부동산 취득 자금조달계획서(자금출처) 계산기
주택을 살 때 자금조달계획서·증빙자료를 내야 하는지 판정하고, 자기자금과 차입금을 넣으면
자금출처 소명(80% 룰)과 연령별 증여추정 배제기준까지 2026년 기준으로 진단합니다.
취득·자금 정보 입력
💡 2026-07-01 기준 서울 25개 전 자치구와 경기 15곳(과천·광명·하남·의왕·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·용인 기흥·화성 동탄·구리)이 투기과열지구·조정대상지역입니다. 지정은 국토교통부 고시로 수시 변경되니 계약 전 최신 고시를 확인하세요.
💼 자기자금 (만원)
🏦 차입금 등 (만원)
🎁 증여세 진단 (증여·상속받은 자금 입력됨)
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주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)란?
주택을 매수하면 실거래 신고 시 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」(이하 자금조달계획서)를 함께 제출해야 하는 경우가 있습니다.
이 서류는 “어디서 돈을 마련해 집을 샀는지”를 국가에 알리는 공식 신고서로, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조·시행령 제3조·별표1 및 시행규칙 별지 제1호의3 서식에 근거합니다.
제출 기한은 계약체결일부터 30일 이내 실거래 신고 시 함께 제출하는 것이 원칙입니다.
자금조달계획서 제출 이후에는 국세청이 자금출처조사를 실시할 수 있습니다.
직업·연령·소득·재산에 비해 취득 자금이 과도하다고 판단되면, 상속세 및 증여세법 제45조에 따라 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세할 수 있습니다.
이 계산기는 제출 대상 여부 판정부터 자금 구성 검증, 자금출처 소명(80% 룰), 연령별 증여추정 배제기준, 증여세 간이 진단까지 한 번에 확인할 수 있도록 설계되었습니다.
이런 분들에게 유용합니다
- • 서울·경기 규제지역에서 처음 집을 사려는 무주택 실수요자
- • 부모님께 자금을 받아 내 집 마련을 계획 중인 20~30대
- • 자금조달계획서 제출 대상인지 미리 확인하고 싶은 매수 예정자
- • 자기자금·차입금 항목을 정리해 서류 준비를 앞둔 분
- • 가족 간 자금 이동이 증여로 간주될지 걱정되는 분
- • 법인 명의로 주택을 취득하려는 사업자
- • 국세청 자금출처조사 리스크를 사전에 점검하고 싶은 분
주요 기능 안내
1. 자금조달계획서 제출 판정
지역 유형(투기과열지구·조정대상지역·비규제지역)과 매수자 유형(개인·법인), 취득가액을 입력하면 제출 대상 여부를 즉시 판정합니다.
투기과열지구라면 서류 첨부 의무도 함께 안내합니다.
- • 규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 금액과 무관하게 전 주택 제출 의무
- • 비규제지역: 실거래가 6억 원 이상이면 제출 의무
- • 법인 매수: 지역·금액 불문 전부 제출
- • 투기과열지구: 계획서 외 예금잔액증명서·소득금액증명원·부채증명서 등 항목별 증빙자료 첨부 필수
2. 자금 구성 검증 및 자기자금 비율
예금·주식 매각·부동산 처분대금·증여상속자금·현금 등 자기자금과, 금융기관 대출·임대보증금·회사지원금·가족 차입금 등 차입금을 항목별로 입력합니다.
합계가 취득가액과 일치하는지 실시간으로 검증하고, 자기자금 비율을 시각적으로 표시합니다.
가족에게 빌린 자금(사채·그 밖의 차입금)은 차용증, 이자 지급 내역, 상환 증빙이 없으면 증여로 추정될 수 있으니 주의가 필요합니다.
3. 자금출처 소명(80% 룰) 진단
상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항에 따라, 입증되지 않은 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 전액 소명한 것으로 인정됩니다.
계산기는 “필요 입증액”과 “소명 용이 자금”을 비교하여 추가 소명이 필요한 금액을 자동으로 산출합니다.
80% 룰 계산 공식
- • 허용 미입증액 = min(취득가액 × 20%, 2억 원)
- • 필요 입증액 = 취득가액 − 허용 미입증액
- • 취득가액 10억 이하 → 취득가액의 80% 이상 입증 필요
- • 취득가액 10억 초과 → 취득가액 − 2억 원 이상 입증 필요
4. 연령별 증여추정 배제기준 및 증여세 간이 계산
국세청 훈령 「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제31조는 연령별로 일정 금액 미만이면 자금출처조사(증여추정)를 배제하는 기준을 정하고 있습니다.
또한 부모 등에게 받은 증여성 자금이 있다면, 상속세 및 증여세법 제53조의 증여재산공제(배우자 6억, 직계존속→성년 자녀 5,000만 원, 기타친족 1,000만 원, 10년 합산)와 누진세율(10~50%)을 적용한 증여세를 간이 계산합니다.
미신고 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세 위험도 함께 안내합니다.
단계별 사용법
1단계: 기본 정보 입력
지역 유형(투기과열지구·조정대상지역·비규제지역), 매수자 유형(개인·법인), 취득가액(만원), 본인 연령을 입력합니다.
현재 규제지역 목록은 2026년 7월 1일 기준으로 서울 25개 전 자치구와 경기 15곳이 포함되어 있으나, 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 최신 고시를 반드시 확인하세요.
2단계: 자기자금 항목 입력
예금, 주식·채권·펀드 매각대금, 부동산 처분대금, 증여·상속 자금, 현금 등 기타 자기자금을 항목별로 입력합니다.
각 항목의 합계가 자기자금 소계로 자동 집계됩니다.
3단계: 차입금 항목 입력
금융기관 대출(주택담보대출), 임대보증금(전세 승계), 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금(가족 등)을 입력합니다.
가족 차입금은 차용증·이자·상환 증빙이 갖춰진 경우에만 차입금으로 인정받을 수 있습니다.
4단계: 증여 정보 입력(선택)
증여자와의 관계(직계존속·배우자·기타친족)와 증여세 신고 여부를 선택합니다.
증여성 자금이 있는 경우 증여재산공제와 증여세를 자동으로 계산하여 신고·납부 여부를 진단합니다.
5단계: 결과 확인 및 서류 준비
제출 판정, 자금 구성 검증, 자금출처 소명 필요액, 위험도(안전·주의·위험) 배지, 증여세 예상액을 한눈에 확인합니다.
결과 화면의 경고 메시지와 법적 근거를 바탕으로 부족한 증빙자료를 미리 준비하세요.
실전 활용 시나리오
시나리오 1: 서울 규제지역에서 9억 원 아파트를 처음 사는 경우
서울 노원구(조정대상지역)에서 9억 원짜리 아파트를 계약한 직장인 A씨(35세)의 경우를 살펴봅니다.
규제지역 내 주택이므로 금액과 무관하게 자금조달계획서 제출이 의무입니다.
자금 구성 예시
- • 예금: 2억 원 / 주식 매각: 5,000만 원 → 자기자금 합계 2억 5,000만 원
- • 주택담보대출: 5억 원 / 전세보증금 승계: 1억 5,000만 원 → 차입금 합계 6억 5,000만 원
- • 합계: 9억 원(취득가액 일치)
80% 룰 적용 시 필요 입증액 = 9억 − 1억 8,000만(9억 × 20%) = 7억 2,000만 원.
예금·주식·대출·전세보증금은 모두 객관적 증빙이 용이하므로 소명 가능 금액이 충분합니다.
투기과열지구라면 증빙자료를 함께 제출해야 하므로, 예금잔액증명서와 대출 약정서 등을 미리 준비해야 합니다.
시나리오 2: 부모님 증여가 많은 28세 사회초년생
28세 B씨가 서울 마포구(투기과열지구)에서 6억 원짜리 아파트를 취득하면서 부모님께 2억 원을 증여받는 경우입니다.
30세 미만의 주택 취득 증여추정 배제기준은 5,000만 원(총액한도 8,000만 원)이므로, 2억 원은 배제기준을 크게 초과합니다.
직계존속→성년 자녀 증여재산공제는 10년 합산 5,000만 원이므로, 과세표준은 2억 − 5,000만 = 1억 5,000만 원입니다.
1억 이하 구간 세율 10%, 초과분 세율 20%(누진공제 1,000만)을 적용하면 산출세액 약 2,000만 원이며, 신고세액공제 3% 적용 시 약 1,940만 원의 증여세가 발생합니다.
계약 전 증여세 신고와 납부 계획을 반드시 수립해야 무신고 가산세(20%)를 피할 수 있습니다.
투기과열지구이므로 자금조달계획서뿐 아니라 증여계약서, 예금잔액증명서, 증여세 신고 수리 확인서 등의 증빙자료도 함께 준비해야 합니다.
시나리오 3: 비규제지역 5억 원 주택 — 제출 불필요
경기 평택시(비규제지역)에서 5억 원짜리 아파트를 매수하는 C씨(42세)의 경우입니다.
비규제지역에서 취득가액이 6억 원 미만이면 자금조달계획서 제출 의무가 없습니다.
하지만 자금출처조사 자체는 별도로 이루어질 수 있으므로, 40세 이상의 주택 취득 증여추정 배제기준(3억 원)을 확인해야 합니다.
취득가액 5억 원은 3억 원 기준을 초과하므로, 자금 출처를 소명할 준비를 갖춰두는 것이 안전합니다.
시나리오 4: 법인 명의 주택 매수
소규모 법인이 직원 기숙사로 사용할 목적으로 비규제지역에서 3억 원짜리 다세대주택을 취득하는 경우입니다.
법인 매수는 지역·금액과 무관하게 자금조달계획서 제출이 의무화되어 있습니다.
법인의 경우 자금 출처는 자본금·사내유보금·금융기관 대출로 구성되는 것이 일반적이며, 주주나 임원으로부터의 차입은 증여 또는 특수관계자 거래 이슈로 이어질 수 있으니 세무 전문가와 사전 검토를 권장합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 규제지역 지정 여부는 어디서 확인하나요?
A. 국토교통부 공식 홈페이지(molit.go.kr) 또는 부동산공시가격알리미 사이트에서 최신 고시를 확인할 수 있습니다.
2026년 7월 1일 기준으로 서울 25개 전 자치구와 경기 15곳(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 3개구, 수원 3개구, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄, 구리)이 규제지역으로 지정되어 있으나, 고시는 수시로 변경됩니다.
Q. 부모님께 빌린 돈은 차입금으로 인정받을 수 있나요?
A. 가족 간 차입금은 차용증 작성, 실제 이자 지급(시중 금리 수준), 원금 상환 내역이 모두 갖춰져야 차입금으로 인정받을 수 있습니다.
이 세 가지 조건 중 하나라도 부족하면 국세청은 증여로 추정하여 증여세를 과세할 수 있습니다.
특히 무이자 또는 저이자 대여의 경우에도 적정 이자율에 미달하는 이자 상당액에 대해 증여세가 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
Q. 자금조달계획서를 허위로 작성하면 어떻게 되나요?
A. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 허위 신고 또는 부실 기재 시 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
또한 국세청의 자금출처조사에서 불일치가 확인되면 증여세 추징은 물론 무신고 가산세(20%), 납부지연 가산세까지 부과됩니다.
처음부터 사실에 근거하여 성실하게 작성하는 것이 최선입니다.
Q. 증여재산공제 5,000만 원은 한 번에 다 써도 되나요?
A. 직계존속으로부터 성년 자녀에 대한 증여재산공제 5,000만 원은 10년간 합산하여 적용됩니다.
즉 과거 10년 이내에 부모님께 이미 일부 증여를 받은 적이 있다면 해당 금액만큼 공제가 줄어듭니다.
10년 합산 금액이 5,000만 원을 초과하는 분은 초과액에 대해 증여세를 납부해야 합니다.
Q. 분양권이나 입주권도 자금조달계획서를 내야 하나요?
A. 네, 분양권과 입주권의 전매도 자금조달계획서 제출 대상입니다.
규제지역 내에서 분양권이나 입주권을 전매할 경우 금액과 무관하게 계획서를 제출해야 하며, 비규제지역은 6억 원 이상의 경우에 해당합니다.
Q. 오피스텔도 자금조달계획서 대상인가요?
A. 원칙적으로 자금조달계획서는 주택법상 “주택”을 기준으로 적용됩니다.
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 원칙적으로 대상이 아니지만, 주거용으로 사용하는 경우에는 지자체별로 안내가 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 시군구청에 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 자금출처조사 대상이 되면 어떤 서류를 준비해야 하나요?
A. 예금은 통장 사본·잔액증명서, 주식 매각은 거래 내역서, 부동산 처분은 매매계약서·등기부등본·양도소득세 신고서, 증여·상속은 증여세 신고서·상속세 신고서, 대출은 금융기관 대출 약정서·상환 내역서를 준비합니다.
가족 차입금은 공증된 차용증과 이자 이체 내역서, 원금 상환 내역서가 필요합니다.
주의사항 및 활용 팁
꼭 알아야 할 주의사항
- 규제지역 현황은 수시 변경: 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 구 전체 및 경기 지역이 대거 규제지역으로 지정되었고, 2026년 6월 30일 발표로 경기 화성 동탄·용인 기흥·구리가 추가 지정(2026년 7월 1일 시행)되었습니다.
이 계산기의 안내 목록은 참고용이며, 계약 전 반드시 국토교통부 최신 고시를 직접 확인하세요. - 증여추정 배제기준은 조사 배제이지 과세 면제가 아님: 연령별 배제기준 이하라도 증여 사실이 명백한 경우에는 증여추정 배제 대상에서 제외됩니다.
신고 없는 증여는 배제기준과 무관하게 추후 적발 시 가산세가 부과될 수 있습니다. - 자금조달계획서와 자금출처조사는 별개: 계획서를 제출하지 않아도 되는 경우라도 국세청은 자력 취득 여부를 별도로 조사할 수 있습니다.
자금 출처를 입증할 자료는 항상 보관해두는 것이 좋습니다. - 80% 룰의 “입증 용이 자금” 구분: 예금·주식 매각·대출·임대보증금 등은 금융기관 서류로 쉽게 입증되지만, 현금·가족 차입금은 출처 소명이 어렵습니다.
현금 비중이 높을수록 자금출처조사 리스크가 올라가므로 금융 거래를 통해 자금을 이동하는 것이 유리합니다. - 이 계산기는 간이 진단 도구입니다: 실제 증여세 계산이나 자금출처 소명 전략은 세무사·공인중개사·법무사 등 전문가와 반드시 상담하세요.
자금 준비 절차 팁
- 매수 계획 수립 단계에서 자금조달계획서 제출 의무 여부를 먼저 확인합니다.
- 자기자금 출처별 증빙자료(잔액증명서, 매매계약서, 이체 내역 등)를 계약 전에 미리 정리합니다.
- 부모 등으로부터 자금을 받는다면, 금액과 관계에 따라 증여세 신고 필요 여부를 확인합니다.
- 가족 차입금은 공증된 차용증 작성 후 실제 이자를 이체하는 방식으로 처음부터 관리합니다.
- 자금조달계획서 제출 후 2~3년간은 관련 서류를 안전하게 보관합니다.
관련 법령 요약
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조·시행령 제3조·별표1·시행규칙 별지 제1호의3: 자금조달계획서 제출 의무의 직접 근거.
계약체결일부터 30일 이내 실거래 신고 시 함께 제출. - 상속세 및 증여세법 제45조: 재산 취득자금 등의 증여 추정 규정.
자력 취득으로 보기 어려운 경우 증여받은 것으로 추정하여 과세. - 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항(80% 룰): 입증 안 된 금액이 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 전액 소명 인정.
- 상속세 및 증여세법 제53조(증여재산공제)·제26조·제56조(증여세율): 배우자 6억, 직계존속→성년 5,000만(미성년 2,000만), 기타친족 1,000만 원(10년 합산).
세율 10~50% 5단계 누진. - 상속세 및 증여세 사무처리규정 제31조(국세청 훈령): 연령별 증여추정 배제기준.
30세 미만 주택 5,000만(총액 8,000만), 30세 이상 1억 5,000만(총액 2억), 40세 이상 3억(총액 4억) 미만이면 배제 — 단 증여 사실 명백 시 제외.
지금 바로 자금조달계획서 제출 여부를 확인하세요!
취득가액과 자금 구성을 입력하면 제출 판정, 소명 필요액, 증여세까지 한 번에 진단합니다.
계약 전 미리 점검하여 예상치 못한 가산세와 자금출처조사 리스크를 예방하세요.
이 계산기는 간이 안내 도구이므로, 구체적인 세무·법률 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.