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공유부동산 현물분할·가격배상·경매 비교 계산기

공유자별 지분과 자금여력, 평가액, 사용이익, 비용과 기간을 한 번에 입력하세요.
협의 지분매수·현물분할·전면적 가격배상·경매분할의 순가치와 필요현금을 같은 기준으로 비교합니다.

협의 지분매수

인수자 필요현금과 공유자별 수령액

현물분할

필지가액 차이와 금전정산 계획

가격배상

취득자 자금과 전체 순가치 비교

경매분할

낙찰가 할인·비용·기간 손실 반영

1. 공유자와 지분

등기상 지분, 실제 동원 가능한 현금, 현물분할 후 귀속될 부분의 평가액을 입력하세요.

공유자 1
공유자 2

2. 공통 평가와 사용

3. 방법별 가정

협의 지분매수

현물분할

공유자 카드의 필지가액과 지분가액 차이를 자동으로 금전정산합니다.

전면적 가격배상

경매분할

4. 네 방법 비교 결과

아래 금액은 입력한 평가액과 비용을 같은 방식으로 합산한 계획값이며 법원의 분할방법이나 판결 결과를 예측하지 않습니다.

기준 시나리오 비교

협의 지분매수

₩962,000,000

기준가 대비 가치손실: ₩38,000,000

현물분할

₩938,000,000

기준가 대비 가치손실: ₩62,000,000

전면적 가격배상

₩907,000,000

기준가 대비 가치손실: ₩93,000,000

경매분할

₩690,000,000

기준가 대비 가치손실: ₩310,000,000

4. 네 방법 비교 결과
방법원천가치·현금외부비용기간비용방법 내부 정산전체 순가치최대 유동성 부족
협의 지분매수₩1,000,000,000₩38,000,000₩3,000,000₩380,000,000₩962,000,000₩127,200,000
현물분할₩980,000,000₩42,000,000₩12,000,000₩42,000,000₩938,000,000₩0
전면적 가격배상₩1,000,000,000₩93,000,000₩18,000,000₩400,000,000₩907,000,000₩180,200,000
경매분할₩750,000,000₩60,000,000₩20,000,000₩0₩690,000,000₩0

공유자별 상세 결과

협의 지분매수 공유자별 상세 결과
이름계산 지분귀속 자산현금수령현금지급전체 순가치필요현금부족액
공유자 A60%₩1,000,000,000₩0₩427,200,000₩572,800,000₩427,200,000₩127,200,000
공유자 B40%₩0₩394,400,000₩5,200,000₩389,200,000₩0₩0

내부 지급 계획

  • 공유자 A → 공유자 B₩380,000,000

사용이익 정산

₩14,400,000

방법별 전체 순가치에는 영향을 주지 않는 공유자 사이의 계획상 내부 이전입니다.

평가액 민감도 비교

평가액 민감도 비교
평가 시나리오협의 지분매수현물분할전면적 가격배상경매분할
저가 (₩900,000,000)₩862,000,000₩840,000,000₩807,000,000₩615,000,000
기준 (₩1,000,000,000)₩962,000,000₩938,000,000₩907,000,000₩690,000,000
고가 (₩1,100,000,000)₩1,062,000,000₩1,036,000,000₩1,007,000,000₩765,000,000

해석 전 확인사항

  • 분할 후 필지가액 합계와 기준 시가가 다릅니다. 같은 기준일과 평가방식인지 확인하세요.
  • 현물분할 후 지분가치 차이를 맞추기 위한 금전정산이 필요합니다.
  • 적어도 한 방법에서 공유자의 가용현금보다 필요현금이 큽니다. 지급시기·분할지급·담보 가능성을 검토하세요.
  • 예상 낙찰가율이 100%보다 낮습니다. 경매 할인과 집행비용이 손실을 크게 만들 수 있습니다.
  • 배타적 사용이익 정산을 계획값으로 포함했습니다. 실제 청구권, 기간, 상계와 무상사용 합의는 별도 판단이 필요합니다.
  • 평가 민감도를 적용했습니다. 결과 범위는 감정 결과의 확률이 아니라 입력값 변화에 따른 기계적 비교입니다.
  • 협의 매수가율이 기준 시가의 100%와 다릅니다. 할인·할증의 합의 근거를 기록하세요.
  • 경매 결과는 담보권·가등기·임차권·압류·조세와 배당순위에 따라 달라집니다. 이 계산기는 권리분석이나 실제 배당액을 계산하지 않습니다.

공유부동산을 나누는 네 방법, 명목 지분가액만 비교하면 부족합니다

한 채의 건물이나 토지를 여러 사람이 공유할 때 지분 40%는 곧바로 건물의 특정 방 40%나 토지의 특정 구역 40%를 뜻하지 않습니다.
공유관계를 끝내려면 한 사람이 다른 지분을 사는 협의, 실제 토지를 나누는 현물분할, 한 사람이 전체를 취득하고 나머지에게 가격을 배상하는 방법, 경매대금을 지분대로 나누는 방법을 함께 검토해야 합니다.
같은 10억 원 부동산이라도 분할 후 필지의 개별 가치, 도로 접면, 건축 가능성, 취득자의 자금조달, 해결까지 걸리는 기간, 경매 할인과 집행비용에 따라 공유자별 손익은 크게 달라집니다.

이 계산기는 네 방법을 하나의 기준표에 놓고 전체 순가치, 내부 정산액, 공유자별 필요현금과 유동성 부족을 보여줍니다.
법원이 어떤 방법을 선택할지 예측하거나 현물분할이 가능하다고 판정하는 도구가 아니라, 상담 전에 빠뜨린 숫자를 찾고 견적을 비교하기 위한 의사결정 보조 도구입니다.

민법과 대법원 판례가 정한 비교의 출발점

현물분할이 원칙

민법 제269조는 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 현저히 줄 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있다고 정합니다.
대법원도 경매는 곧바로 선택할 수 있는 기본값이 아니며 토지의 위치·면적·이용가치와 경제적 가치 조정 가능성을 구체적으로 살펴야 한다고 봅니다.

가격배상도 현물분할의 한 형태

특별한 사정이 있으면 공유물을 한 사람에게 귀속시키고 다른 공유자에게 적정한 지분가격을 지급하게 하는 전면적 가격배상이 가능합니다.
다만 취득자의 지급능력과 공유물 가격의 적정한 평가가 필요하며, 오래된 감정가를 분할 시점의 가격처럼 그대로 쓰면 안 됩니다.

2026년 대법원 판결은 공유물분할 경매에서도 선행 가등기 같은 권리가 조건에 따라 매수인에게 인수될 수 있음을 보여줍니다.
계산기의 경매 순가치는 담보권, 가등기, 임차권, 압류, 조세와 배당순위를 차감하지 않은 값이므로 실제 배당금으로 사용하면 안 됩니다.

네 방법의 경제적 구조를 한눈에 비교하기

공유부동산 분할 방법별 자산 귀속과 핵심 비용 비교
방법자산 귀속핵심 내부 정산반드시 확인할 변수
협의 지분매수합의한 인수자가 전체 보유다른 공유자의 협의 지분가격 지급매수가율·계약조건·세금·자금조달
현물분할각 공유자가 분할 부분 보유필지가액과 목표 지분가액의 차액분할 가능성·도로·면적·측량·가치하락
전면적 가격배상법원이 정한 취득자가 전체 보유다른 공유자에게 적정 지분가격 지급객관적 교환가치·지급능력·심리 기준시점
경매분할매수인에게 이전낙찰대금의 지분별 배분낙찰가율·집행비용·권리 인수·배당순위

단계별 사용법

  1. 등기상 지분과 공유자를 입력합니다.
    공유자 이름, 지분율, 지금 동원할 수 있는 가용현금을 적습니다.
    지분 합계가 100%가 아니면 계산기는 상대비율로 정규화하지만, 협의서나 상담자료를 만들기 전에는 반드시 등기부와 일치시켜야 합니다.
  2. 같은 기준일의 전체 평가액을 정합니다.
    최근 감정평가, 실거래사례, 중개업소 의견 가운데 근거를 남길 수 있는 값을 사용합니다.
    수년 전 취득가나 희망 매도가를 객관적 교환가치처럼 입력하지 마세요.
  3. 현물분할안을 숫자로 옮깁니다.
    측량사나 감정평가사와 검토한 가상의 분할선에 따라 각 공유자가 받을 필지나 구분부분의 개별 가치를 입력합니다.
    단순 면적비가 아니라 도로 접면, 형상, 건축 제한, 이용상태를 반영한 가치가 필요합니다.
  4. 방법별 비용과 기간을 분리합니다.
    감정·측량·분할공사·변호사·등기·세무·집행 비용의 실제 견적을 공통 직접비용에 합산합니다.
    해결될 때까지 매월 발생하는 이자, 유지비, 기회비용은 월 보유비용으로 입력합니다.
  5. 결과를 공유자별로 검토합니다.
    전체 순가치가 높아도 특정 취득자의 필요현금이 가용현금을 넘으면 실행하기 어렵습니다.
    공유자별 순가치, 내부 지급계획, 부족액과 민감도 표를 함께 저장해 전문가 상담에 사용하세요.

계산식과 결과 읽는 법

공통 비용

기간비용은 월 보유비용에 방법별 예상개월을 곱합니다.
공통 직접비용과 기간비용은 정규화한 지분대로 나누고, 취득자 전용 비용은 협의 지분매수 또는 가격배상의 취득자에게만 더합니다.

공유자별 순가치

순가치는 귀속 자산가치에 현금수령을 더하고 현금지급을 뺀 값입니다.
필요현금은 지급액에서 같은 방법의 수령액을 뺀 부족분이며, 유동성 부족은 필요현금이 가용현금을 초과한 금액입니다.

현물분할 정산

분할 후 필지가액 합계에 각 공유자의 계산 지분을 곱해 목표 필지가액을 만듭니다.
실제 필지가 목표보다 비싼 공유자는 초과액을 지급하고, 목표보다 싼 필지를 받는 공유자는 부족액을 수령합니다.

경매 가치손실

예상 낙찰총액은 민감도별 기준가액에 예상 낙찰가율을 곱합니다.
전체 순가치는 예상 낙찰총액에서 직접비용과 기간비용을 뺀 값이며, 기준가 대비 손실은 기준가액과 전체 순가치의 차이입니다.

예시로 보는 자금 부족과 경매 손실

기준 시가 10억 원, A 지분 60%, B 지분 40%인 부동산을 가정해 보겠습니다.
A가 월 300만 원 상당의 부동산을 12개월 동안 배타적으로 사용했다면 계획상 다른 공유자 몫은 1,440만 원입니다.
협의 매수가율 95%로 A가 B 지분을 인수하고 직접비용과 기간비용을 반영하면 전체 순가치는 9억 6,200만 원이고, A의 필요현금은 4억 2,720만 원입니다.
A의 가용현금이 3억 원이면 1억 2,720만 원의 유동성 부족이 드러납니다.

같은 부동산이 시가의 75%에 낙찰되고 직접비용 4,000만 원과 20개월의 기간비용이 든다면 경매분할의 전체 순가치는 6억 9,000만 원입니다.
표면상 10억 원짜리 부동산이라는 이유만으로 각자 6억 원과 4억 원을 받을 것이라 예상하면 경매 할인과 비용으로 생기는 3억 1,000만 원의 차이를 놓치게 됩니다.

배타적 사용이익 정산은 왜 별도 확인이 필요한가요

사용 방법에 관한 합의 없이 한 공유자가 부동산의 특정 부분을 독점해 사용하면 자기 지분을 넘는 사용이익이 다른 공유자에 대한 부당이득이 될 수 있습니다.
계산기는 전체 월 사용가치 가운데 점유자 자신의 지분을 제외한 금액을 다른 공유자의 지분비율로 나눕니다.
이 금액은 네 분할 방법 모두에 같은 내부 정산으로 반영되므로 공유자별 순가치는 바꾸지만 전체 순가치 합계는 바꾸지 않습니다.

실제 사건에서는 사용 합의, 무상사용 허락, 점유 범위, 임료 감정, 필요비·유익비, 소멸시효, 상계와 청구 취지가 결과를 바꿀 수 있습니다.
따라서 화면의 사용이익은 협상용 가정일 뿐 확정 채권이 아니며, 청구 전 변호사의 검토가 필요합니다.

실제 활용 시나리오

  • 이혼 후 공동명의 주택 정리
    한 사람이 계속 거주하며 상대 지분을 인수하려는 경우 주택 가치, 대출과 별도로 확인할 비용, 사용이익, 실제 자금 부족을 상담표로 만들 수 있습니다.
  • 친족 공동소유 토지의 분할
    면적비대로 선을 긋는 안과 필지별 경제적 가치를 반영한 안을 각각 입력해 금전정산이 얼마나 달라지는지 확인할 수 있습니다.
  • 공동투자 부동산의 협의 결렬
    한 투자자의 지분매수 제안과 경매 시 예상 순가치를 같은 비용 기준으로 비교해 할인율과 기간에 관한 협상 범위를 좁힐 수 있습니다.
  • 소송 전 전문가 견적 취합
    변호사, 감정평가사, 측량사, 세무사가 제시한 비용을 방법별로 반영한 뒤 어떤 견적 항목이 전체 손실을 크게 바꾸는지 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

순가치가 가장 높은 방법을 선택하면 되나요?

아닙니다.
전체 순가치는 경제적 비교축 하나일 뿐이며 현물분할 가능성, 공유자의 의사, 취득자의 지급능력, 권리관계와 법원의 재량을 대신하지 않습니다.
실행 가능성이 없는 높은 순가치보다 자금과 절차가 확인된 방법이 현실적인 대안일 수 있습니다.

현물분할 필지가액은 면적비로 입력해도 되나요?

초기 가정으로는 가능하지만 최종 협의자료로 쓰기에는 부족합니다.
같은 면적이라도 도로 접면, 모양, 용도지역, 건축 가능성, 기존 건물과 통행로 때문에 가치가 다를 수 있으므로 측량도와 감정 의견을 함께 확인하세요.

가격배상 평가율은 왜 직접 입력하나요?

계산기가 사건의 적정 가격을 감정할 수 없기 때문입니다.
기준 시가의 100%를 출발점으로 두되 최신 감정과 비교사례에 따라 다른 가정을 시험하고, 법원 제출 전에는 분할 시점에 가까운 객관적 교환가치 자료로 바꾸세요.

대출금과 세금은 어디에 넣나요?

확정된 세금·등기·법률·감정·측량 견적은 해당 방법의 공통 직접비용 또는 취득자 전용 비용에 넣을 수 있습니다.
다만 담보대출의 채무자, 물상보증, 근저당 우선순위와 실제 배당은 단순 공통비용이 아니므로 이 계산기에서 자동 차감하지 말고 별도 권리분석을 받아야 합니다.

계산 결과를 소송에서 그대로 제출할 수 있나요?

입력 정리표로는 활용할 수 있지만 감정서, 측량도, 등기부, 비용 영수증이나 법률의견을 대체하지 않습니다.
인쇄본에는 각 입력의 출처와 기준일을 메모하고 전문가가 검토한 자료를 함께 준비하세요.

공식 출처와 기준일

법령 기준은 2026년 3월 17일 시행 중인 민법이며 자료 확인일은 2026년 8월 29일입니다.
현물분할 원칙과 전면적 가격배상은 대법원 2023다217916, 2024다277854, 2024다304053 판결을, 경매 권리관계 주의사항은 2025다217707 판결을, 배타적 사용이익은 72다1814 판결을 참고했습니다.

숫자를 정리한 다음 실행 가능성을 확인하세요

기본 예시를 실제 지분과 최신 평가액으로 바꾸고 네 방법의 비용 견적과 기간을 입력해 보세요.
결과를 인쇄한 뒤 변호사에게 분할방법과 권리관계를, 감정평가사와 측량사에게 가격과 분할 가능성을, 세무사에게 방법별 세금을 확인하면 상담 시간을 줄이고 큰 손실을 먼저 찾을 수 있습니다.

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