분양가상한제 실거주의무·전매제한 계산기

분양가상한제 실거주의무·전매제한 계산기란?

분양가상한제 실거주의무·전매제한 계산기는 분양가상한제가 적용된 아파트에 청약 당첨됐을 때 언제까지 팔 수 없고(전매제한), 언제까지 직접 살아야 하는지(실거주의무)를 한 번에 알려주는 도구입니다.
지역(수도권·비수도권), 택지 유형(공공택지·민간택지), 분양가와 인근 시세만 입력하면 2026년 주택법 기준으로 전매제한 기간과 실거주의무 기간이 자동으로 계산됩니다.

당첨일과 최초 입주가능일까지 입력하면 실제 전매가 가능해지는 날짜와 거주의무가 끝나는 날짜까지 정확하게 산출됩니다.
2024년 3월 개정으로 도입된 실거주의무 3년 유예(전세 잔금 충당 가능)까지 반영해, 갭투자처럼 전세를 끼고 잔금을 치를 수 있는지도 바로 확인할 수 있습니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 분양가상한제 아파트 청약을 준비하거나 당첨된 실수요자
• 3기 신도시·공공분양 사전청약·본청약 당첨자
• 강남·서초·송파·용산 등 투기과열지구 민간 분양 단지 수분양자
• 전세보증금으로 잔금을 치를 수 있는지 확인하려는 갭투자 검토자
• 분양권 매수 전 남은 전매제한·거주의무를 확인하려는 매수인
• 의뢰인에게 전매·거주의무를 설명해야 하는 공인중개사

전매제한 완벽 정리 (2026년 기준)

전매제한이란?

전매제한은 청약에 당첨된 주택(분양권)을 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔 수 없도록 막는 제도입니다.
투기 수요를 억제하고 실수요자에게 주택이 돌아가도록 하기 위한 규제입니다.
기산일은 입주자로 선정된 날, 즉 당첨일부터입니다.

2023년 4월 7일 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 크게 완화되어, 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 단축됐습니다.
전매제한 기간은 분양가가 시세 대비 얼마나 저렴한지(인근시세 비율)와 무관하게 지역과 택지 유형으로만 결정됩니다.

지역·택지별 전매제한 기간

• 수도권 공공택지: 3년 (3기 신도시 등 대부분 해당)
• 수도권 민간택지(투기과열지구): 3년 (강남3구·용산)
• 수도권 민간택지(비투기과열): 과밀억제권역 1년 / 그 외 6개월
• 비수도권 공공택지: 1년
• 비수도권 민간택지(투기과열): 1년
• 비수도권 광역시 도시지역: 6개월 / 그 밖의 지역 없음

전매제한 기간 안에 소유권이전등기를 완료하면, 등기를 마친 시점에 전매제한이 끝난 것으로 보는 특례가 적용되는 경우가 있습니다.
이 특례는 지역·유형에 따라 다르므로 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

전매제한 위반 시 처벌

전매제한 기간에 분양권을 불법으로 사고팔면 강력한 처벌을 받습니다.
3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과되며, 위반행위로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 그 이익의 3배 이하까지 벌금이 올라갑니다.

여기에 더해 10년간 청약 자격(입주자자격)이 제한되고, LH 등 사업주체가 분양가에 정기예금 이자 수준만 더해 우선 환매할 수 있습니다.
적발 시 손실이 매우 크므로 합법적인 전매 가능일을 반드시 확인하세요.

실거주의무 완벽 정리 (2026년 기준)

실거주의무란?

실거주의무(거주의무)는 분양가상한제 아파트에 당첨된 사람이 일정 기간 직접 그 집에 살도록 강제하는 규정입니다.
전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막기 위해 도입됐습니다.

중요한 점은 실거주의무가 수도권 분양가상한제 주택에만 적용된다는 것입니다.
비수도권 분양가상한제 주택은 전매제한은 있어도 실거주의무는 없습니다.

분양가/인근시세 비율별 거주의무 기간

거주의무 기간은 분양가가 인근 시세보다 얼마나 저렴한지에 따라 달라집니다.
저렴하게 분양받을수록 더 오래 살아야 합니다.

• 공공택지 · 시세 80% 미만: 5년
• 공공택지 · 시세 80~100%: 3년
• 민간택지 · 시세 80% 미만: 3년
• 민간택지 · 시세 80~100%: 2년
• 분양가가 시세 100% 이상: 거주의무 없음
• 공공재개발(수도권 분상제 지역): 민간택지 기준 준용(3년/2년)

실거주의무 3년 유예 (2024년 3월 개정)

원래 실거주의무는 최초 입주가능일에 곧바로 입주해야 채울 수 있었습니다.
그러나 2024년 3월 주택법 개정으로 거주의무 시작 시점이 최초 입주가능일부터 3년 이내로 완화됐습니다.

덕분에 입주 시점에 전세를 한 차례 놓아 그 보증금으로 잔금을 충당한 뒤, 전세 만기 후 입주해 거주의무를 채우는 것이 가능해졌습니다.
다만 거주의무 기간 자체(2~5년)는 줄어들지 않고, 시작 시점만 미뤄지는 것이라는 점에 주의해야 합니다.

또한 근무·생업·취학·질병 치료·해외 체류 등 부득이한 사유로 다른 지역에 거주하는 경우에는 거주한 것으로 인정받을 수 있습니다(시·도지사 확인).

실거주의무 위반 시 처벌

거주의무를 지키지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금이 부과됩니다.
또한 LH가 분양가에 은행 1년만기 정기예금 이자 수준만 더한 금액으로 주택을 매입(환매)합니다.

즉 시세 차익을 전혀 얻지 못하고 집을 다시 내놓아야 하므로, 거주의무 기간과 시작 데드라인을 정확히 관리하는 것이 중요합니다.

전매제한과 실거주의무, 무엇이 다른가요?

두 규제는 자주 혼동되지만 목적과 적용 범위가 다릅니다.
전매제한은 소유권을 파는 행위(매도)를 막는 규제이고, 실거주의무는 직접 거주를 강제하는 규제입니다.

• 기산점: 전매제한은 당첨일(입주자 선정일), 거주의무는 최초 입주가능일
• 적용 지역: 전매제한은 전국, 거주의무는 수도권만
• 기간 결정: 전매제한은 지역·택지, 거주의무는 인근시세 비율
• 위반 처벌: 전매제한이 거주의무보다 무거움(3년/3천만원 vs 1년/1천만원)

두 규제는 동시에 적용될 수 있으므로, 수도권 분양가상한제 단지라면 전매 가능일과 거주의무 종료일을 따로 챙겨야 합니다.

사용 방법

1단계: 지역과 택지 유형 선택

수도권인지 비수도권인지, 공공택지인지 민간택지인지 선택합니다.
민간택지라면 투기과열지구 여부를 토글로 설정합니다.

2단계: 분양가와 인근 시세 입력

해당 주택의 분양가와 인근지역 주택매매가격을 만원 단위로 입력합니다.
두 값의 비율로 거주의무 구간(80% 미만 / 80~100%)이 자동 판정됩니다.

3단계: 날짜 입력 (선택)

당첨일과 최초 입주가능일을 입력하면 전매 가능일과 거주의무 종료일이 날짜로 표시됩니다.
날짜를 모르면 비워둬도 기간(년수)은 정상적으로 계산됩니다.

4단계: 결과 확인 및 저장

전매제한 기간, 실거주의무 기간, 비율 구간을 확인합니다.
여러 단지를 비교하려면 시나리오를 저장하거나 URL을 공유할 수 있습니다.

활용 시나리오

3기 신도시 공공분양

수도권 공공택지에서 시세의 60~70% 수준으로 분양받는 경우입니다.
전매제한 3년, 실거주의무 5년(시세 80% 미만)이 함께 적용됩니다.

3년 유예를 활용하면 입주 시점에 전세로 잔금을 마련한 뒤 입주해 5년을 채울 수 있습니다.

강남·용산 민간 분양가상한제

투기과열지구 민간택지에서 시세보다 저렴하게 분양받는 단지입니다.
전매제한 3년이 적용되고, 시세 80% 미만이면 거주의무 3년, 80~100%면 2년이 적용됩니다.

분양가가 시세의 100%를 넘으면 거주의무가 없어, 분양가/시세 비율을 정확히 확인하는 것이 핵심입니다.

비수도권 공공택지 분양

비수도권 공공택지 분양가상한제 주택은 전매제한 1년이 적용됩니다.
수도권이 아니므로 실거주의무는 없습니다.

거주의무가 없으니 전세·임대가 자유롭지만, 1년의 전매제한 기간에는 매도가 제한된다는 점은 동일합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전매제한과 실거주의무는 같은 건가요?

A. 다릅니다. 전매제한은 분양권을 파는 것을 막는 규제이고, 실거주의무는 직접 살도록 강제하는 규제입니다.
전매제한은 전국에 적용되지만, 실거주의무는 수도권 분양가상한제 주택에만 적용됩니다.

Q. 전세를 끼고 잔금을 치를 수 있나요?

A. 2024년 3월 개정으로 가능해졌습니다. 거주의무 시작을 최초 입주가능일부터 3년 이내로 미룰 수 있습니다.
따라서 입주 시점에 전세를 한 번 놓아 보증금으로 잔금을 충당한 뒤, 나중에 입주해 거주의무를 채우면 됩니다.

Q. 분양가가 시세보다 비싸면 거주의무가 없나요?

A. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 실거주의무가 없습니다.
다만 전매제한은 분양가 비율과 무관하게 지역·택지 기준으로 그대로 적용됩니다.

Q. 전매제한 기간이 끝나기 전에 등기를 하면 어떻게 되나요?

A. 전매제한 기간 내에 소유권이전등기를 완료하면 등기 시점에 전매제한이 끝난 것으로 보는 특례가 있습니다.
다만 지역·유형에 따라 적용 여부가 다르므로 입주자모집공고문을 꼭 확인하세요.

Q. 이 계산기 결과만 믿어도 되나요?

A. 본 계산기는 2026년 주택법·시행령 기준의 일반적 산정 결과입니다.
실제 전매제한·거주의무 기간은 단지별 입주자모집공고문이 우선하므로, LH 청약플러스와 관할 지자체에서 반드시 확인하세요.

알아두면 좋은 팁

전매 가능일은 당첨일 기준: 전매제한 기산일은 입주가 아니라 당첨일(입주자 선정일)입니다.
거주의무는 입주가능일 기준: 거주의무 기산은 최초 입주가능일이며, 3년 유예가 적용됩니다.
두 종료일을 분리 관리: 전매 가능일과 거주의무 종료일은 다르므로 캘린더에 따로 기록하세요.
인근시세 산정 주의: 분양가/시세 비율이 80% 경계에 있으면 거주의무가 1~2년 차이 날 수 있습니다.
규제 변동 확인: 규제지역 지정·해제로 전매·거주의무가 바뀔 수 있으니 청약 시점 공고문을 확인하세요.

지금 바로 전매제한·실거주의무를 확인하세요!

지역, 택지 유형, 분양가, 인근 시세만 입력하면 전매 가능일과 거주의무 종료일까지 한 번에 계산됩니다.

계산 결과는 시나리오로 저장하거나 URL로 공유할 수 있어, 여러 단지를 손쉽게 비교할 수 있습니다.

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