전세사기 우선매수권 행사 vs 배당 회수 계산기

우선매수와 배당 회수는 무엇을 비교해야 하나요

전세사기 피해주택이 경매에 들어가면 임차인은 보증금 배당을 기다리는 방법과 피해주택을 직접 우선매수하는 방법을 함께 검토할 수 있습니다.
우선매수는 집을 취득하므로 보증금 손실을 주택가치로 바꿀 가능성이 있지만, 입찰보증금과 잔금, 취득세, 등기비, 수리비, 대출상환, 보유비를 새로 부담합니다.
배당 회수는 추가 취득자금이 들지 않는 대신 예상 배당액이 보증금에 못 미칠 수 있고, 퇴거 후 다른 집의 월세나 대출이자 같은 대체 주거비가 이어질 수 있습니다.
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 우선매수가 유리하다고 단정하거나, 당장 받을 배당액이 있다는 이유만으로 배당 선택이 안전하다고 단정하면 안 됩니다.

이 계산기는 두 선택을 같은 기간과 같은 할인율로 맞춰 현재가치 순자산을 비교합니다.
결과가 양수이면 입력한 가정 아래에서 우선매수 쪽이, 음수이면 배당 회수 쪽이 더 큰 순자산을 남긴다는 뜻일 뿐 어느 선택을 권유하거나 법적 결과를 보장한다는 뜻은 아닙니다.

전세사기피해자의 우선매수권 법적 전제

특별법 제20조의 직접 우선매수

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조는 전세사기피해자가 피해주택의 민사집행법상 경매에서 우선매수 신고를 할 수 있도록 규정합니다.
피해자는 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 매각기일까지 신고해야 하며, 최고가매수신고인이 있으면 그 신고가격과 같은 가격으로 매각허가를 받는 구조입니다.
현재 시행본에는 최고가매수신고인이 없을 때 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있는 규정도 포함되어 있습니다.
여러 피해자가 같은 주택에 관해 우선매수권을 행사하면 합의가 없는 경우 회수 가능한 임차보증금 비율에 따라 공동 매수할 수 있으므로 자신의 지분과 필요 현금은 법원 자료로 별도 확인해야 합니다.
2025-05-20 개정 부칙에 따른 현재 적용 범위는 최초 임대차계약 체결일이 2025-05-31까지인 경우를 전제로 하므로 피해자 결정서와 계약일을 함께 확인해야 합니다.

공공주택사업자 매입 요청은 다른 경로

특별법 제25조의 공공주택사업자 매입 요청과 우선매수권 양도는 피해자가 직접 소유권을 취득하는 것과 다른 선택입니다.
공공주택사업자의 매입 가능 여부, 매입가격, 공공임대 조건은 별도의 조사와 심사를 거치므로 이 계산기 결과에 자동으로 포함하지 않습니다.
직접 우선매수의 초기자금이 부족하거나 장기 보유가 어렵다면 계산 결과를 가지고 LH 등 공공주택사업자와 피해지원 창구에 공공매입 경로를 함께 문의하는 것이 좋습니다.

배당액과 매각대금 상계는 같은 돈이 아닙니다

예상 배당 회수액은 예상 매각가에서 집행·매각 비용, 확인된 선순위채권, 조세나 동순위 안분처럼 별도로 확인한 조정액을 뺀 재원과 배당요구 채권액 중 작은 값입니다.
이 단순식은 사용자가 이미 확인한 합계를 비교하기 위한 것이며 대항력, 확정일자, 배당요구 종기, 소액임차인 최우선변제, 조세의 법정기일, 동순위 안분을 판정하지 않습니다.
순위가 하나라도 불확실하면 예상 배당액이 크게 달라질 수 있으므로 일반 경매 배당 회수 계산기로 범위를 먼저 살펴본 뒤 사건 담당 법원이나 법률 전문가가 확인한 값을 옮겨 적어야 합니다.

우선매수 결과에서는 상계에 쓴 배당액을 다시 현금 수입으로 더하지 않습니다.
예상 배당액이 상계액보다 클 때 남는 부분만 별도 현금 배당으로 반영하므로 같은 채권을 두 번 계산하는 오류를 피합니다.
입찰보증금 역시 매각대금의 일부이므로 잔금에서 한 번 차감하고 초기 필요 현금에는 한 번만 포함합니다.

초기 필요 현금과 대출 부담 계산법

1. 예상 매각가에서 법원 공고상 입찰보증금과 확인 상계액을 빼 상계 후 납부대상을 구합니다.
   
2. 요청 대출액은 납부대상을 넘지 않도록 계산상 제한하고 나머지를 잔금일 추가 현금으로 봅니다.
   
3. 입찰보증금, 잔금일 추가 현금, 감면 후 취득세, 등기·법무비, 수리비, 기타 초기비용을 합쳐 초기 필요 현금을 구합니다.
   
4. 초기 필요 현금에서 현재 동원 가능한 자기자금을 빼 부족액을 표시합니다.
   
5. 대출은 원리금균등 또는 만기일시상환 방식으로 월별 스케줄을 만들어 첫 납입액과 비교기간 말 잔액을 구합니다.
   

대출액과 금리는 실제 금융기관의 피해자 지원대출 또는 일반 주택담보대출 상담 결과를 입력해야 합니다.
정책대출의 대상, 한도, 담보평가, 소득심사, 선순위 설정, 금리는 신청 시점과 기관에 따라 달라지므로 계산기가 특정 상품의 승인을 가정하지 않습니다.
만기일시상환을 선택하면 분석기간 중 매월 이자만 나가더라도 만기 월에 원금이 한꺼번에 나가며, 분석 종료 시점이 만기 전이면 원금 전액이 매각 순회수액에서 차감됩니다.

2026년 취득세 특례를 반영하는 방법

지방세특례제한법 제36조의4의 기준일 현재 시행 규정에 따르면 전세사기피해자가 2026-12-31까지 피해주택을 취득할 때 산출 취득세가 200만원 이하면 면제되고, 200만원을 초과하면 200만원이 공제됩니다.
계산기는 피해자 결정 완료, 특례 반영 선택, 계획 취득일이 현재 일몰일까지라는 세 조건을 모두 만족할 때만 사용자가 입력한 감면 전 취득세에서 최대 200만원을 뺍니다.
취득세 과세표준, 주택 수, 중과 여부, 실제 감면대상 여부는 자동 판정하지 않으므로 관할 지방자치단체나 세무 전문가가 확인한 감면 전 세액을 입력해야 합니다.

같은 조의 재산세 감면은 주택 전용면적과 실제 부과연도에 따라 달라지므로 계산기가 자동으로 산출하지 않습니다.
재산세 고지 또는 지방자치단체 상담으로 확인한 감면 후 연간 부담을 월 단위로 환산해 월 보유비에 포함하세요.
일몰이 연장되거나 감면액이 개정되면 기준일과 상수를 함께 갱신해야 하므로 오래 저장한 결과를 그대로 사용하지 마세요.

현재가치 순자산 비교를 읽는 법

우선매수 현재가치는 상계하지 않고 현금으로 받는 배당에서 초기 필요 현금과 매월 대출상환·보유비의 현재가치를 빼고, 기간 말 예상 매도가에서 매각비와 남은 대출을 차감한 순회수액의 현재가치를 더해 구합니다.
배당 선택 현재가치는 예상 배당액에서 이사·중개비와 비교기간의 대체 주거비 현재가치를 빼서 구합니다.
미래의 100만원과 오늘의 100만원은 같지 않으므로 연 할인율을 월 할인율로 바꿔 각 월의 현금흐름을 할인합니다.
할인율은 확정 수익률이 아니라 시간가치와 불확실성을 비교하기 위한 가정이므로 자신의 자금조달비용과 안전한 대체수익률을 참고해 여러 값으로 다시 계산하는 편이 좋습니다.

명목 순자산 차이는 할인하지 않은 실제 합계도 함께 보여줍니다.
현재가치 결과와 명목 결과의 방향이 다르면 먼 미래의 매각대금 가정에 결론이 크게 의존한다는 신호이므로 보수적인 매도가와 더 높은 할인율로 재검토하세요.
월 현금흐름 차이는 첫 달 기준 대체 주거비에서 대출납입액과 보유비를 뺀 값이며 양수이면 우선매수의 첫 달 유출이 더 작다는 뜻입니다.
원리금균등은 시간이 지나며 이자와 원금 비중이 바뀌므로 첫 달 값만으로 전체 기간 부담을 판단하지 말고 대출잔액과 총 납입액도 함께 보세요.

가상 사례로 계산 결과 확인하기

다음 사례는 기능을 설명하기 위한 가상 수치이며 특정 지역의 시세나 실제 피해사건을 뜻하지 않습니다.
보증금과 배당요구액이 2억원이고 예상 매각가가 1억8천만원, 집행비용이 500만원, 확인한 선순위채권이 8천만원이면 단순 배당 가능 재원은 9,500만원입니다.
법원에 확인한 상계 가능액도 9,500만원이고 입찰보증금이 1,800만원이면 매각가에서 두 금액을 뺀 6,700만원이 잔금 단계의 납부대상이 됩니다.
이 중 대출 6천만원을 사용하면 잔금일 추가 현금은 700만원입니다.

이 사례에서 초기 필요 현금은 입찰보증금 1,800만원, 잔금일 현금 700만원, 감면 후 취득세 100만원, 등기·법무비 200만원, 수리비 1,500만원, 기타비 100만원의 합계입니다.
상계에 쓴 9,500만원은 별도 현금 배당으로 더하지 않으며, 60개월 뒤 예상 매도가 2억1천만원에서 매각비용과 남은 대출을 뺀 금액을 우선매수의 미래 회수액으로 봅니다.
가용자금, 실제 대출 한도, 수리 견적, 향후 매도가 중 하나만 달라져도 결과가 바뀌므로 기본 예시를 자신의 사건값으로 모두 바꿔야 합니다.

손익분기 매도가와 대출금리 활용법

손익분기 미래 매도가는 다른 입력을 그대로 둘 때 두 선택의 현재가치가 같아지는 기간 말 매도가입니다.
자신이 예상한 매도가가 손익분기값보다 조금만 높다면 우선매수 우위가 가격 낙관에 크게 의존한다는 뜻이며, 최근 실거래가보다 보수적인 값으로 한 번 더 계산해야 합니다.
손익분기 대출금리는 미래 매도가와 다른 비용을 고정한 채 연 0%부터 30%까지 대출금리를 바꿔 두 현재가치가 같아지는 지점을 찾습니다.
0%에서도 배당 선택이 우위라고 표시되면 금리만 낮춰서는 결론이 바뀌지 않으며, 30%까지 우선매수가 우위라고 표시되면 입력한 매도가나 대체 주거비가 결론을 강하게 이끄는지 점검해야 합니다.

3×3 민감도 표에서 볼 순서

1. 가운데 칸에서 현재 입력값의 우선매수 증감액을 확인합니다.
   
2. 미래 매도가가 10% 낮은 첫 번째 행에서도 같은 방향인지 확인합니다.
   
3. 대출금리가 1%포인트 높은 오른쪽 열에서도 초기자금과 월 부담을 감당할 수 있는지 확인합니다.
   
4. 여러 칸에서 부호가 바뀌면 결론보다 추가 확인이 필요한 변수에 표시를 남깁니다.
   

민감도는 가능한 모든 위험을 포함하지 않습니다.
매각까지 걸리는 기간, 빈집 훼손, 명도 분쟁, 추가 체납, 금리 변동, 거래 침체, 양도 관련 세금은 별도 시나리오로 더 보수적으로 입력해야 합니다.
특히 예상 매도가는 감정평가액과 같다고 가정하지 말고 같은 면적·층·상태의 최근 거래와 수리 후 상태를 구분해 정하세요.

실제 사용 순서와 준비서류

1. 국토교통부의 전세사기피해자 결정서에서 피해자와 피해주택이 정확히 일치하는지 확인합니다.
   
2. 법원 사건번호, 매각기일, 최저매각가격, 입찰보증금, 배당요구 종기와 자신의 배당요구 상태를 적습니다.
   
3. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 사건기록을 모아 선순위와 인수사항을 검토합니다.
   
4. 예상 배당액과 민사집행법 제143조에 따라 실제로 상계할 수 있는 금액을 사건 담당 법원 또는 대리인에게 구분해 확인합니다.
   
5. 금융기관에서 담보평가, 승인 가능액, 금리, 만기, 상환 방식, 실행일을 확인하고 계산기의 대출값을 바꿉니다.
   
6. 지방자치단체에 취득세 특례 적용과 감면 전·후 세액을 확인하고 등기·법무·수리 견적을 더합니다.
   
7. 보수·기준·낙관 시나리오를 저장해 법률구조기관, 주거지원기관, 금융기관 상담 때 함께 보여줍니다.
   

자주 묻는 질문

공식 근거와 마지막 확인

우선매수 절차는 국가법령정보센터의 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조와 제25조, 입찰보증과 상계는 민사집행법 제113조와 제143조, 취득세 특례는 지방세특례제한법 제36조의4를 기준으로 정리했습니다.
법령은 개정될 수 있고 같은 조문도 시행일이 나뉠 수 있으므로 계산 화면의 기준일보다 늦게 행동한다면 최신 시행본을 다시 열어 보세요.
매각기일과 입찰보증금은 법원 공고, 배당과 상계액은 사건 담당 법원, 피해자 결정과 지원 경로는 전세사기피해지원 관련 창구, 세액은 지방자치단체, 대출은 금융기관에서 각각 확인해야 합니다.

• 전세사기피해자법 제20조 우선매수권
• 전세사기피해자법 제25조 공공주택사업자 매입
• 민사집행법 제113조 입찰보증
• 민사집행법 제143조 매수신청인의 배당액 상계
• 지방세특례제한법 제36조의4
• 특별법 유효기간 연장 개정문과 부칙