개발제한구역 이축권 계산기

개발제한구역(그린벨트) 주택 이축권(용마루) 자격을 공익사업·재해·일반 유형별로 자가진단합니다.
건폐율 60/40% 건축 가능 규모와 신축·취득 비용까지 2026년 개발제한구역법 기준으로 확인하세요.

개발제한구역 이축권(移築權)이란?

개발제한구역 이축권은 그린벨트(개발제한구역) 안의 기존 주택을 특정 사유로 인해 다른 토지에 옮겨 새로 지을 수 있는 권리입니다.
그린벨트에서는 원칙적으로 신축이 금지되지만, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(개발제한구역법) 시행령 별표1 제5호다목은 공익사업 철거·재해·토지주 동의 불가라는 세 가지 예외를 두어 이축(신축)을 허용합니다.
실무에서는 이 권리를 ‘용마루’ 또는 ‘딱지’라 부르며, 그린벨트에서 유일하게 합법적으로 집을 새로 올릴 수 있는 권리라는 점에서 가치가 높게 평가됩니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 공익사업(도로·철도·택지 등)에 주택이 편입될 예정인 그린벨트 주택 소유자
• 홍수·태풍 등 재해로 주택이 멸실되어 이축을 검토하는 이재민
• 지정 이전부터 남의 땅 위 주택에 살아 취락지구 이축을 알아보는 분
• 이축권(용마루)을 매입해 그린벨트 전원주택을 지으려는 매수 검토자
• 이축 시 지을 수 있는 건축 규모(건폐율·연면적·층수)가 궁금한 분

이 계산기는 개발제한구역법 시행령 별표1·별표2, 제26조, 시행규칙 제6조를 근거로 이축권 자격을 유형별로 자가진단하고, 건축 가능 규모와 신축·취득 비용까지 2026년 기준으로 한 번에 정리해 드립니다.

이축권 3가지 유형

① 공익사업 이축 (공익용마루)

공익사업 시행으로 기존 주택이 철거되는 경우, 보상금을 모두 받은 소유자가 자기 소유의 토지에 주택을 신축할 수 있습니다.
근거는 시행령 별표1 제5호다목다)①이며, 신축지는 건축물 해체 허가·신고일 당시 소유권을 확보한 자기 토지여야 합니다.
실무에서 거래되는 이축권 대부분이 이 공익용마루 유형에 해당합니다.

② 재해 이축 (재해용마루)

기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우, 소유자가 자기 소유의 토지에 신축할 수 있습니다.
근거는 시행령 별표1 제5호다목다)②이며, 신축지는 재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지여야 합니다.
홍수·태풍·산사태 등으로 주택이 멸실된 이재민이 대상입니다.

③ 일반 이축 (취락지구 이축)

개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있던 주택으로서, 토지소유자의 동의를 받지 못해 증축·개축을 할 수 없는 주택을 취락지구로 옮겨 신축하는 유형입니다.
근거는 시행령 별표1 제5호다목다)③ 및 법 제12조제1항제2호이며, 이 경우 신축 위치는 자기 토지가 아니라 지정된 취락지구가 됩니다.

이축 가능 토지 입지기준 (시행규칙 제6조)

공익·재해 이축(①②)으로 자기 소유 토지에 신축하려면, 그 토지가 시행규칙 제6조의 입지기준을 모두 충족해야 합니다.
입지기준을 충족하지 못하면 이축권이 있어도 건축허가가 나지 않으므로, 토지를 선매입하기 전에 반드시 확인해야 합니다.

1. 기존·인접 시·군·구: 기존 주택이 있던 시·군·구, 또는 인접 시·군·구(인접 읍·면·동)로서 해당 지자체와 신축을 협의한 지역의 토지일 것.
2. 우량농지 제외: 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비된 우량농지가 아닐 것.
3. 국가하천 이격: 「하천법」상 국가하천 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것(하수처리구역 등은 예외).
4. 진입로: 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것.
5. 간선공급설비: 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것.

이축 시 건축 가능 규모

이축으로 지을 수 있는 주택 규모는 이축 위치가 취락지구 밖(자기 소유 토지)인지, 취락지구 안인지에 따라 달라집니다.
대지 조성(형질변경) 면적은 두 경우 모두 기존 면적을 포함하여 330㎡ 이하로 제한됩니다(시행령 별표2 제3호가목2).

취락지구 밖 (공익·재해, 시행령 별표2 제2호나목)

• 건폐율 60% 이하: 3층 이하, 용적률 300% 이하, 기존 포함 연면적 232㎡(지정당시거주자는 300㎡) 이하
• 건폐율 20% 이하: 3층 이하, 용적률 100% 이하
• 종전규모 승계: 공익사업으로 철거된 건축물(건물·대지 소유권을 모두 확보했던 경우)은 철거 당시의 층수·연면적까지 신축 가능

취락지구 안 (일반 이축, 시행령 제26조)

• 건폐율 60% 이내: 3층 이하, 용적률 300% 이하, 기존 포함 연면적 300㎡ 이하
• 건폐율 40% 이내: 3층 이하, 용적률 100% 이하

취락지구는 저건폐율 옵션이 40%로, 취락지구 밖(20%)보다 완화되어 있습니다.

이축·신축에 드는 비용

이축권 프리미엄(시세)

이축권은 지역·유형·입지에 따라 편차가 크며, 인기 지역에서는 수천만 원에서 수억 원의 프리미엄이 형성됩니다.
비법정 시장가격이므로 반드시 권리 실체와 시세를 개별 확인해야 합니다.

신축 건축비 · 원시취득세

신축 건물은 원시취득으로, 취득세 2.8%에 지방교육세 0.16%와 농어촌특별세 0.2%를 더해 약 3.16%가 부과됩니다.
전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모는 농특세가 비과세되어 약 2.96%가 적용됩니다.

개발제한구역 보전부담금

취락지구로의 이축(법 제12조제1항제2호)은 보전부담금이 면제됩니다.
반면 자기 소유 토지 신축(공익·재해)은 보전부담금이 별도 부과될 수 있어 지자체 확인이 필요합니다.

토지 취득세 · 부대비용

이축 대상 토지를 매입하면 유상취득세(농지 외 4.6%)가 발생합니다.
여기에 설계·인허가비, 등기 비용, 형질변경 시 농지보전부담금·대체산림자원조성비 등이 추가될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 이축권만 따로 사고팔 수 있나요?

A. 이축권은 원칙적으로 토지·주택과 함께 이전되는 권리로, ‘딱지’만 단독으로 매매하는 방식은 명의신탁·사기 위험이 큽니다.
권리 실체와 등기 관계를 반드시 확인하고 정상 절차를 통해 거래해야 합니다.

Q. 이축권을 사면 어디에나 집을 지을 수 있나요?

A. 아닙니다. 신축지는 시행규칙 제6조 입지기준(우량농지 제외, 국가하천 500m 이격, 진입로·간선설비 불필요 등)을 충족해야 합니다.
입지기준을 못 맞추면 이축권이 있어도 건축허가가 나지 않으므로 토지 선매입 전에 반드시 확인하세요.

Q. 이축하면 얼마나 크게 지을 수 있나요?

A. 취락지구 밖은 건폐율 60%에 연면적 232㎡(지정당시거주자 300㎡), 취락지구 안은 연면적 300㎡까지 가능하며, 모두 3층 이하입니다.
대지 조성(형질변경) 면적은 기존 포함 330㎡ 이하로 제한됩니다.

Q. 이축 후 원래 살던 땅은 어떻게 되나요?

A. 건축물을 이축한 후의 종전 토지는 지목을 대(垈)가 아닌 전·답·과수원 등 비건축 지목으로 변경해야 합니다.
타인 소유이거나 공익사업에 편입된 경우는 제외됩니다.

Q. 이축권 양도에도 세금이 붙나요?

A. 이축권 양도는 2020년 1월 1일 양도분부터 양도소득으로 과세됩니다.
감정평가와 신고 내용에 따라 과세 범위가 달라질 수 있으므로 세무 전문가와 상담을 권장합니다.

이축권 거래 시 주의사항

건축허가 가능성 우선 확인: 이축권 자체보다 이축 대상 토지의 입지기준 충족 여부가 더 중요합니다.
권리 실체 확인: 이축권 발생 사유(공익사업 편입·재해)와 보상금 수령 여부, 건축물관리대장 등재를 확인하세요.
명의 문제 경계: 부동산실명법 위반(명의신탁) 소지가 없는 정상적인 계약·등기 구조인지 점검하세요.
개별 심사: 최종 이축 허가는 시장·군수·구청장의 재량 심사 사항으로, 요건을 갖춰도 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

지금 이축권 자격을 진단해 보세요

공익·재해·일반 유형을 선택하고 요건에 체크하면 이축 가능 여부와 건축 규모, 예상 비용을 바로 확인할 수 있습니다.

본 계산기는 2026년 개발제한구역법 시행령·시행규칙을 근거로 한 참고용 도구이며, 최종 판단은 관할 지자체와 전문가 상담을 통해 확인하세요.