분양권 계약해제 위약금 계산기

분양권 계약해제, 계약금만 포기하면 끝날까요?

중도금 납부가 부담되거나 주변 시세가 떨어지면 분양 계약을 유지할지 고민하게 됩니다.
이때 이미 낸 계약금만 손실로 생각하면 시행사에 반환해야 하는 대납이자, 대출 상환수수료, 별도 옵션 계약의 정산을 놓칠 수 있습니다.
반대로 이미 낸 중도금 전부를 손실로 더하면 원상회복으로 돌려받을 금액까지 비용으로 잡아 판단이 왜곡됩니다.

분양권 계약해제 위약금 계산기는 최초 수분양자가 공급계약 해제, 전매·명의변경, 보유 후 잔금 납부를 같은 화면에서 비교하도록 돕습니다.
해제 통보 직전에 계약서와 은행 정산서를 펼쳐 놓고 각 경로의 예상 순손실과 현금 준비액을 확인하는 용도입니다.
숫자가 가장 작다는 이유만으로 실행할 수 있는 것은 아니므로 해제 가능 근거, 전매제한, 대출 처리와 자금 조건을 함께 표시합니다.

세 경로에서 무엇을 확인하나요?

최저 손실 경로는 사용자가 확인한 실행 조건과 현금 범위 안에서만 고릅니다.
확인하지 않은 경로의 계산값은 조건 검토용으로 볼 수 있지만 최저 후보에서는 빠집니다.
원 단위로 같은 결과가 나오면 동률인 경로를 모두 표시하고, 후보가 하나도 없으면 최저 경로가 없다고 안내합니다.

계약금·중도금·대출 원금은 이렇게 입력하세요

앞으로 사용 가능한 현금에는 현재 예금이나 확정된 별도 조달액처럼 실제로 쓸 수 있는 자금만 넣으세요.
이미 낸 계약금이나 받을 예정인 환급금을 다시 더하면 부족 자금이 가려집니다.
중도금 납입 회차는 납입 사실을 점검하는 정보이며, 회차만으로 해제 권리를 판정하지 않습니다.
중도금 합계가 있으면 한 회 이상을 입력하고 납입금이 없으면 회차도 영으로 맞춥니다.

납입 계약금과 중도금 합계가 분양가를 넘거나 중도금 대출이 납입 중도금보다 크면 입력 오류입니다.
옵션 비용, 이미 정산된 이자와 다른 대출이 섞이지 않았는지 확인하세요.
금액은 원 단위 정수이며 비율만 소수를 허용합니다.
기술상 입력 상한과 기간 범위는 법정 한도가 아닙니다.

위약금 10%는 모든 분양계약에 적용되는 법정률이 아닙니다

위약금은 실제 공급계약서의 기준 금액과 약정 방식부터 읽어야 합니다.
분양가의 일정 비율인지, 계약금에 해당하는 금액인지, 별도 합의한 정액인지에 따라 입력이 달라집니다.
계산기는 분양가에 대한 비율과 직접 약정액 두 방식을 제공하며 처음 보이는 10%는 가상 예시입니다.
위약금이 계약금과 같다는 이유로 계약금을 한 번 더 비용에 더하지 않습니다.

일반 매매의 해약금은 민법 제565조에서 다른 약정과 이행착수 여부 등을 조건으로 다룹니다.
공급계약에 중도금이 납부된 상황을 계약금 포기만으로 언제든 끝낼 수 있다고 해석하면 안 됩니다.
해제 근거와 정산 조건을 확인했다는 체크는 실제 서면 검토를 마친 경우에만 선택하세요.
계약서 조항 번호와 정산 확인일을 메모해 인쇄표에 남기면 상담할 때 근거를 찾기 쉽습니다.

돌려받는 이자와 은행에 내는 이자는 방향이 반대입니다

무이자 중도금이라는 안내를 받았더라도 계약 해제 시 사업자가 대신 낸 이자를 되돌려 달라는 조항이 있는지 확인하세요.
확인된 대납이자 환수액은 추가 정산비에 넣고, 오늘 이후 은행에 낼 이자는 대기이자로 구분하면 중복을 줄일 수 있습니다.
별도 발코니 확장·유상 옵션 계약의 위약금도 해당 계약을 검토한 뒤 추가 정산비에 한 번만 반영합니다.

전매제한과 대출 승계가 확인되어야 비교 후보가 됩니다

주택법 제64조는 주택뿐 아니라 입주자로 선정된 지위의 전매도 제한합니다.
명의만 바꾸거나 증여 형식으로 이전한다고 해서 제한을 자동으로 피할 수 있는 것은 아닙니다.
시행령 제73조는 제한 기간에 관해 별표 3을 참조하고 예외 사유와 동의 절차를 규정합니다.
지역·택지·모집공고와 개정 부칙에 따른 적용을 확인한 뒤 잔여 기간을 입력하세요.

• 제한 종료·비대상을 확인하고 잔여 기간이 0개월인 경우에 일반 전매 후보로 포함합니다.
  
• 미확인 상태에서는 0개월을 입력해도 전매 가능으로 판단하지 않습니다.
  
• 제한이 남아 있으면 일반 경로는 제외합니다.
  예외는 해당 거래에 필요한 동의를 실제 확보한 경우만 선택합니다.
  
• 대출이 있다면 은행의 매수인 승계 승인이나 매매대금 동시 상환 조건도 확인해야 합니다.
  

승계가 승인된 대출 원금은 매수인에게 넘어가는 채무로 처리하며 다시 손실로 더하지 않습니다.
상환 경로에서는 매매 정산금에서 대출을 갚는 것으로 보고 확인한 수수료를 반영합니다.
은행 처리 방식이 미확인이면 상환수수료를 포함한 가정값을 보여주되 최저 후보에서 제외합니다.
대출 원금이 영이면 승계 확인 자체는 필요하지 않습니다.

순손실과 현금 준비액의 계산식

해제와 전매의 현금 준비액은 동시 정산 후 부족한 금액만 뜻합니다.
은행이 먼저 상환을 요구하고 시행사 환급은 나중에 이루어지면 표의 준비액보다 큰 일시 자금이 필요할 수 있습니다.
보유 경로는 잔금 자기자금에 보유 이자와 기타 기간 비용까지 미리 확보하는 보수적 가정입니다.
세 경로의 기간이 다르므로 시간가치, 임대수익과 거주 효용은 별도 검토해야 합니다.

5억원 분양계약의 가상 비교 예시

계약금 5천만원, 중도금 1억원, 중도금 대출 1억원이면 이미 낸 자기자금은 5천만원입니다.
추가 사용 가능한 현금은 2억원으로 두고, 해제·전매·보유의 조건을 모두 확인했다고 가정합니다.
실제 초기 화면은 확인되지 않은 상태로 시작하므로 금액만 입력했다고 최저 후보가 표시되지는 않습니다.

계산부터 협의까지 단계별 사용법

1. 공급계약서, 옵션 계약서, 납입 장부와 대출 잔액증명서를 준비합니다.
   
2. 시행사에 위약금 기준과 환급일, 가산이자, 대납이자 환수 내역이 적힌 정산안을 요청합니다.
   
3. 중개사·관할 기관에 전매제한과 실제 거래 가능 조건을 확인하고 은행에 승계 또는 상환 견적을 받습니다.
   
4. 잔금대출 총액과 보유 종료 시세를 보수적으로 입력하고 취득·매각 비용을 따로 반영합니다.
   
5. 계산 버튼을 눌러 손실, 현금 준비액, 제외 사유를 함께 읽습니다.
   잘못된 입력이 있으면 수정 후 다시 계산합니다.
   
6. 입력 기록을 펼쳐 검토하고 비교표를 인쇄하거나 PDF로 저장해 당사자들과 서면 조건을 협의합니다.
   

숫자를 수정하면 이전 결과가 사라지므로 바뀐 조건으로 다시 계산하세요.
시세 전망이나 수수료 견적이 달라졌다면 초기화 대신 해당 항목만 바꾸어 결과를 새로 출력하면 됩니다.
계산기 입력은 이 화면의 메모리에서만 사용하며, 인쇄 내용에는 계약 조항 메모가 포함되므로 공유할 때 필요한 정보만 남기세요.

상황별로 놓치기 쉬운 판단

자주 묻는 질문