토지거래허가구역 자금조달·요건 계산기
강남·서초·송파·용산 등 토지거래허가구역에서 허가 대상인지, 전세 끼고 매수(갭투자)가 되는지, 현금이 얼마나 필요한지 1분 만에 진단합니다.
기준면적 초과 판정 · 실거주 의무 갭투자 차단 · 주담대 6억 한도 · 이행강제금까지 2026년 최신 규정으로 한 번에 점검합니다.
거래 정보 입력
서울 강남·서초·송파·용산 4개구 아파트 등. 기준면적을 법정 최저(주거지역 6㎡)까지 강화 → 사실상 모든 아파트가 허가 대상.
아파트는 전유면적이 아니라 대지지분으로 판정합니다.
적용 기준면적: 6㎡ (강화구역: 법정 기준의 10%) 초과 시 허가 대상
현재 입력: 25억원
💰 자금조달 계획
주담대 가능: 6억원 (6억 한도 적용)
🚫 전세 보증금 승계 시도 (갭투자)
토허구역은 실거주 의무로 전세 승계가 불가합니다. 0보다 크면 갭투자 차단으로 판정됩니다.
허가 대상 — 자금 보완 필요
허가 대상이며 전세 승계 없이 자금을 짜야 합니다. 현재 계획으로는 10억원이 부족합니다. 자기자금·기타 차입을 보완한 뒤 자금조달계획서를 제출하세요.
적용 근거: 부동산거래신고법 §11~§18, 시행령 §9·§14·§16 / 2025.6.27 가계부채 관리방안
허가 대상 면적 판정
법정 기준면적
60㎡
적용 임계면적
6㎡
입력 면적
42㎡
자금조달 분석 (전세 승계 제외)
부족분
10억원
요건 체크리스트
- ✅
토지거래허가 신청 대상
도시지역 · 주거지역 (60㎡) 기준 6㎡ 초과(42㎡) → 허가 필요. 허가 신청 시 자금조달·토지이용계획서를 제출합니다.
- ✅
전세 승계 없이 자금 마련 (실거주 의무)
전세 보증금 승계 없이 자금을 조달 → 실거주 의무에 부합
- ❌
필요 자금 충족 (부족분 없음)
부족분 10억원 (필요 26억원 − 조달 16억원)
- ℹ️
주담대 6억원 한도 이내
산출 대출 10억원 → 수도권·규제지역 6억 한도로 제한(2025.6.27)
- ✅
실거주(이용) 의무 2년 이행 가능
주거용 (자기 거주) · 2년 — 허가 목적대로 직접 이용 예정
⚠️ 꼭 확인하세요
- 수도권·규제지역 주택담보대출은 1건당 6억원 한도입니다(2025.6.27 가계부채 관리방안). 산출 대출 10억원이 6억원으로 제한됩니다.
- 현재 조달 계획으로는 10억원이 부족합니다. 자기자금을 늘리거나 기타 차입으로 보완해야 잔금을 치를 수 있습니다.
- 허가 없이 체결한 계약은 무효이며, 2년 이하 징역 또는 토지가격(개별공시지가)의 30% 이하 벌금 대상입니다. 허가 후 이용의무를 위반하면 의무기간 동안 매년 이행강제금(취득가액의 7~10%)이 부과됩니다.
🏠 실거주 의무 & 이행강제금
취득가액 기준이며 의무기간 동안 매년 반복 부과됩니다.
주담대를 받으면 별도로 6개월 내 전입 의무도 적용됩니다(2025.6.27).
정밀 계산은 전용 계산기로
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토지거래허가구역 자금조달·요건 계산기란?
토지거래허가구역 자금조달·요건 계산기는 토지거래허가구역(토허구역) 안에서 주택이나 토지를 사려는 분이 세 가지를 한 번에 확인하도록 만든 도구입니다.
첫째 내 거래가 허가를 받아야 하는 대상인지, 둘째 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능한지, 셋째 실제로 현금이 얼마나 필요한지를 즉시 진단합니다.
2025년 강남·서초·송파·용산 4개구 아파트 전면 토허제 지정과 2025년 6월 27일 가계부채 관리방안(수도권·규제지역 주택담보대출 6억원 한도)까지 2026년 최신 규정을 반영했습니다.
토지거래허가제는 투기가 우려되는 지역을 지정해 일정 면적을 초과하는 토지 거래에 관할 시·군·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
허가를 받으면 일정 기간 직접 실거주하거나 이용해야 하므로, 전세 보증금으로 잔금을 메우는 갭투자가 원천적으로 막힙니다.
따라서 매수 전에 허가 대상 여부와 실제 필요 현금을 미리 계산해 두는 것이 가장 중요합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 강남·서초·송파·용산 등 토지거래허가구역 아파트를 매수하려는 실수요자
- • 토허구역에서 갭투자가 가능한지 헷갈리는 투자자
- • 대지지분이 기준면적을 넘어 허가 대상인지 확인하려는 매수인
- • 자금조달계획서에 쓸 자기자금·대출 구성을 미리 짜보려는 분
- • 실거주 의무 기간과 위반 시 이행강제금이 걱정되는 분
- • 주택담보대출 6억원 한도로 필요 현금이 얼마나 늘어나는지 알고 싶은 분
토지거래허가, 어떤 거래가 대상일까?
토허구역에서는 용도지역별로 정해진 기준면적을 초과하는 토지의 소유권·지상권을 유상으로 거래할 때 허가가 필요합니다.
시·도지사는 거래 실태에 따라 기준면적을 법정 기준의 10%에서 300% 범위에서 따로 정해 공고할 수 있습니다.
강남·용산처럼 강화된 구역은 주거지역 기준면적 60㎡의 10%인 6㎡까지 낮춰, 대지지분이 6㎡만 넘어도 사실상 모든 아파트가 허가 대상이 됩니다.
용도지역별 기준면적 (초과 시 허가)
- • 도시지역 주거지역: 60㎡
- • 도시지역 상업지역: 150㎡
- • 도시지역 공업지역: 150㎡
- • 도시지역 녹지지역: 200㎡
- • 도시지역 용도 미지정: 60㎡
- • 도시지역 외 농지: 500㎡
- • 도시지역 외 임야: 1,000㎡
- • 도시지역 외 기타: 250㎡
아파트는 전유면적이 아니라 등기부에 적힌 대지지분으로 판정한다는 점을 꼭 기억하세요.
강화구역에서는 위 기준의 10%까지 낮아질 수 있어 거의 모든 단지가 대상이 됩니다.
토허구역에서 갭투자가 안 되는 이유
토지거래허가를 받으면 허가받은 목적대로 일정 기간 직접 이용해야 하는 이용 의무가 생깁니다.
주거용 주택은 매수자가 직접 2년 이상 실거주해야 하므로, 세입자를 들이거나 전세를 승계해 잔금을 치르는 갭투자가 불가능합니다.
즉 자금조달계획서에 임대보증금 항목을 넣을 수 없고, 자기자금과 실거주용 주택담보대출만으로 매매대금 전액을 마련해야 합니다.
이용 목적별 실거주·이용 의무기간
- • 주거용(자기 거주): 2년
- • 농업·축산업·임업·어업(자기 경영): 2년
- • 사업 시행(개발): 4년
- • 현상보존: 5년
- • 기타: 5년
2025년 6월 27일 가계부채 관리방안으로 갭투자가 한 번 더 막혔습니다.
소유권 이전 조건부 전세자금대출이 금지되고, 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하는 의무까지 더해졌기 때문입니다.
자금조달계획, 어떻게 짜야 할까?
토허구역 허가 신청서에는 자금조달 및 토지이용계획서를 함께 제출해야 합니다.
심사에서는 자기자금의 출처와 비중이 핵심이므로, 예금·주식 매도·증여·기존 부동산 처분대금 등을 어떻게 구성할지 미리 계획해야 합니다.
본 계산기는 전세 승계를 0원으로 처리하고, 주택담보대출은 수도권·규제지역 6억원 한도를 적용해 실제 필요한 현금을 정확히 보여줍니다.
계산 구조
- • 필요 자금 = 매매가 + 취득세 등 부대비용(추정)
- • 주담대 가능액 = min(매매가 × LTV, 6억원 한도)
- • 조달 가능액 = 자기자금 + 주담대 + 기타 차입 (전세 승계 제외)
- • 부족분 = 필요 자금 − 조달 가능액
- • 자기자금 비율 = 자기자금 ÷ 매매가 × 100
자기자금 비율이 높을수록 자금조달계획서 심사에서 유리합니다.
정밀한 취득세와 대출 한도는 아래 전용 계산기로 한 번 더 확인하시길 권합니다.
사용 방법
1단계: 소재지·용도지역·면적 입력
강남3구·용산 등 강화구역인지 일반구역인지 고르고,
용도지역과 대지면적(아파트는 대지지분)을 입력해 허가 대상 여부를 확인합니다.
2단계: 이용 목적 선택
주거용·농업용·사업용 등 이용 목적을 선택합니다.
선택에 따라 실거주·이용 의무기간이 자동으로 적용됩니다.
3단계: 매매가와 자금조달 입력
매매가, 자기자금, 예상 LTV, 기타 차입을 입력합니다.
주택담보대출은 6억원 한도가 자동으로 반영됩니다.
4단계: 전세 승계 시도액 확인
전세를 끼고 매수하려는 금액을 넣어보면,
실거주 의무로 그 금액이 차단되어 부족분이 얼마나 늘어나는지 즉시 보여줍니다.
활용 시나리오
강남 아파트 갭투자 시도
강화구역 주거지역, 대지지분 42㎡, 매매가 25억 원, 전세 15억 원을 끼고 매수하려는 경우입니다.
대지지분이 6㎡를 넘어 허가 대상이고, 실거주 의무로 전세 승계가 불가능해 갭투자가 차단됩니다.
전세 15억 원을 빼면 자기자금과 6억 원 한도 대출만으로는 수억 원의 현금이 부족하다는 결과가 나옵니다.
일반구역 농지 매수
일반 토허구역의 농지 400㎡를 사려는 경우입니다.
농지 기준면적 500㎡ 이하이므로 허가 대상이 아니어서 일반 거래신고만 하면 됩니다.
기준면적을 넘는 농지를 살 때는 농업 경영 목적과 2년 이용 의무를 함께 고려해야 합니다.
일반구역 단독주택 자금 부족
일반 토허구역 주거지역의 85㎡ 단독주택을 9억 원에 매수하려는 경우입니다.
60㎡를 넘어 허가 대상이며, 자기자금 3억 원에 LTV 50% 대출을 더해도 부족분이 생깁니다.
이때는 자기자금을 늘리거나 기타 차입으로 보완한 뒤 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
위반하면 어떤 제재가 있나요?
무허가 계약: 허가 없이 체결한 토지거래계약은 무효입니다.
2년 이하의 징역 또는 토지가격(개별공시지가)의 30% 이하 벌금 대상이 됩니다.
이용 의무 위반 이행강제금: 허가 후 정한 목적대로 이용하지 않으면 토지 취득가액을 기준으로 매년 이행강제금이 부과됩니다.
- • 당초 목적대로 이용하지 않고 방치: 취득가액의 10%
- • 직접 이용하지 않고 임대(갭투자 적발): 취득가액의 7%
- • 승인 없이 당초 목적 변경 이용: 취득가액의 5%
- • 그 밖의 위반: 취득가액의 7%
이행강제금은 이용 의무기간 동안 시정될 때까지 매년 반복 부과되므로 부담이 매우 큽니다.
전세를 끼고 매수한 사실이 드러나면 임대 위반으로 매년 취득가액의 7%가 누적될 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 강남 아파트는 무조건 토지거래허가를 받아야 하나요?
A. 강남·서초·송파·용산 4개구 아파트는 2025년 3월 24일부터 강화된 토허구역으로 지정되어 있습니다.
기준면적이 6㎡까지 낮아져 대지지분이 그보다 큰 거의 모든 아파트가 허가 대상이지만, 지정 현황은 수시로 바뀌므로 관할 구청에서 최종 확인하세요.
Q. 토허구역에서 전세를 끼고 살 수 있나요?
A. 주거용은 2년 이상 직접 실거주해야 하므로 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능합니다.
전세 보증금으로 잔금을 메울 수 없어 자기자금과 실거주용 대출로만 매매대금을 마련해야 합니다.
Q. 아파트는 어떤 면적으로 허가 대상을 판단하나요?
A. 전용면적이나 공급면적이 아니라 등기부등본의 대지권 비율로 환산한 대지지분으로 판단합니다.
같은 평형이라도 단지 용적률에 따라 대지지분이 다르므로 등기부를 꼭 확인하세요.
Q. 주택담보대출 6억원 한도는 어떤 규정인가요?
A. 2025년 6월 27일 가계부채 관리방안으로 수도권·규제지역의 주택담보대출이 1건당 최대 6억원으로 제한되었습니다.
토허구역은 대부분 규제지역과 겹치므로 매매가가 높아도 대출은 6억원까지만 잡고 나머지는 자기자금으로 채워야 합니다.
Q. 이 계산기 결과만으로 허가가 보장되나요?
A. 본 계산기는 허가 대상 여부와 자금 적정성을 미리 점검하는 참고용 도구입니다.
실제 허가 여부와 대출 한도, 취득세는 관할 구청과 금융기관, 세무 전문가 상담으로 최종 확정하세요.
매수 전 체크 팁
- 대지지분 먼저 확인: 계약 전 등기부등본에서 대지권 비율을 확인해 허가 대상인지 판단하세요.
- 실거주 가능성 점검: 2년 이상 직접 거주가 가능한지, 기존 거주지 처리 계획이 있는지 확인하세요.
- 자기자금 출처 정리: 자금조달계획서를 대비해 예금·증여·처분대금 등 출처 증빙을 미리 모으세요.
- 대출 한도 재확인: 6억원 한도와 본인의 DSR·소득 기준 한도를 대출 한도 계산기로 함께 점검하세요.
- 지정 현황 확인: 토허구역 지정과 기준면적 강화는 1년 단위로 바뀌므로 관할 구청·국토부 공고를 확인하세요.
토허구역 매수, 현금부터 계산하세요
허가 대상 여부와 전세 승계 차단, 6억원 대출 한도를 반영한 진짜 필요 현금을 1분 만에 확인하세요.
정밀한 취득세·대출 한도·갭투자 수익률은 모와툴의 부동산 계산기와 함께 확인할 수 있습니다.