면 먼저 “직전 임대차계약”이 존재해야 합니다.
주택을 취득한 뒤 임대인이 직접 체결해 1년 6개월(18개월) 이상 실제로 임대한 계약이어야 직전 임대차계약으로 인정됩니다.
⚠️ 세를 끼고 매수하면서 임차인을 승계받은 계약, 분양권·입주권 상태에서 준공 전에 맺은 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.
2. 상생 임대차계약 — 임대료 5% 이내 인상
직전 임대차계약의 임대료 대비 5%를 초과하지 않는 범위에서 인상해야 합니다.
임대료를 동결하거나 오히려 낮춰도 당연히 요건을 충족합니다.
보증금과 월세 구성이 바뀌면(예: 전세 → 반전세) 전월세 전환율로 환산한 금액을 기준으로 5% 초과 여부를 판단합니다.
3. 상생 임대차계약 — 2년 이상 임대
5% 이내로 인상한 상생 임대차계약에 따라 2년(24개월) 이상 실제로 임대해야 합니다.
계약 기간이 아니라 실제 임대 기간을 기준으로 판단하므로, 중도 해지 시 요건이 깨질 수 있습니다.
4. 적용기한 — 2026년 12월 31일까지 체결
상생 임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고, 그 기간 중 임대를 개시해야 합니다.
2024년 세법개정으로 적용기한이 2024년 말에서 2026년 말로 2년 연장되었습니다.
⏳ 적용기한이 임박했으므로 상생계약 체결과 임대 개시 일정을 미리 설계하는 것이 중요합니다.
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임대료 5% 인상 계산법
전세는 전세끼리, 월세는 월세끼리 비교하면 간단하지만, 전세에서 반전세로 바꾸는 경우에는 보증금과 월세를 하나의 기준으로 환산해야 합니다.
본 계산기는 보증금을 월세로 환산해 합산한 “환산 월임대료”로 직전 계약과 상생 계약을 비교합니다.
환산 공식
예) 전세 3억(전환율 5.5%)의 환산 월임대료 ≈ 137.5만원.
5% 한도는 약 144.4만원이며, 같은 전세라면 보증금 3억 1,500만원(=3억 × 1.05)까지 올릴 수 있습니다.
전세 → 전세, 월세 → 월세처럼 구성이 같으면 전환율이 상쇄되어 결과에 영향을 주지 않습니다.
반대로 보증금을 낮추고 월세를 새로 받는 반전세 전환은 환산 임대료가 크게 오를 수 있으므로 반드시 환산 후 확인해야 합니다.
직전 임대차계약으로 인정되지 않는 함정
- 세 끼고 매수(임차인 승계): 기존 임차인이 있는 집을 매수하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약이 아닙니다.
취득 후 임대인이 새로 체결한 계약이 있어야 합니다. - 분양권·입주권 준공 전 계약: 신축 아파트가 준공되기 전, 분양권 상태에서 맺은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.
- 단순 재계약(묵시적 갱신): 기존 계약을 그대로 연장만 한 경우는 새로운 임대차계약으로 보기 어려워 상생계약 요건 판단에 주의가 필요합니다.
- 임대 기간 부족: 직전 계약을 18개월 미만으로 임대한 뒤 상생계약을 맺으면 요건이 충족되지 않습니다.
상생임대인의 두 가지 혜택
① 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 면제
조정대상지역 주택이라 2년 실거주가 필요해도, 상생임대인이면 거주 없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
12억원 이하 주택이라면 양도차익 전액이 비과세됩니다.
② 12억 초과 고가주택 장기보유특별공제 거주요건 면제
양도가 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다.
이때 상생임대인은 거주 없이도 장기보유특별공제 표2의 보유공제(연 4%, 최대 40%)를 적용받을 수 있습니다.
실제로 2년 이상 거주까지 했다면 거주공제(연 4%)를 더해 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
2022년 6월 21일부터는 기준시가 9억원 이하 요건도 폐지되어 고가주택도 제한 없이 적용됩니다.
사용 방법
1단계: 기본 정보 입력
거주자 여부, 양도 시점 1세대 1주택 여부, 양도(예정) 가액을 입력합니다.
샘플 시나리오 버튼으로 빠르게 시작할 수도 있습니다.
2단계: 직전 임대차계약 입력
계약 유형(취득 후 직접 체결/세끼고 매수/분양권 준공 전), 임대 개시일·종료일, 보증금, 월세를 입력합니다.
18개월 이상 임대 여부가 자동 판정됩니다.
3단계: 상생 임대차계약 입력
상생계약 체결일, 임대 개시일·종료일, 보증금, 월세를 입력합니다.
5% 인상 한도와 2년 임대, 2026.12.31 체결기한이 자동 판정됩니다.
4단계: 판정 결과·처방 확인
적용 가능(⭕)·조건부(⚠️)·불가(❌) 판정과 함께 부족한 요건별 처방을 확인합니다.
5% 한도 임대료와 보증금 상한, 12억 초과 장기보유특별공제 안내도 제공됩니다.
2026년 상생임대인 제도 핵심 변경점
- 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장: 당초 2024년 말 종료 예정이었으나 2년 연장되었습니다.
- 기준시가 9억원 요건 폐지: 임대 개시 당시 공시가격 9억원 이하라는 제한이 사라져 고가주택도 적용됩니다.
- 다주택자도 상생계약 체결 가능: 임대 개시 당시 다주택이어도 요건을 충족할 수 있고, 양도 시점에 1세대 1주택이면 혜택이 적용됩니다.
- 장기보유특별공제 거주요건 면제 유지: 12억 초과 고가주택도 거주 없이 보유공제(최대 40%)를 적용받습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임차인이 같아야 하나요?
A. 아니요. 임차인이 서로 달라도 됩니다.
직전 계약 종료 후 새로운 임차인과 5% 이내로 상생계약을 맺어도 요건을 충족하며, 두 계약 사이에 공실 기간이 있어도 무방합니다.
Q. 임대 개시 당시 2주택자인데 상생임대인이 될 수 있나요?
A. 네. 임대 개시 시점에 다주택이어도 상생임대주택 요건은 충족할 수 있습니다.
다만 거주요건 면제 혜택은 양도 시점에 1세대 1주택(또는 일시적 2주택 등 비과세 대상)일 때 적용되므로, 다른 주택을 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
Q. 임대료를 동결하거나 낮추면 어떻게 되나요?
A. 5% 이내 인상이 요건이므로 동결이나 인하는 당연히 충족합니다.
본 계산기에서도 인상률이 0% 또는 음수로 표시되며 5% 한도를 통과합니다.
Q. 전월세 전환율은 어떤 값을 넣어야 하나요?
A. 보증금과 월세 구성이 바뀔 때만 사용되며, 통상 한국은행 기준금리에 2%를 더한 수준을 적용합니다.
전세 → 전세, 월세 → 월세처럼 구성이 같으면 전환율은 결과에 영향을 주지 않습니다.
Q. 비과세를 받으려면 별도 신고가 필요한가요?
A. 양도소득세 신고 시 상생임대주택 특례적용신고서와 임대차계약서 등 증빙을 함께 제출해야 합니다.
계약서·임대료 입금 내역 등은 미리 보관해 두는 것이 안전합니다.
자주 빠지는 함정 5가지
- 1. 세 끼고 산 집의 승계 계약을 직전 계약으로 착각 — 취득 후 직접 체결한 계약이 있어야 합니다.
- 2. 반전세 전환 시 환산 임대료 미확인 — 보증금을 낮추고 월세를 받으면 5%를 쉽게 초과합니다.
- 3. 직전 18개월·상생 2년 “실제 임대” 기간 미달 — 계약 기간이 아닌 실제 임대 기간 기준입니다.
- 4. 2026년 12월 31일 적용기한 도과 — 기한이 지나면 특례 자체가 종료됩니다.
- 5. 양도 시점 주택 수 확인 누락 — 양도 시점에 1세대 1주택이어야 거주요건 면제가 적용됩니다.
상생임대인 자격, 지금 바로 판정해 보세요
임대료 5% 한도와 18개월·2년 임대 요건을 1분 만에 점검하고 거주요건 면제 가능성을 확인하세요.
전체 비과세 자격은 1세대 1주택 비과세 판정 계산기, 과세 시 세액은 양도소득세 계산기, 임대수익 세금은 임대소득세 계산기로 이어서 확인할 수 있습니다.