양도소득세 계산기

양도소득세 계산기란 무엇인가요?

양도소득세 계산기는 부동산, 주식 등의 자산을 양도(매매)할 때 발생하는 양도소득세를 정확하게 계산해주는 도구입니다.
취득가액, 양도가액, 보유기간, 필요경비 등을 입력하면 양도차익과 세액을 자동으로 계산합니다.

양도소득세는 자산의 양도로 발생한 소득에 대해 부과되는 세금으로,
부동산의 경우 보유기간, 다주택자 여부, 비과세 요건 등 복잡한 계산이 필요하며,
주식의 경우 대주주 여부, 양도가액 규모에 따라 세율이 달라집니다.

이런 분들에게 유용합니다

• 부동산 매도를 계획 중인 주택 소유자
• 다주택자로 양도세 부담을 계산하고 싶은 분
• 상장·비상장 주식을 양도하려는 투자자
• 양도소득세 절세 전략을 세우고 싶은 분
• 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택하고 싶은 분
• 부동산 중개업자 및 세무 전문가

양도소득세 계산 방법

1. 양도소득금액 계산

양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다.

계산 공식

양도소득금액 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

• 양도가액: 실제 매도 가격 (매매계약서상 금액)
• 취득가액: 실제 취득 가격 (구입 당시 금액)
• 필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등

2. 양도소득 과세표준 계산

양도소득금액에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 차감하여 과세표준을 산출합니다.

계산 공식

과세표준 = 양도소득금액 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제(250만원)

• 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제
• 양도소득기본공제: 연간 250만원 (분리과세 시)
• 1세대 1주택: 비과세 요건 충족 시 세금 없음

3. 양도소득세 계산

과세표준에 세율을 적용하여 산출세액을 계산한 후, 각종 공제와 감면을 적용합니다.

2025년 기준 세율표 (분리과세)

• 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만원 초과 ~ 5,000만원: 15%
• 5,000만원 초과 ~ 8,800만원: 24%
• 8,800만원 초과 ~ 1.5억원: 35%
• 1.5억원 초과 ~ 3억원: 38%
• 3억원 초과 ~ 5억원: 40%
• 5억원 초과 ~ 10억원: 42%
• 10억원 초과: 45%

💡 팁: 다주택자의 경우 중과세율(기본세율 +20~30%p)이 적용될 수 있으며,
조정대상지역 내 주택은 추가 중과세가 적용됩니다.

4. 분리과세 vs 종합과세

양도소득은 분리과세가 원칙이지만, 금융소득이 2,000만원을 초과하거나 선택에 따라 종합과세가 가능합니다.

종합과세 선택 시 고려사항

• 다른 소득과 합산하여 누진세율 적용
• 최고 45% + 지방소득세 4.5% = 49.5%
• 다른 공제 항목 활용 가능
• 건강보험료 피부양자 자격에 영향

사용 방법

1단계: 자산 구분 선택

부동산 또는 주식을 선택합니다.
자산 유형에 따라 계산 방식과 세율이 달라집니다.

2단계: 양도가액과 취득가액 입력

실제 매도 금액과 취득 금액을 입력합니다.
매매계약서를 참고하여 정확한 금액을 입력하세요.

3단계: 필요경비 입력

취득세, 중개수수료, 보유 중 자본적 지출 등을 입력합니다.
영수증과 증빙서류를 확인하여 누락 없이 입력하세요.

4단계: 보유기간 및 주택 수 입력

취득일과 양도일을 입력하여 보유기간을 계산합니다.
다주택자의 경우 보유 주택 수를 정확히 입력하세요.

5단계: 기타 소득 및 과세 방법 선택

종합과세를 선택할 경우 다른 소득금액을 입력합니다.
분리과세와 종합과세 결과를 비교하여 유리한 방법을 선택하세요.

6단계: 계산 결과 확인

양도차익, 과세표준, 산출세액, 최종 납부세액을 확인합니다.
단계별 계산 내역을 검토하여 정확성을 확인하세요.

실제 사용 예시

시나리오 1: 1세대 1주택 (비과세)

입력값

• 자산 구분: 부동산 (주택)
• 양도가액: 8억원
• 취득가액: 5억원
• 필요경비: 2,000만원
• 보유기간: 5년
• 거주기간: 3년
• 주택 수: 1채
• 조정대상지역: 아니오

결과

• 양도차익: 2억 8,000만원
• 비과세 요건: 충족 (2년 이상 보유 + 거주)
• 최종 납부세액: 0원

💡 1세대 1주택으로 2년 이상 보유하고 실거주한 경우 12억원(비조정대상지역) 또는 9억원(조정대상지역) 이하 주택은 비과세됩니다.

시나리오 2: 다주택자 (2주택)

입력값

• 자산 구분: 부동산 (주택)
• 양도가액: 6억원
• 취득가액: 4억원
• 필요경비: 1,500만원
• 보유기간: 3년
• 주택 수: 2채
• 조정대상지역: 예

결과

• 양도차익: 1억 8,500만원
• 장기보유특별공제: 0원 (다주택자 미적용)
• 과세표준: 1억 8,250만원
• 기본세율 + 중과세율(+20%p): 최대 58%
• 최종 납부세액: 약 8,500만원

💡 조정대상지역 내 2주택자는 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 배제됩니다.

시나리오 3: 주식 양도 (대주주)

입력값

• 자산 구분: 주식 (상장주식, 대주주)
• 양도가액: 15억원
• 취득가액: 10억원
• 필요경비: 500만원
• 보유기간: 2년
• 대주주 여부: 예

결과

• 양도차익: 4억 9,500만원
• 양도소득기본공제: 250만원
• 과세표준: 4억 9,250만원
• 세율 (3억 초과분): 25%
• 최종 납부세액 (지방세 포함): 약 1억 3,500만원

💡 상장주식 대주주는 양도소득세가 부과되며, 양도가액 3억원 초과분은 25% 세율이 적용됩니다.

시나리오 4: 장기보유 1주택 (고가주택)

입력값

• 자산 구분: 부동산 (주택)
• 양도가액: 18억원
• 취득가액: 10억원
• 필요경비: 3,000만원
• 보유기간: 10년
• 거주기간: 8년
• 주택 수: 1채
• 조정대상지역: 아니오

결과

• 양도차익: 7억 7,000만원
• 12억원 초과분 (과세 대상): 6억원 × (7.7억 / 18억)
• 과세 대상 양도차익: 약 2억 5,700만원
• 장기보유특별공제 (10년, 80%): 약 2억 570만원
• 과세표준: 약 5,130만원
• 최종 납부세액: 약 1,230만원

💡 12억원(비조정대상지역) 초과 주택은 초과분에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세 절세 전략

1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족

• 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유
• 실거주 요건: 비조정대상지역은 실거주 불요, 조정대상지역은 2년 이상 거주
• 12억원 이하: 비조정대상지역 기준 (조정대상지역은 9억원)
• 일시적 2주택: 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 처분 시 비과세 유지

2. 장기보유특별공제 활용

• 3년 이상 보유: 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제
• 거주기간 추가 공제: 거주기간이 길수록 공제율 증가
• 10년 이상: 80% 최대 공제 (거주 요건 충족 시)
• 다주택자 제외: 조정대상지역 내 다주택자는 공제 배제

3. 필요경비 최대한 반영

• 취득세 및 등록세: 취득 당시 납부한 세금 전액 인정
• 중개수수료: 취득·양도 시 지불한 중개수수료 모두 포함
• 자본적 지출: 증축, 개축, 리모델링 비용 (영수증 필수)
• 금융비용: 주택 구입 목적 차입금 이자 (조건 충족 시)

4. 양도 시기 조절

• 보유기간 채우기: 2년, 3년, 10년 등 중요 기준점 충족
• 연말 양도: 다른 소득이 적은 해에 양도하여 종합과세 부담 감소
• 분할 양도: 여러 채를 나눠 양도하여 누진세율 완화
• 정책 변화 주시: 비과세 한도, 세율 변동 시기 활용

5. 분리과세 vs 종합과세 선택

• 분리과세: 기본 선택, 다른 소득과 별도 과세
• 종합과세: 다른 소득공제 활용 가능, 양도차익이 적을 때 유리
• 비교 계산: 두 가지 방식을 모두 계산하여 유리한 쪽 선택
• 건강보험 고려: 종합과세 시 건강보험료 피부양자 자격 상실 가능

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하며, 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주도 필요합니다.
양도가액이 12억원(비조정대상지역) 또는 9억원(조정대상지역) 이하여야 하며, 양도 당시 1주택만 보유해야 합니다.
일시적 2주택은 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택을 처분하면 비과세가 유지됩니다.

Q2. 장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?

장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 차등 적용됩니다.
보유기간 3년 이상부터 연 4%씩, 거주기간 2년 이상부터 연 4%씩 공제되어 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
다만, 조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제가 배제됩니다.

Q3. 다주택자 중과세율은 얼마인가요?

조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p가 가산되며, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다.
예를 들어 기본세율 35%인 구간이라면 2주택자는 55%, 3주택 이상은 65%의 세율이 적용됩니다.
비조정대상지역은 중과세가 적용되지 않습니다.

Q4. 필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?

필요경비로는 취득세, 등록세, 중개수수료, 인지대, 자본적 지출(증축, 개축, 리모델링) 등이 인정됩니다.
단, 영수증 등 증빙서류가 있어야 하며, 유지·관리비나 수선비는 자본적 지출로 인정되지 않을 수 있습니다.
주택 구입 목적 차입금 이자도 일정 요건 충족 시 필요경비로 인정됩니다.

Q5. 상속·증여받은 부동산의 취득가액은 어떻게 계산하나요?

상속받은 부동산의 취득가액은 상속세 과세가액(상속세 신고 시 평가한 가액)입니다.
증여받은 부동산은 증여세 과세가액이 취득가액이 되며, 증여세를 납부한 경우 그 금액도 취득가액에 포함됩니다.
보유기간은 피상속인(증여자)의 취득일부터 계산할 수 있습니다.

Q6. 주식 양도소득세는 언제 부과되나요?

상장주식은 대주주(지분율 1% 이상 또는 시가총액 10억원 이상 보유)가 양도할 때 양도소득세가 부과됩니다.
비상장주식은 모든 양도에 대해 양도소득세가 부과되며, 세율은 중소기업 10%, 그 외 20%입니다.
상장주식 대주주는 양도가액 3억원 이하 20%, 3억원 초과 25%의 세율이 적용됩니다.

Q7. 양도소득세 신고 및 납부 기한은 언제인가요?

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.
예를 들어 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지 신고·납부해야 합니다.
기한 내 신고·납부하지 않으면 가산세(무신고 20%, 납부지연 1일 0.025%)가 부과됩니다.

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