동거주택 상속공제 계산기

동거주택 상속공제란 무엇인가요?

동거주택 상속공제는 부모와 오랫동안 한 집에서 함께 산 무주택 자녀가 그 주택을 상속받을 때, 상속주택가액의 100%를 상속세 과세가액에서 빼주는 제도입니다.
상속세 및 증여세법 제23조의2에 규정되어 있으며, 1세대 1주택 실수요자와 부모를 봉양한 가정의 주거 안정을 지원하려는 취지로 최대 6억원까지 공제합니다.

이 공제는 배우자 상속공제, 일괄공제, 금융재산 상속공제와 별도로 중복 적용되기 때문에, 요건만 갖추면 상속세를 크게 줄일 수 있는 강력한 절세 수단입니다.
다만 10년 동거, 10년 1세대 1주택, 무주택 상속이라는 세 가지 요건을 모두 충족해야 하고, 미성년 기간 제외와 일시적 2주택 예외 등 세부 규정이 많아 실제 적용 여부를 정확히 판정하기가 쉽지 않습니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 부모님을 모시고 10년 넘게 한 집에서 함께 산 무주택 자녀
• 상속받을 주택 외에 다른 주택이 없는 1세대 1주택 상속인
• 부모 사망으로 상속세 신고를 앞두고 공제 요건을 확인하려는 분
• 동거봉양 세대합가로 일시적 2주택이 되어 공제 가능 여부가 헷갈리는 분
• 담보대출이 남은 집을 상속받아 공제액이 얼마인지 궁금한 분
• 미리 요건을 갖춰 상속세를 절세하려는 부모와 자녀

공제 요건 세 가지

동거주택 상속공제를 받으려면 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
하나라도 빠지면 공제를 전혀 받을 수 없으므로, 각 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

요건 1. 10년 이상 계속 동거

피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 함께 살아야 합니다.
이때 상속인이 미성년(만 19세 미만)이었던 기간은 10년 계산에서 제외한다는 점이 가장 중요한 함정입니다.

• 어릴 때부터 함께 살았어도, 성년이 된 이후의 동거만 10년에 포함됩니다.
• 예를 들어 총 12년을 함께 살았지만 그중 3년이 미성년이었다면 순 동거기간은 9년으로, 요건을 충족하지 못합니다.
• 대상 상속인은 직계비속(자녀·손자녀)과, 민법 제1003조 제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자(대습상속)로 한정됩니다.

요건 2. 10년 이상 계속 1세대 1주택

피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당해야 합니다.
여기서 1세대 1주택에는 고가주택도 포함되며, 세대 전체가 집이 없던 무주택 기간도 1세대 1주택 기간에 넣어 계산합니다.

• 무주택으로 전세를 살던 기간도 1주택 유지기간으로 인정됩니다.
• 중간에 일시적으로 2주택이 된 적이 있어도, 시행령이 정한 예외에 해당하면 1주택으로 봅니다.
• 예외에 해당하지 않는 2주택 기간이 있으면 연속성이 깨져 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

요건 3. 무주택 상속인이 상속

상속개시일 현재 무주택자이거나, 피상속인과 공동으로 그 1세대 1주택만 보유한 상속인이 피상속인과 동거하며 그 주택을 상속받아야 합니다.
즉 상속받는 그 집 외에 다른 주택을 가진 상속인은 대상이 아닙니다.

• 상속인이 별도의 다른 주택을 소유하고 있으면 공제를 받을 수 없습니다.
• 피상속인과 그 집을 공동명의로 함께 보유하던 자녀도 대상에 포함됩니다.
• 배우자가 상속받는 경우에는 이 공제 대신 배우자 상속공제가 적용됩니다.

공제액은 어떻게 계산하나요?

세 가지 요건을 모두 충족하면 상속주택가액의 100%를 공제하며, 그 한도는 6억원입니다.
공제 기준이 되는 상속주택가액은 주택부수토지 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 그 주택과 토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 금액입니다.

공제액 산정 공식

순 주택가액 = 주택 평가액(부수토지 포함) − 담보채무
공제액 = min( 순 주택가액 × 100% , 6억원 )

• 담보대출이 많으면 순 주택가액이 줄어 공제액도 함께 줄어듭니다.
• 순 주택가액이 6억원을 넘으면 초과분은 공제되지 않고 6억원까지만 공제합니다.
• 담보채무가 주택가액보다 크면 순 주택가액은 0이 되어 공제액도 0원입니다.

상속세는 과세표준 구간에 따라 10%에서 50%까지 5단계 누진세율이 적용됩니다.
동거주택 공제로 과세표준이 줄어들면 그만큼 한계세율만큼의 상속세가 줄어드는 효과가 있으며, 예컨대 6억원을 공제받고 한계세율이 30%라면 약 1억 8천만원의 상속세를 아낄 수 있습니다.

계산기 사용 방법

1단계: 상속주택 정보 입력

상속받는 주택의 평가액과 그 주택에 담보된 피상속인의 채무를 만원 단위로 입력합니다.
담보대출이 없다면 채무는 0으로 두면 됩니다.

2단계: 동거 요건 입력

계속 함께 산 총 기간과 그중 상속인이 미성년이었던 기간, 부득이한 별거 기간을 입력합니다.
계산기가 미성년 기간과 별거 기간을 빼서 순 동거 인정기간을 자동으로 산출합니다.

3단계: 1세대 1주택 요건 입력

계속 1세대 1주택을 유지한 기간을 입력하고, 일시적 2주택이 된 적이 있으면 해당 예외 사유를 선택합니다.
무주택으로 전세를 살던 기간도 1주택 기간에 포함해 입력하세요.

4단계: 상속인 상태 확인 및 판정

직계비속 여부와 상속개시일 현재 무주택 여부를 선택한 뒤 공제 판정하기 버튼을 누릅니다.
세 요건의 충족 여부와 공제액, 절세효과가 한눈에 표시됩니다.

자주 놓치는 예외 규정

일시적 2주택이어도 1주택으로 보는 경우

시행령 제20조의2 제1항은 일시적으로 2주택이 되어도 1세대 1주택으로 보는 여덟 가지 예외를 정하고 있습니다.
아래에 해당하면 그 기간도 1주택 유지기간으로 인정됩니다.

• 피상속인이 다른 주택을 취득해 생긴 일시적 2주택(2년 내 종전주택 양도)
• 상속인이 1주택자와 혼인한 경우(혼인 5년 내 배우자 주택 양도)
• 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 생긴 2주택(합가 5년 내 양도)
• 피상속인이 1주택자와 혼인한 경우(혼인 5년 내 배우자 주택 양도)
• 피상속인이 국가등록문화유산, 이농주택, 귀농주택을 소유한 경우
• 제3자로부터의 상속으로 여러 사람이 공동소유하게 된 주택의 소수지분

부득이한 사유로 잠시 떨어져 산 경우

징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 잠시 떨어져 살았다면 계속하여 동거한 것으로 봅니다.
다만 그 동거하지 못한 기간은 10년 동거기간에 넣지 않으므로, 연속성은 유지되지만 그만큼 인정 기간이 줄어듭니다.

예를 들어 자녀가 군 복무로 2년을 떨어져 있었다면 그 2년은 별거 기간으로 처리되어 10년 판정에서 제외됩니다.
계산기의 부득이한 별거 기간 칸에 해당 연수를 입력하면 자동으로 반영됩니다.

활용 시나리오

부모 봉양 무주택 자녀의 아파트 상속

어머니를 모시고 12년간 함께 산 무주택 자녀가 시가 8억원 아파트를 상속받는 경우입니다.
세 요건을 모두 충족하면 한도인 6억원을 공제받아 과세표준을 크게 낮출 수 있습니다.

담보대출이 남은 주택 상속

평가액 7억원 주택에 담보대출 2억원이 남아 있다면 순 주택가액은 5억원입니다.
이 경우 공제액은 6억 한도 이내인 5억원으로 산정되며, 계산기가 담보 차감 흐름을 그대로 보여줍니다.

동거봉양 합가로 인한 일시적 2주택

자녀가 자기 집을 두고 60세 이상 부모를 봉양하려 합가해 일시적 2주택이 된 경우입니다.
봉양 예외에 해당하면 그 기간도 1주택으로 인정되어 요건 2를 충족할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 배우자가 상속받아도 동거주택 상속공제를 받나요?

A. 아니요, 대상 상속인은 직계비속과 대습상속으로 상속인이 된 그 직계비속의 배우자로 한정됩니다.
배우자 본인이 상속받는 경우에는 별도의 배우자 상속공제(최소 5억원)가 적용됩니다.

Q. 어릴 때부터 함께 살면 동거 기간이 더 유리한가요?

A. 미성년(만 19세 미만) 기간은 10년 동거 계산에서 제외되므로 유리하지 않습니다.
성년이 된 이후 부모와 함께 산 기간이 10년 이상이어야 요건을 충족합니다.

Q. 무주택으로 전세만 살았는데 1세대 1주택 요건에 해당하나요?

A. 네, 무주택인 기간도 1세대 1주택 기간에 포함해 계산합니다.
세대가 집이 없던 기간과 1주택을 보유한 기간을 합쳐 10년 이상이면 됩니다.

Q. 다른 공제와 함께 받을 수 있나요?

A. 네, 동거주택 상속공제는 일괄공제, 배우자 상속공제, 금융재산 상속공제와 별도로 중복 적용됩니다.
요건만 갖추면 다른 공제에 더해 최대 6억원을 추가로 공제받을 수 있습니다.

Q. 이 계산기 결과로 바로 신고해도 되나요?

A. 본 계산기는 참고용 판정 도구입니다.
실제 신고 시에는 동거 사실, 세대 구성, 주택 보유 이력 등을 증빙으로 확인해야 하므로 세무 전문가와 상담하시기를 권합니다.

알아두면 좋은 팁과 주의사항

미성년 기간을 반드시 빼세요: 총 동거 기간에서 미성년 기간을 뺀 순 동거기간이 10년 이상이어야 합니다.
주민등록만으로는 부족합니다: 실제 동거 사실이 중요하며, 관련 분쟁이 자주 발생하므로 실거주를 입증할 자료를 준비하세요.
상속개시일 현재 상태가 핵심: 요건 3은 상속개시일 시점에 상속인이 무주택인지로 판단하므로, 그 전에 보유 주택을 정리하는 것이 유리할 수 있습니다.
담보채무를 정확히 확인하세요: 공제 기준액은 담보채무를 뺀 순 주택가액이므로, 남은 대출 잔액을 정확히 반영해야 합니다.
6억 한도를 기억하세요: 순 주택가액이 아무리 커도 공제는 6억원까지만 가능합니다.

지금 바로 동거주택 상속공제를 판정해 보세요!

10년 동거·10년 1세대 1주택·무주택 상속 요건을 하나씩 확인하고 공제액과 절세효과를 계산해 보세요.

2026년 현행 상속세 및 증여세법 제23조의2와 시행령 제20조의2 기준으로 판정합니다.

📋 샘플 시나리오

🏡 상속주택

🏠 동거 요건 (10년 이상)

🔑 1세대 1주택 요건 (10년 이상)

👪 상속개시일 현재 상태

🧮 절세효과 추정 (선택)