실버타운 입주 vs 자택거주 10년 순비용 계산기

실버타운과 자택을 같은 비용 범위로 비교하는 방법

실버타운 입주비는 월 관리비만으로 판단하기 어렵습니다.
보증금을 장기간 맡기는 기회비용, 입주와 퇴거 비용, 식사·생활지원·의무 옵션, 비용 인상과 향후 별도 돌봄비를 함께 봐야 합니다.
자택거주도 공짜인 선택이 아니므로 현재 집에 묶인 순자산, 세금·보험·관리·수선비, 대출상환, 안전개선과 방문 돌봄비를 같은 범위로 맞춰야 합니다.

이 계산기는 한 곳의 실제 실버타운 계약안과 현재 자택거주안을 월별 현금흐름으로 전개한 뒤 할인해 현재가치 순비용을 비교합니다.
실버타운 입주 후 집을 매각할지, 임대할지, 비워둔 채 보유할지도 구분하므로 매각대금을 생활비 수입처럼 중복 계산하거나 보유 주택의 종료자산을 빠뜨리는 오류를 줄일 수 있습니다.
화면의 기본값은 특정 시설의 가격이나 전국 평균이 아니라 계산식 확인을 위한 편집 가능한 합성 예시입니다.

계약서와 자택자료에서 입력값 찾기

상담 중 들은 대표가격보다 최종 서면 계약서, 운영규정, 납부예정표와 자택 증빙을 기준으로 입력합니다.
두 안에서 제공 범위가 다른 항목은 그대로 비교하지 말고 식사, 관리, 교통, 생활지원과 돌봄의 수준을 먼저 맞춥니다.

10년 순비용 계산식과 자산 처리

계산기는 모든 초기 현금흐름을 시작 시점에, 월 생활·서비스·대출·돌봄·임대 현금흐름을 각 월에, 보증금과 자택 순자산 회수를 기간 말에 배치합니다.
할인율은 미래 금액을 오늘 가치로 바꾸는 사용자 가정이며 집값이나 비용의 미래를 예측하는 값이 아닙니다.

즉시 매각을 선택하면 현재 순매각대금은 입주 초기현금을 줄이지만 주택 매각 자체를 소득으로 보아 경제비용을 왜곡하지 않습니다.
임대 또는 보유를 선택하면 현재 자택 순자산이 계속 묶이고 기간 말 순자산을 회수하며, 임대 선택에서만 공실과 미수를 반영한 임대수입이 월비용에서 차감됩니다.

합성 기본값의 10년 계산 예시

아래 예시는 입주보증금 3억원, 반환 100%, 실버타운 월 총액 300만원, 현재 자택가치 6억원, 자택 월 생활비 180만원과 즉시 매각을 가정한 계산 검증용 결과입니다.
연 할인율 3%, 공통 비용 인상률 3%, 자택가치 연 변화율 1%, 61개월차 돌봄 전환을 사용했으며 실제 시장 평균이나 특정 시설 견적이 아닙니다.

이 예시의 10년 현재가치에서는 자택거주안이 22,105,161원 낮고, 5년 비교에서도 자택거주안이 25,228,501원 낮습니다.
보증금 반환을 80%로 낮추면 실버타운안의 10년 현재가치 순비용은 558,616,457원, 50%로 낮추면 625,584,910원으로 커집니다.
입력한 나머지 조건이 같을 때 실버타운 월 기본비가 약 2,808,410원이면 두 안의 현재가치가 가까워지는 손익분기 시나리오이므로 실제 계약의 월 총액과 비교할 수 있습니다.

단계별 사용법

1. 비교기간과 할인율을 정하고 실제로 투입 가능한 유동자금, 월 세후 은퇴소득과 돌봄 시작월을 입력합니다.
   
2. 시설 계약서에서 보증금, 반환 가정, 입주·퇴거비, 포함서비스를 모두 합친 월비용과 인상 조건을 옮깁니다.
   
3. 자택의 같은 기준일 시세와 대출잔액, 월 생활비, 연 소유·수선비, 대출상환, 안전개선과 돌봄 견적을 입력합니다.
   
4. 실버타운 입주 뒤 자택을 즉시 매각, 임대 유지, 비워두고 보유 중 하나로 선택하고 해당 비용과 수입을 채웁니다.
   
5. 결과에서 현재가치 순비용, 초기 현금부족, 월등가비용과 종료자산을 함께 읽고 5년·10년 및 반환률 민감도를 확인합니다.
   
6. 마지막으로 다섯 가지 증빙 확인란을 실제 자료를 읽은 뒤 체크하고 미확인 경고를 상담 질문 목록으로 저장합니다.
   

민감도와 활용 시나리오

2026년 법령과 계약 확인선

2026년 9월 1일 확인한 현행 노인복지법은 노인복지주택을 노인주거복지시설의 한 종류로 두고, 임대주택과 생활지도·상담·안전관리 등 편의를 제공하는 시설로 규정합니다.
같은 법 제33조의2와 노인복지법 시행규칙 제14조·제15조는 원칙적으로 60세 이상과 독립적인 일상생활이 가능한 사람, 임대차계약에 따른 입소라는 기준을 확인하게 합니다.
개인의 입소자격과 시설 분류는 예외와 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 계산기가 법적 판정을 대신하지 않습니다.

시행규칙 별표의 운영기준은 계약기간·보증금·월비용·해약·반환, 비용 변경과 의견수렴, 제공 서비스와 비용, 사고 책임과 위약금 감경 등을 운영규정에서 다루도록 합니다.
보증금 반환보증도 가입증서, 권리설정, 보장 대상액과 기간, 직접청구 가능 여부를 실제 문서로 확인해야 하며 화면의 반환률 입력이 보증 효력을 만들어 주지 않습니다.
법령과 계약조건은 바뀔 수 있으므로 계약 직전 시설 관할 행정기관과 전문가에게 최신 상태를 다시 확인합니다.

현재가치 방법론과 주의사항

현재가치 계산은 미국 국립표준기술연구소의 생애주기 비용 분석 지침에 제시된 할인 현금흐름 원리를 참고해 미래 현금흐름을 동일 기준일로 맞춥니다.
다만 한국의 세금, 시설별 계약, 집값, 임대소득과 개인의 건강결과를 그 지침이 보장하거나 예측하는 것은 아닙니다.

• 계산값은 세무·법률·의료·투자 자문이 아니며 실제 계약서와 전문가 검토를 대체하지 않습니다.
  
• 집값 상승률, 비용 인상률과 할인율을 한 방향으로만 낙관하지 말고 여러 조합으로 반복합니다.
  
• 대출 원리금의 현금유출과 기간 말 대출잔액은 반드시 같은 상환표와 일치시킵니다.
  
• 실버타운 보증금 반환액과 자택 종료가치는 현금으로 확정된 수익이 아니라 분석기간 말 가정입니다.
  
• 부부 입주, 세금, 건강보험, 장기요양, 상속과 증여 효과는 계약과 개인별 차이가 커 자동 계산하지 않습니다.
  

자주 묻는 질문