부동산 매매 계약 파기 위약금 계산기
계약을 파기하면 계약금은 어떻게 될까요? 매수인 포기·매도인 배액 상환을 한눈에 확인하세요.
민법 제565조 해약금과 위약금 기타소득세(22%)까지 2026년 기준으로 계산합니다.
계약 정보 입력
💡 통상 계약금은 매매대금의 10%입니다.
이행에 착수했나요? (중도금 지급 등)
착수 후에는 해약금 해제가 불가능합니다
위약금 세금(기타소득) 계산
수령자의 세후 실수령액 계산
계약 정보를 입력하고 위약금 계산 버튼을 클릭하세요
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부동산 매매 계약 파기 위약금이란?
부동산 매매 계약 파기 위약금은 아파트·빌라·단독주택·상가·토지 매매계약을 체결한 뒤 한쪽이 일방적으로 계약을 깰 때 부담하는 손해의 대가입니다.
우리 민법은 계약금을 해약금으로 추정하여, 매수인이 계약을 포기하면 이미 낸 계약금을 잃고, 매도인이 계약을 깨면 받은 계약금의 배액(2배)을 상환하도록 정하고 있습니다.
이 계산기는 매매대금과 계약금률만 입력하면 매수인 파기와 매도인 파기 두 시나리오의 위약금을 한 번에 비교해 줍니다.
여기에 이행 착수 여부에 따른 해약금 해제 가능성, 위약금을 받은 사람이 내야 하는 기타소득세(22%)까지 2026년 기준으로 자동 계산합니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 변심·자금사정으로 부동산 계약을 포기하려는 매수인
- • 집값이 올라 더 비싸게 팔고 싶어 계약을 깨려는 매도인
- • 상대방이 계약을 파기해 위약금을 받게 된 당사자
- • 가계약금만 넣은 상태에서 진행·포기를 고민하는 사람
- • 중도금 지급(이행 착수) 후 해제 가능 여부가 궁금한 사람
- • 위약금 수령 시 세금 부담을 미리 계산하려는 사람
계약금 배액 메커니즘 한눈에 보기
1. 매수인이 파기할 때 (계약금 포기)
매수인이 계약을 깨면 이미 지급한 계약금을 돌려받지 못하고 그대로 몰취됩니다.
예를 들어 5억 원짜리 아파트에 계약금 10%인 5,000만 원을 냈다면, 그 5,000만 원이 매수인의 손실이자 매도인의 위약금이 됩니다.
- • 매수인 손실: 계약금 1배 (몰취)
- • 매도인 이득: 계약금 1배 (위약금)
- • 세금: 매도인이 받은 위약금에 기타소득세 (원천징수 없이 직접 신고)
2. 매도인이 파기할 때 (배액 상환)
매도인이 계약을 깨면 받은 계약금을 돌려주는 데 그치지 않고, 같은 금액을 한 번 더 얹어 배액(2배)을 상환해야 합니다.
5,000만 원을 받았다면 1억 원을 매수인에게 지급하며, 이 중 추가된 5,000만 원이 매수인의 순이익이자 위약금입니다.
- • 매도인 지급 총액: 계약금 배액 (2배)
- • 매도인 순손실: 계약금 1배 (추가 지급분)
- • 매수인 순이익: 계약금 1배 (위약금)
- • 세금: 매도인이 위약금의 22%를 원천징수 후 매수인에게 지급
3. 핵심은 ‘계약금 1배’
매수인 파기든 매도인 파기든 결국 위약금의 실체는 계약금 1배입니다.
매도인 파기 시의 배액(2배)은 본래 계약금 반환분과 위약금 1배를 합한 금액일 뿐, 양쪽 당사자의 순손실·순이익은 모두 계약금 1배로 같습니다.
사용 방법
1단계: 매매대금·계약금 입력
매매대금을 만원 단위로 입력하고, 계약금은 비율(%) 또는 금액으로 입력합니다.
통상 계약금은 매매대금의 10%이며, 프리셋 버튼으로 빠르게 선택할 수 있습니다.
2단계: 파기 주체 선택
매수인이 파기하는지, 매도인이 파기하는지 선택합니다.
선택과 무관하게 결과에는 양쪽 시나리오 비교표가 함께 표시됩니다.
3단계: 약정·이행 착수 입력
위약금을 해약금 기준(계약금)으로 볼지, 별도 약정(매매대금 %·계약금 배수)으로 볼지 선택합니다.
중도금을 지급했다면 이행 착수 토글을 켜서 해제 가능 여부를 확인하세요.
4단계: 세금·결과 확인
위약금을 받는 사람의 기타소득세와 세후 실수령액을 확인합니다.
결과는 시나리오로 저장하거나 URL로 공유할 수 있습니다.
이행 착수와 해약금 해제의 한계
민법 제565조의 해약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다.
여기서 이행 착수란 중도금 지급, 잔금 제공, 소유권 이전 준비처럼 객관적으로 계약 이행에 들어갔다고 인정되는 행위를 말합니다.
💡 일단 매수인이 중도금을 지급하면, 매도인은 더 이상 배액 상환만으로 계약을 깰 수 없습니다.
이 경우에는 합의해제를 하거나, 채무불이행을 이유로 한 손해배상(위약금 약정액) 문제로 전환됩니다.
계약금을 일부만 냈다면?
대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금·배액의 기준은 실제 입금액이 아니라 약정한 계약금 전액이라고 봅니다.
예컨대 계약금 5,000만 원 중 가계약금 1,000만 원만 냈더라도, 매도인이 해제하려면 약정 계약금 5,000만 원의 배액인 1억 원을 기준으로 삼아야 합니다.
위약금과 세금 (기타소득)
계약의 위약·해약으로 받은 위약금과 배상금은 소득세법상 기타소득으로 과세됩니다.
특히 위약금·배상금은 다른 기타소득과 달리 필요경비 의제(60%·80%)가 적용되지 않아, 받은 금액 전액이 그대로 기타소득금액이 됩니다.
원천징수와 신고
- • 세율: 22% (소득세 20% + 지방소득세 2%)
- • 매도인 파기: 매도인이 위약금에서 22%를 원천징수한 뒤 매수인에게 지급
- • 매수인 파기: 계약금이 위약금으로 대체되어 원천징수가 없으므로, 매도인이 직접 종합소득세를 신고
- • 분리과세: 기타소득금액이 연 300만 원 이하면 22% 분리과세로 종결 가능
- • 종합과세: 연 300만 원을 초과하면 다음 해 5월 종합소득세 신고 의무 (6~45% 누진)
종합과세 시 실제 세액은 본인의 다른 소득과 합산한 한계세율에 따라 달라집니다.
계산기의 종합과세 추정치는 선택한 한계세율을 기준으로 한 참고값이며, 원천징수된 22%는 기납부세액으로 공제됩니다.
활용 시나리오
매수인의 변심
다른 매물을 찾았거나 대출이 막혀 계약을 포기해야 할 때, 포기로 잃게 될 계약금 규모를 먼저 확인하세요.
손실액과 재계약 비용을 비교해 합리적인 결정을 내릴 수 있습니다.
매도인의 가격 재협상
계약 후 집값이 급등해 더 비싸게 팔고 싶을 때, 배액 상환 부담과 추가 상승분을 비교해 보세요.
배액으로 나가는 위약금이 가격 상승분보다 크다면 계약 유지가 유리합니다.
위약금 수령자의 세후 점검
상대방 파기로 위약금을 받게 됐다면, 세전 금액이 아니라 세후 실수령액을 기준으로 판단하세요.
22% 원천징수와 종합과세 여부에 따라 손에 쥐는 금액이 크게 달라집니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약금이 곧 위약금인가요?
A. 계약금은 기본적으로 해약금으로 추정됩니다.
다만 위약 시 계약금을 몰취·배액배상한다는 위약금 약정이 있어야 손해배상액의 예정으로서 위약금이 되며, 표준 매매계약서에는 이 조항이 대부분 포함되어 있습니다.
Q. 매도인이 배액을 주면 끝인가요?
A. 이행 착수 전이라면 배액 상환으로 해제할 수 있습니다.
그러나 실제 손해가 위약금보다 크다는 점을 입증하면 추가 손해배상을 청구할 여지가 있고, 반대로 위약금이 과다하면 법원이 감액할 수도 있습니다.
Q. 가계약금도 돌려받지 못하나요?
A. 본계약이 성립했다고 볼 수 있는 정도라면 가계약금에도 해약금 법리가 적용될 수 있습니다.
매물·대금·지급방법 등 핵심 사항에 합의가 있었는지에 따라 반환 여부가 갈리므로 개별 사정을 살펴야 합니다.
Q. 위약금을 받으면 세금을 꼭 내야 하나요?
A. 네, 위약금·배상금은 기타소득으로 과세 대상입니다.
매도인 파기 시에는 22%가 원천징수되고, 매수인 파기로 매도인이 위약금을 가지는 경우에는 매도인이 직접 종합소득세로 신고·납부해야 합니다.
Q. 이 계산 결과를 그대로 믿어도 되나요?
A. 본 계산기는 민법과 소득세법의 일반 원칙에 따른 참고용 도구입니다.
실제 분쟁에서는 계약서 특약, 이행 착수 여부, 손해의 입증 정도에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 중요한 사안은 공인중개사·변호사와 상담하시기 바랍니다.
계약 파기 전 체크 포인트
- 계약서 특약 확인: 위약금 액수를 따로 약정했다면 민법 규정보다 그 특약이 우선합니다.
- 이행 착수 시점: 중도금을 주고받기 전인지 확인하세요. 착수 후에는 해약금 해제가 불가합니다.
- 증빙 보관: 계약서, 입금 내역, 문자·통화 기록 등은 분쟁 시 손해 입증의 핵심 자료입니다.
- 세금 신고: 위약금을 받았다면 원천징수 여부와 종합소득세 신고 의무를 함께 챙기세요.
- 전문가 상담: 금액이 크거나 다툼이 예상되면 계약 해제 통지 전에 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
계약 파기, 결정 전에 위약금부터 계산하세요!
매수인 포기와 매도인 배액 상환, 위약금 세금까지 한 번에 비교해 보세요.
계산 결과는 자동으로 저장되며, URL로 공유해 상대방·중개사와 함께 확인할 수 있습니다.