오피스텔 주택수 판정 계산기
내 오피스텔이 주택수에 포함될까요? 세금마다 기준이 다릅니다.
취득세·양도소득세·종합부동산세·청약 주택수 포함 여부를 2026년 최신 세법(소형 신축 특례 포함)으로 한 번에 판정합니다.
오피스텔 정보 입력
2020.8.12 기준 판정
신축 특례 판정
소형 신축 특례 취득가액 한도: 수도권 6억원 이하
소형 신축 특례 기준: 전용 60㎡ 이하 (약 15.1평)
현재 입력: 2억 5,000만원
취득세 1억원 이하 제외 기준 · 현재 입력: 1억 5,000만원
소형 신축 특례 — 주택수 제외
2024.1.10~2027.12.31 소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례 4대 요건을 모두 충족하여 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외됩니다. (이 오피스텔 자체를 양도할 때는 주택으로 과세)
과세 3종(취득세·양도세·종부세) 중 주택수 포함
0 / 3
세금별 주택수 포함 여부
- 취득세 (다른 주택 취득 시)⬜ 주택수 제외
소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례에 해당하여 취득세 주택수에서 제외됩니다.
근거: 지방세법 §13의2 · 시행령 §28의4
- 양도소득세⬜ 주택수 제외
소형 신축 특례 대상이라 다른 주택 양도 시 주택수에서 제외됩니다. 단, 이 오피스텔 자체를 양도할 때는 주택으로 과세됩니다.
근거: 소득세법 §89 · §104 (실질과세)
- 종합부동산세⬜ 주택수 제외
소형 신축 특례 대상이라 주택분 종합부동산세 합산에서 제외됩니다.
근거: 종합부동산세법 §8
- 청약 (무주택 판정)⬜ 무주택 간주
오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로 청약에서는 보유 채수와 무관하게 무주택으로 인정됩니다. 다만 공공임대·특별공급의 자산 심사에서는 보유 부동산 가액에 합산되니 자산 기준은 별도 확인하세요.
근거: 주택공급에 관한 규칙 §53
소형 신축 특례 4대 요건
✨ 특례 적용- ✅
사용승인(준공) 2024.1.10 ~ 2027.12.31
준공일 2024-06-01 (특례 기간 내)
- ✅
취득(잔금) 2024.1.10 ~ 2027.12.31
취득일 2026-06-12 (특례 기간 내)
- ✅
전용면적 60㎡ 이하
전용 50㎡
- ✅
취득가액 수도권 6억원 이하
취득가 2억 5,000만원 / 한도 6억
4대 요건을 모두 충족하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외됩니다(2024.1.10~2027.12.31).
주택수 확정 후 정밀 세액 계산
※ 본 계산기는 2026년 세법 기준 일반적인 주택수 판정 추정치입니다. 상속·증여·임대주택 등록·다가구 등 복합 상황은 세무사 상담을 권장합니다.
광고
오피스텔 주택수 판정 계산기란?
오피스텔 주택수 판정 계산기는 내가 보유한 오피스텔이 세금을 매길 때 “주택”으로 카운트되는지 한 번에 판정해 주는 도구입니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 세법은 공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 주택 여부를 따집니다.
그래서 같은 오피스텔이라도 취득세·양도소득세·종합부동산세·청약에서 주택수 포함 여부가 제각각으로 갈립니다.
이 계산기는 2026년 최신 세법과 소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례까지 반영해 세금 4종의 판정을 동시에 보여줍니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 오피스텔을 보유한 채 아파트를 추가로 사려는데 취득세 중과가 걱정되는 분
- • 주거용 오피스텔이 1세대 1주택 양도세 비과세를 깨뜨리는지 궁금한 1주택자
- • 주거용과 업무용 중 어떤 신고가 세금에 유리한지 비교하려는 투자자
- • 2026년 소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례 대상인지 확인하려는 분양 검토자
- • 오피스텔을 가진 채 청약 무주택 자격을 유지할 수 있는지 알고 싶은 분
- • 시가표준액 1억원 이하 오피스텔의 취득세 주택수 제외 여부가 궁금한 분
세금별 주택수 판정 기준 (2026년)
오피스텔 세금에서 가장 헷갈리는 부분은 “세금마다 주택수 기준이 다르다”는 점입니다.
아래 네 가지 세금의 기준을 각각 정확히 이해해야 불필요한 중과를 피할 수 있습니다.
1. 취득세 — 다른 주택 살 때 주택수에 들어가나?
2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔(재산세 주택분 과세)은 다른 주택을 취득할 때 그 주택의 취득세 중과 판정 기준 주택수에 포함됩니다.
즉 오피스텔이 1채 있으면, 아파트를 새로 살 때 2주택자로 보아 취득세가 중과될 수 있습니다.
- • 제외: 2020.8.11 이전 취득분 (소급 적용 없음)
- • 제외: 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
- • 제외: 소형 신축 특례 대상 오피스텔
- • 참고: 오피스텔 자체를 살 때 취득세는 주택수와 무관하게 항상 4%(지방교육세·농특세 포함 약 4.6%)입니다
2. 양도소득세 — 실질과세 원칙
양도소득세는 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.
취득시점과 무관하게, 주거용 오피스텔은 1세대 1주택 비과세 판정과 다주택 중과 판정 시 주택수에 포함됩니다.
- • 포함: 실제 거주하거나 주거용으로 임대한 오피스텔
- • 제외: 사업자등록 후 사무실 등 업무용으로 사용한 경우
- • 제외: 소형 신축 특례 대상 (단, 그 오피스텔 자체를 팔 때는 주택으로 과세)
3. 종합부동산세 — 주택분 합산
과세기준일인 매년 6월 1일 현재 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 주택분 종합부동산세에 합산됩니다.
보유 주택 공시가격 합계가 기본공제(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)를 넘으면 종부세가 부과됩니다.
- • 포함: 재산세 주택분으로 과세되는 주거용 오피스텔
- • 제외: 업무용(건축물분) 오피스텔
- • 제외: 소형 신축 특례 대상 오피스텔
4. 청약 — 무주택 인정
오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로 청약에서는 보유 채수와 무관하게 무주택으로 인정됩니다.
오피스텔을 여러 채 가지고 있어도 청약 가점제·추첨제에서는 무주택자로 봅니다.
💡 단, 공공임대주택이나 일부 특별공급의 자산 심사에서는 보유 부동산 가액에 오피스텔이 합산되므로 총자산 기준은 별도로 확인해야 합니다.
소형 신축 오피스텔 주택수 제외 특례 (2026)
정부는 비아파트 공급을 늘리기 위해 소형 신축 오피스텔을 주택수에서 빼주는 한시 특례를 운영하고 있습니다.
당초 2025년 말 일몰 예정이었으나 2024년 8월 대책으로 2027년 12월 31일까지 연장되었습니다.
아래 4대 요건을 모두 충족하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외됩니다.
특례 4대 요건
- ① 사용승인(준공)일: 2024년 1월 10일 ~ 2027년 12월 31일
- ② 취득일(최초 유상취득, 잔금일): 2024년 1월 10일 ~ 2027년 12월 31일
- ③ 전용면적: 60㎡ 이하
- ④ 취득가액: 수도권 6억원 이하 / 지방 3억원 이하
⚠️ 취득일 기준은 계약일이 아니라 잔금일입니다.
계약을 2027년 12월에 해도 잔금이 2028년 1월로 넘어가면 특례를 받지 못하니 잔금 일정에 유의하세요.
사용 방법
1단계: 사용 용도 선택
실제 사용 용도를 주거용 또는 업무용으로 선택합니다.
업무용을 선택하면 재산세 과세유형이 건축물분으로 자동 설정됩니다.
2단계: 취득일·준공일 입력
취득일(잔금일)과 사용승인(준공)일을 입력합니다.
취득일은 2020년 8월 12일 기준 판정과 특례 기간 판정에 함께 사용됩니다.
3단계: 면적·가액·시가표준액 입력
전용면적, 취득가액, 시가표준액과 소재지(수도권/지방)를 입력합니다.
소형 신축 특례와 취득세 1억원 이하 제외 판정에 사용됩니다.
4단계: 판정 결과 확인
세금 4종별 주택수 포함 여부와 사유, 소형 신축 특례 체크리스트를 확인합니다.
주택수가 확정되면 연결된 취득세·양도세·종부세 계산기로 정밀 세액을 산출하세요.
주거용 vs 업무용 오피스텔 세금 비교
같은 오피스텔이라도 주거용으로 쓰느냐 업무용으로 쓰느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.
아래 표로 핵심 차이를 비교해 보세요.
| 구분 | 주거용 | 업무용 |
|---|---|---|
| 취득세 주택수 | 포함 (조건부) | 제외 |
| 양도세 주택수 | 포함 | 제외 |
| 종부세 | 주택분 합산 | 제외 |
| 재산세 | 주택분 (저율) | 건축물분 + 토지분 |
| 부가가치세 | 면세 | 건물분 환급 가능 |
💡 업무용으로 전환하면 주택수에서는 빠지지만 부가가치세·임대소득·재산세 구조가 함께 바뀝니다.
한 가지 세금만 보고 결정하지 말고 전체 세금을 종합적으로 비교하는 것이 중요합니다.
활용 시나리오
아파트 추가 매수 전 취득세 점검
주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 사면 2주택자로 보아 취득세가 중과될 수 있습니다.
매수 전에 오피스텔이 주택수에 잡히는지 미리 확인하면 수백만 원의 취득세 차이를 예측할 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 점검
아파트 1채와 주거용 오피스텔 1채를 가진 경우, 아파트를 팔 때 비과세가 박탈될 수 있습니다.
오피스텔을 업무용으로 전환하거나 소형 신축 특례 대상인지 확인해 비과세 전략을 세울 수 있습니다.
소형 신축 분양 검토
신축 오피스텔 분양을 받을 때 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억 이하라면 주택수 제외 특례를 노릴 수 있습니다.
기존 1주택을 유지하면서 추가 투자처를 확보하려는 분에게 유용한 시나리오입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 오피스텔이 있으면 무조건 다주택자인가요?
A. 아닙니다.
업무용이거나 2020년 8월 11일 이전 취득, 시가표준액 1억원 이하, 소형 신축 특례 대상이면 취득세 주택수에서 제외됩니다.
다만 세금마다 기준이 다르므로 계산기로 세금별 판정을 확인하세요.
Q. 시가표준액 1억원 이하면 모든 세금에서 빠지나요?
A. 아닙니다.
1억원 이하 제외는 취득세 주택수 산정에만 적용됩니다.
양도소득세와 종합부동산세는 실질과세 원칙에 따라 주거용이면 주택수에 포함될 수 있습니다.
Q. 오피스텔을 사면 취득세가 중과되나요?
A. 오피스텔 자체의 취득세는 보유 주택수와 무관하게 항상 4%(부가세 포함 약 4.6%)입니다.
주택 취득세율 1~3%나 다주택 중과세율이 적용되지 않습니다.
다만 보유한 주거용 오피스텔은 다른 주택을 살 때 그 주택의 중과 판정에 영향을 줍니다.
Q. 업무용으로 바꾸면 세금이 줄어드나요?
A. 주택수에서는 빠지지만 부가가치세, 재산세 구조, 임대소득 과세 방식이 함께 바뀝니다.
전입신고 말소와 사업자등록, 실제 업무용 임대 사실이 뒷받침되어야 인정됩니다.
한 가지 세금만 보지 말고 전체 세금을 비교하세요.
Q. 오피스텔을 가진 채 청약할 수 있나요?
A. 네, 청약에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않아 무주택으로 인정됩니다.
다만 공공임대나 일부 특별공급의 자산 심사에서는 보유 부동산 가액에 포함되니 자산 기준을 별도로 확인하세요.
알아두면 좋은 팁과 주의사항
- 세금별 기준이 다르다: 취득세는 1억원·취득시점 기준, 양도세·종부세는 실질과세 기준으로 따로 판정됩니다.
- 잔금일이 핵심: 취득세 주택수와 소형 신축 특례 모두 계약일이 아니라 잔금일을 기준으로 합니다.
- 실질이 우선: 서류상 업무용이어도 실제 주거에 사용하면 주택으로 과세될 수 있습니다.
- 특례는 다른 주택 판정용: 소형 신축 특례로 주택수에서 빠져도, 그 오피스텔을 직접 팔 때는 주택으로 과세됩니다.
- 복합 상황은 전문가와: 상속·증여, 임대주택 등록, 다가구 보유 등 복잡한 경우는 세무사 상담을 권장합니다.
지금 바로 오피스텔 주택수를 판정해 보세요!
취득세·양도세·종부세·청약 4종 판정과 소형 신축 특례까지 2026년 세법으로 한 번에 확인하세요.
주택수가 확정되면 취득세·양도소득세·종합부동산세 계산기로 정밀 세액을 산출할 수 있습니다.