🔑 현금 상환 후 주택 보유
주택가치에서 상환액·부대비·단리 조달비를 차감
0원
예상 순잔존가
- 적용 상환액
- 0원
- 단리 조달비
- 0원
- 필요자금
- 0원
- 보유현금 대비 부족
- 0원
🏠
주택연금 사망 후 상속인 상환 vs 매각 계산기
가입자 사망 뒤 현금 상환 후 보유, HF 승인 자진매각, 경매·공매 절차의 예상 순잔존가를 비교하세요.
HF 잔액·담보주택 평가액·시장가·보유비·조달비를 구분하고 배우자 6개월 승계 절차도 먼저 점검합니다.
⚖️
3가지 정산 경로
직접 상환·자진매각·공매
🏦
HF 상환액 상한
잔액과 평가액 중 작은 값
⏱️
배우자 승계 선확인
사망 후 6개월 절차
✅
증빙 확인 게이트
확인 전 선두 표시 보류
먼저 확인하세요
생존 배우자가 있다면 상속인 상환·매각 비교보다 배우자 승계 가능성과 사망 후 6개월 절차를 먼저 확인해야 합니다. 상환액·승인기간·담보방식별 서류는 HF 지사의 안내가 최종 기준입니다.
담보방식과 배우자 승계 선확인
저당권방식과 신탁방식은 사망 후 권리자와 처리서류가 다릅니다.
생존 배우자 승계 검토 대상 아님
공통 금액
HF 확인값과 시장 추정값을 구분해 입력합니다. 계산기는 세금을 자동으로 추정하지 않습니다.
원
사망일의 월지급금 합계가 아니라 HF가 안내한 현재 잔액을 입력하세요.
원
가입 때와 같은 평가방법으로 HF가 확인한 현재 담보주택 가격입니다.
원
공매 예상액과 직접 보유 시 잔존가 계산의 기준이 되는 별도 시세입니다.
원
상속세 등 다른 용도로 묶인 자금은 제외하세요.
1안 · 현금 상환 후 보유
HF 안내 상환액과 부대비를 마련하고 주택을 상속재산으로 남기는 경우입니다.
원
등기·법무·대출·전문가에게 확인한 세금만 합산합니다.
%
단리 비교값이며 실제 대출의 상환방식·수수료는 별도로 확인합니다.
개월
0~120개월 범위의 정수로 입력합니다.
2안 · HF 승인 자진매각
HF 승인과 합의기간을 전제로 일반 매매로 정산하는 경우입니다.
원
호가가 아니라 중개 의견·비교거래 등 근거가 있는 금액을 입력하세요.
원
중개·말소·정리·법무 비용과 확인한 세금을 합칩니다.
개월
HF와 합의한 기간을 입력하며 조건부로 최대 36개월까지만 비교합니다.
원/월
관리·보험·공과금·세금·이자 등 매각될 때까지의 월평균 비용입니다.
3안 · 경매 또는 공매
저당권방식은 법원경매, 신탁방식은 공매라는 공식 절차 차이를 전제로 한 기대값입니다.
%
시장가치 대비 예상 낙찰가 비율이며 실제 낙찰가를 보장하지 않습니다.
원
경매·공매 진행비 등 배분 가능 대금보다 먼저 차감될 비용입니다.
원
매각대금에서 자동 정산되지 않는 정리·법무·확인 세금 등을 입력합니다.
개월
보유비가 발생하는 예상기간을 0~120개월 정수로 입력합니다.
비교 확정 전 증빙 체크
아래 여섯 항목이 모두 확인되어야 비교 선두를 표시합니다. 체크 자체는 계산금액을 바꾸지 않습니다.
확인 완료 0/6
필수 확인자료 보완 필요
직접 상환 순잔존가
0원
자진매각 순잔존가
0원
경매·공매 순잔존가
0원
순잔존가는 입력값의 산술 비교이며 법률·상속·세무·감정평가·대출 자문이나 실행 추천이 아닙니다. 공동상속인 지분은 자동 배분하지 않습니다.
세 방식 상세 비교
직접 상환·자진매각의 적용 상환액은 보증부대출 잔액과 HF 평가액 중 작은 값입니다.
적용 상환액
0원
🤝 HF 승인 자진매각
예상 매각대금에서 상환액·매각비·기간 보유비를 차감
0원
예상 순잔존가
- 손익분기 매각가
- 0원
- 기간 보유비
- 0원
- 필요자금
- 0원
- 보유현금 대비 부족
- 0원
⚖️ 경매·공매 절차
예상 배분 잉여에서 상속인 별도 비용을 차감
0원
예상 순잔존가
- 예상 배분 가능액
- 0원
- HF 예상 회수부족액
- 0원
- 필요자금
- 0원
- 보유현금 대비 부족
- 0원
결정 전 반드시 보완할 사항
- 핵심 금액이 모두 0원입니다. 실제 확인값을 입력하거나 가상 예시를 불러오세요.
- HF 보증부대출 잔액이 확인되지 않았습니다.
- HF 담보주택 평가액이 확인되지 않았습니다.
- 자진매각 예상가격의 근거가 확인되지 않았습니다.
- 경매·공매 회수율 가정의 근거가 확인되지 않았습니다.
- 부대비·보유비와 별도 세금 검토가 완료되지 않았습니다.
- HF 지사와 승인·기한·담보방식별 절차를 상담하지 않았습니다.
- 필수 확인자료가 남아 있어 비교 선두를 확정하지 않습니다.
결과를 본 뒤 할 일
- HF 지사에 보증부대출 잔액, 담보주택 평가액, 담보방식, 처리기한을 서면으로 요청합니다.
- 저당권방식의 공동상속인 또는 신탁방식의 귀속권리자를 확인하고 처분 동의·서류를 정리합니다.
- 같은 기준일의 매각가·비용·세금 자료로 세 안을 다시 계산하고 현금조달 가능성을 확인합니다.
공식 법령·HF 안내 재확인일 2026-09-02. 일반 정보용이며 법률·세무·상속·감정평가·대출 자문이 아닙니다.
주택연금 종료 뒤에는 상환액보다 처리 순서를 먼저 봐야 합니다
주택연금 가입자 또는 부부가 모두 사망하면 상속인은 집을 남길지, 일반 매매로 정리할지, 경매·공매 절차를 지켜볼지 판단해야 합니다.
이때 가입자가 받은 월지급금 합계만으로 상환액을 추정하면 안 됩니다.
실제 비교에는 한국주택금융공사가 안내한 보증부대출 잔액, 가입 때와 같은 평가방법으로 확인한 담보주택 가격, 현재 시장가, 각 방식의 비용과 처리기간이 필요합니다.
이 계산기는 현금 상환 후 주택 보유, 공사 승인 자진매각, 저당권방식의 법원경매 또는 신탁방식의 공매를 같은 기준일의 예상 순잔존가로 비교합니다.
다만 생존 배우자가 있다면 상속인 처분 비교가 첫 단계가 아닐 수 있습니다.
시행령상 배우자 승계 절차와 사망 후 6개월 요건을 먼저 확인해야 하므로 계산기 상단에 별도 선확인 항목을 두었습니다.
비교 결과는 HF의 상환안내서나 승인 결정을 대신하지 않습니다.
첫 계산의 목적은 결론을 서두르는 것이 아니라 잔액 확인서, 담보평가, 매각 근거, 공동상속인 또는 신탁 수익권 서류, 비용·세금 자료 중 무엇이 비어 있는지 찾는 데 있습니다.
사망 후 선택할 수 있는 세 가지 정산 경로
| 경로 | 핵심 절차 | 계산상 순잔존가 | 먼저 확인할 위험 |
|---|---|---|---|
| 현금 상환 후 보유 | HF 안내 상환액을 납부하고 담보를 정리 | 시장가 − 상환액 − 부대비 − 조달비 | 현금 부족, 공동상속인 합의, 이후 보유비 |
| HF 승인 자진매각 | 공사 승인과 합의기간 안에 일반 매매로 정산 | 매각가 − 상환액 − 매각비 − 보유비 | 승인조건, 매각 지연, 가격 하락, 부족자금 |
| 경매 또는 공매 | 저당권은 법원경매, 신탁은 공매로 회수 | 배분 잉여 − 상속인 별도 비용 | 낙찰가·기간 불확실성, 법정 청구 예외 |
공식 안내에 따르면 상속인 또는 신탁계약상 귀속권리자는 공사의 승인을 받아 주택을 임의로 매각하거나 현금으로 직접 상환할 수 있습니다.
자진매각은 공사와 합의한 기간 안에 처리하는 것이 원칙이며, 충분한 담보 제공 등 조건과 지사 승인이 있는 경우 안내상 최대 3년의 조건부 기간이 언급됩니다.
계산기에서 36개월을 입력할 수 있다는 사실만으로 실제 연장이 승인되는 것은 아닙니다.
입력 전에 준비할 자료
같은 주택이라도 HF 담보평가액, 일반 시장가, 자진매각 예상가, 경매·공매 예상가는 서로 다른 값입니다.
각 금액의 기준일과 작성자를 기록하고 구두 안내와 서면 확인을 구분해야 합니다.
HF에서 받을 자료
- 보증번호와 현재 보증부대출 잔액
- 직접 상환·자진매각에 적용할 담보주택 평가액과 기준일
- 저당권방식 또는 신탁방식 확인과 권리자별 필요서류
- 자진매각 승인 여부, 합의 처리기간, 상환계좌와 말소 절차
- 생존 배우자 승계 요건과 실제 접수기한
가족과 전문가가 확인할 자료
- 상속인·상속지분·상속포기 또는 한정승인 진행상태
- 신탁계약상 사후 수익자와 잔여재산 귀속권리자
- 중개업소 의견과 비교거래를 이용한 자진매각 예상가
- 경매·공매 유사사례, 예상기간, 절차비와 보유비
- 등기·법무·중개·정리비와 세무 전문가가 확인한 세금
계산기 사용 순서
- 담보방식과 생존 배우자를 먼저 확인합니다.
저당권방식은 공동상속인과 소유권 이전 문제가 중요하고, 신탁방식은 수익권과 귀속권리자 확인이 중요합니다.
생존 배우자가 있으면 계산 순위보다 승계 가능성과 사망 후 6개월 절차를 먼저 HF에 문의합니다. - HF 잔액과 담보평가액을 따로 입력합니다.
직접 현금 상환이나 자진매각 정산액은 공식 안내에 맞춰 두 값 중 작은 금액으로 계산합니다.
일반 시세를 HF 평가액 칸에 대신 넣지 마세요. - 직접 상환의 현금조달 조건을 적습니다.
사용할 수 있는 현금, 등기·법무 등 부대비, 부족액의 연 이자율과 사용기간을 입력합니다.
계산기는 부족자금에 단리만 적용하므로 실제 원리금상환표와 중도상환수수료는 별도로 검토합니다. - 자진매각 가격과 시간을 보수적으로 잡습니다.
호가 한 건이 아니라 실제 거래 가능가격을 입력하고 중개·말소·정리비와 월 보유비를 더합니다.
손익분기 매각가는 상환액과 매각비, 기간 보유비를 모두 회수하기 위한 최소가격입니다. - 경매·공매는 회수율 시나리오로 봅니다.
시장가에 예상 회수율을 곱한 값에서 절차비와 기간 보유비를 먼저 빼고, 보증부대출 잔액보다 남는 금액을 예상 잉여로 봅니다.
실제 배당순위와 비용은 사건별로 달라질 수 있습니다. - 증빙 여섯 항목을 마지막에 점검합니다.
체크가 덜 된 상태에서도 산술값은 보이지만 비교 선두는 표시하지 않습니다.
모든 체크를 완료한 뒤에도 결과는 실행 권고가 아니라 같은 자료를 놓고 가족·HF·전문가가 논의하기 위한 기준표입니다.
상환액과 세 경로의 계산식
적용 상환액
적용 상환액 = 보증부대출 잔액과 HF 담보주택 평가액 중 작은 값입니다.
평가액이 잔액보다 작으면 그 차이를 상환액 상한 적용 차이로 별도 표시합니다.
이는 계산 편의를 위한 공식 안내 반영이며 실제 정산일의 HF 확인값이 우선합니다.
현금 상환 후 보유
부족원금 = 상환액 + 부대비 − 보유현금이며 0보다 작으면 0으로 봅니다.
단리 조달비 = 부족원금 × 연 이자율 × 사용개월 ÷ 12입니다.
순잔존가 = 시장가 − 상환액 − 부대비 − 단리 조달비입니다.
HF 승인 자진매각
기간 보유비 = 월 보유비 × 자진매각 개월입니다.
순잔존가 = 예상 매각가 − 상환액 − 매각비 − 기간 보유비입니다.
손익분기 매각가는 상환액 + 매각비 + 기간 보유비이며 예상가가 이보다 작으면 별도 현금이 필요합니다.
경매 또는 공매
예상 매각대금 = 시장가 × 회수율이며 원 단위로 반올림합니다.
배분 가능액 = 예상 매각대금 − 절차비 − 기간 보유비이며 0보다 작으면 0으로 봅니다.
순잔존가 = 보증부대출 잔액을 넘는 배분 가능액 − 상속인 별도 비용입니다.
경매·공매의 HF 예상 회수부족액이 곧 상속인의 일반재산 청구액이라는 뜻은 아닙니다.
법은 원칙적으로 담보주택에 대해서만 구상권을 행사하도록 하면서도 선순위 세금·임금채권, 종료사유 뒤 지급액, 고의·중과실 훼손 등 예외를 두고 있습니다.
부족액이 보이면 일반적인 비소구 설명만 믿지 말고 실제 사건에 예외가 있는지 HF와 법률 전문가에게 확인하세요.
가상 예시로 계산 결과 읽기
다음 값은 시장 평균이나 실제 HF 사례가 아니라 산식을 설명하기 위한 합성 예시입니다.
보증부대출 잔액 5억 5,000만 원, HF 담보평가액 5억 원, 시장가 6억 5,000만 원, 보유현금 1억 원을 가정합니다.
직접 상환 부대비는 1,500만 원이고 부족자금은 연 5%로 12개월 사용하며, 자진매각은 6억 3,000만 원에 6개월 뒤 성사되고 매각비 3,000만 원과 월 보유비 100만 원이 든다고 봅니다.
경매·공매는 시장가의 80%, 절차비 2,000만 원, 별도 비용 500만 원, 처리기간 12개월을 가정합니다.
| 비교 경로 | 예상 순잔존가 | 핵심 보조값 |
|---|---|---|
| 현금 상환 후 보유 | 1억 1,425만 원 | 총 필요현금 5억 3,575만 원 |
| HF 승인 자진매각 | 9,400만 원 | 손익분기 매각가 5억 3,600만 원 |
| 경매 또는 공매 | -500만 원 | HF 예상 회수부족액 6,200만 원 |
적용 상환액은 잔액과 HF 평가액 중 작은 5억 원입니다.
증빙 여섯 항목이 모두 확인되었다는 가정에서는 직접 상환안이 산술 선두지만, 보유현금 대비 4억 3,575만 원이 부족하므로 자금조달 가능성을 통과해야 실제 선택지가 됩니다.
경매·공매의 6,200만 원 회수부족액은 상속인 개인채무로 확정된 값이 아니라 법정 예외 검토를 촉발하는 HF 회수 시나리오입니다.
생존 배우자와 담보방식이 결정을 바꾸는 이유
배우자 승계 선확인
시행령 제28조의2는 보증약정 때부터 계속 혼인한 배우자 등 승계 요건을 두고 있습니다.
가입자가 사망한 경우 저당권방식에서는 원칙적으로 배우자가 6개월 안에 담보주택 소유권 이전과 채무인수를 마쳐야 하는 절차가 문제 됩니다.
계산기의 남은 개월은 달력상 법정기한 판정이 아니라 즉시 상담을 유도하는 점검값입니다.
저당권과 신탁의 차이
저당권방식에서는 배우자가 연금을 이어받을 때 공동상속인의 동의와 소유권 정리가 필요할 수 있고 사후 잔여재산은 법정상속인에게 돌아가는 구조입니다.
신탁방식에서는 상속등기 없이 배우자가 수익권을 승계하는 절차가 가능할 수 있으며 잔여재산은 신탁계약에서 지정한 귀속권리자에게 돌아갑니다.
따라서 신탁주택을 일반적인 법정상속지분만으로 계산하거나 처분하면 안 됩니다.
실제 의사결정 시나리오
상속인이 집을 보유하고 싶지만 현금이 부족한 경우
직접 상환 순잔존가가 가장 높아도 필요한 현금을 마련하지 못하면 실행할 수 없습니다.
계산 결과의 총 필요자금과 보유현금 대비 부족액을 보고 실제 대출 가능액, 공동상속인의 분담, 이자뿐 아니라 원금상환 일정까지 확인하세요.
집을 보유한 뒤 발생할 재산세·관리·수선비는 현재 직접 상환 순잔존가에 자동 반영되지 않으므로 장기 보유 판단은 별도 현금흐름으로 검토해야 합니다.
공동상속인이 빠른 매각에는 동의하지만 가격 의견이 다른 경우
자진매각 예상가를 낙관·기준·보수 세 가지로 바꿔 손익분기 매각가와 비교하세요.
합의기간이 길어질수록 월 보유비가 누적되므로 높은 호가를 기다리는 이익이 지연비용보다 큰지도 함께 봐야 합니다.
HF 승인과 담보해지 조건, 계약금·잔금 지급순서가 일반 매매와 어떻게 연결되는지는 계약 전에 서면으로 확인하세요.
경매·공매 부족액이 크게 보이는 경우
회수율을 한 점으로 확정하지 말고 유사 사례의 낮은 값과 높은 값으로 다시 계산하세요.
부족액은 HF 회수 관점의 예상치이고 상속인 부담액과 동일하지 않습니다.
담보주택 외 재산 청구의 법정 예외, 선순위 채권, 상속포기·한정승인 절차와 기한은 계산기가 판정하지 않으므로 독립적인 법률 검토가 필요합니다.
결과를 왜곡하는 흔한 입력 실수
- 월지급금 누계나 가입 당시 주택가격을 현재 HF 잔액·평가액으로 대신하지 마세요.
보증료·이자 누적과 평가 기준 때문에 실제 안내값과 다를 수 있습니다. - 시장가와 자진매각가를 언제나 같게 두지 마세요.
처분기한, 주택상태, 권리정리, 공동상속인 협의가 실제 거래가능가격을 바꿀 수 있습니다. - 세금을 임의의 단일 세율로 자동 추정하지 마세요.
상속개시일, 취득가액, 주택 수, 보유기간, 상속지분, 실제 비용에 따라 결과가 달라지므로 확인한 현금액만 해당 비용 칸에 더합니다. - 경매·공매 잉여만 보고 처리기간의 보유비와 별도 정리비를 빠뜨리지 마세요.
기간이 늘면 관리·공과금·보험·안전·이자 부담도 누적될 수 있습니다. - 산술 순잔존가 1위를 법률상 또는 가족관계상 최선으로 해석하지 마세요.
상속인 동의, 거주 필요, 현금조달, 상속포기·한정승인, 분쟁 가능성은 별도의 결정조건입니다.
자주 묻는 질문
상속인이 현금으로 갚아야 하는 금액은 대출잔액 전체인가요?
HF 공식 사망 후 절차 안내는 직접 상환 또는 자진매각 때 보증부대출 잔액과 현재 담보주택 가격 중 작은 금액을 상환하는 구조를 설명합니다.
담보주택 가격은 가입 때와 같은 평가방법으로 정한다고 안내되어 있으므로 인터넷 시세를 임의로 대입하지 말고 HF의 실제 금액을 확인하세요.
집값보다 대출잔액이 많으면 부족액을 상속인이 모두 갚나요?
일반 원칙상 부족액은 공사가 부담하고 상속인에게 별도로 청구하지 않는 구조가 안내됩니다.
그러나 법 제43조의4에는 선순위 세금·임금채권, 종료사유 이후 지급액, 고의·중과실 훼손 등 담보주택 외 재산에 구상권을 행사할 수 있는 예외가 있습니다.
본인의 사건이 일반 원칙에 해당하는지는 HF와 법률 전문가에게 확인해야 합니다.
남는 매각대금은 누가 받나요?
저당권방식은 정산 뒤 남는 금액이 법정상속인에게 귀속되는 구조이고, 신탁방식은 신탁계약에서 정한 귀속권리자가 중요합니다.
계산기는 공동상속인의 지분을 자동 배분하지 않으며 유언·협의분할·상속포기·신탁계약도 판정하지 않습니다.
배우자가 있으면 바로 집을 팔아도 되나요?
배우자가 계속 주택연금을 받을 수 있는 승계 요건과 의사가 먼저 검토되어야 합니다.
사망 후 6개월 절차, 담보방식, 혼인 지속 요건, 소유권 또는 수익권 정리를 HF에 즉시 확인한 다음 상환·매각을 판단하세요.
자진매각 기간은 무조건 3년인가요?
아닙니다.
공식 안내는 공사와 합의한 기간 안에 정산하는 원칙과 함께 충분한 담보 제공 등 조건과 지사 승인이 있는 경우 최대 3년의 조건부 처리를 설명합니다.
실제 승인기간은 개별 사안의 HF 서면 안내를 따라야 합니다.
이 계산기로 상속세와 양도세도 알 수 있나요?
알 수 없습니다.
이 도구는 세목·공제·취득가액·주택 수·지분을 판정하지 않고 사용자가 별도로 확인한 세금만 비용에 반영합니다.
세금이 비교를 뒤집을 수 있으므로 실행 전 세무 전문가에게 세 경로별 현금납부 시점과 금액을 각각 확인하세요.
공식 근거와 확인 범위
법령 기준은 2026년 9월 2일 현재 시행 중인 한국주택금융공사법 법령 ID 009591, 법령이력 MST 277275와 같은 법 시행령 법령 ID 009656, 법령이력 MST 281389를 확인했습니다.
법 제43조의2부터 제43조의4의 주택연금채권·보증채무 이행·구상권 범위와 시행령 제28조의2의 배우자 승계 요건을 계산 범위에 반영했습니다.
공사의 사망 후 절차 안내와 담보제공방식 비교는 실제 처리 흐름을 설명하는 공식 실무자료로 사용했습니다.
확인자료가 바뀔 때마다 다시 비교하세요
처음에는 모든 확인 체크를 비워 두고 현재 아는 금액만 입력해 보세요.
그 결과로 HF에 요청할 잔액·평가액·승인기간과 가족이 정리할 권리관계, 중개·법무·세무 전문가에게 받을 비용자료 목록을 만드세요.
같은 기준일의 서면 자료가 모이면 입력을 갱신하고 순잔존가뿐 아니라 필요현금, 현금부족액, 처리기간과 법정 예외 경고를 함께 공유하세요.
공식 법령·HF 안내 재확인일은 2026년 9월 2일입니다.
이 계산기는 일반 정보와 의사결정 정리용이며 법률·세무·상속·감정평가·대출 자문이 아닙니다.